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??近期，貝殼平臺(tái)在全國(guó)49個(gè)重點(diǎn)城市正式上線了房源調(diào)價(jià)線上驗(yàn)證功能，要求經(jīng)紀(jì)人發(fā)起的所有調(diào)價(jià)申請(qǐng)必須經(jīng)業(yè)主本人通過(guò)線上渠道確認(rèn)后方可生效。該功能在試運(yùn)行階段11天內(nèi)即處理超過(guò)2萬(wàn)筆調(diào)價(jià)申請(qǐng)，截至目前累計(jì)驗(yàn)證通過(guò)已超過(guò)19萬(wàn)筆。作為二手房交易基礎(chǔ)設(shè)施的一次重要迭代，該功能標(biāo)志著行業(yè)價(jià)格治理正從依賴人際信任的“口頭共識(shí)”模式，向依托技術(shù)手段的“系統(tǒng)約束”模式演進(jìn)，對(duì)交易各方、平臺(tái)治理邏輯及行業(yè)規(guī)范發(fā)展均具有研究?jī)r(jià)值。

??一、功能機(jī)制：三步流程與三種驗(yàn)證方式

??該功能的核心機(jī)制在于，將“調(diào)價(jià)需征得業(yè)主同意”這一原則，從軟性服務(wù)規(guī)范升級(jí)為硬性系統(tǒng)約束。具體流程可概括為以下三步：第一步，經(jīng)紀(jì)人發(fā)起申請(qǐng)。業(yè)主產(chǎn)生調(diào)價(jià)訴求后，由經(jīng)紀(jì)人在作業(yè)系統(tǒng)中提交調(diào)價(jià)申請(qǐng)，并選擇業(yè)主偏好的驗(yàn)證渠道。第二步，系統(tǒng)推送驗(yàn)證請(qǐng)求。平臺(tái)自動(dòng)向業(yè)主端推送調(diào)價(jià)確認(rèn)通知，告知當(dāng)前掛牌價(jià)與申請(qǐng)調(diào)整后的新價(jià)格。第三步，業(yè)主確認(rèn)生效。業(yè)主需在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成線上確認(rèn)，調(diào)價(jià)方可生效；若業(yè)主明確拒絕或未在時(shí)限內(nèi)回應(yīng)，則本次調(diào)價(jià)申請(qǐng)自動(dòng)失敗。

??平臺(tái)提供了三種平行的線上驗(yàn)證方式，兼顧不同業(yè)主群體的操作習(xí)慣與便利性，具體對(duì)比如下：

??值得關(guān)注的是，該機(jī)制對(duì)業(yè)主本人通過(guò)系統(tǒng)自主發(fā)起的調(diào)價(jià)行為不作額外限制，業(yè)主仍可自由調(diào)整掛牌價(jià)。這一差異化的規(guī)則設(shè)計(jì)表明，平臺(tái)對(duì)“業(yè)主自主定價(jià)權(quán)”的保障采取雙向邏輯：既要防范非授權(quán)調(diào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，亦不增加產(chǎn)權(quán)人行使權(quán)利的操作成本。

??二、驅(qū)動(dòng)因素：行業(yè)痛點(diǎn)倒逼的規(guī)則升級(jí)

??二手房交易中，因價(jià)格信息失真引發(fā)的糾紛，是推動(dòng)此次功能上線的深層動(dòng)因。據(jù)行業(yè)觀察，中介服務(wù)類投訴長(zhǎng)期位居房產(chǎn)類投訴前列，其中價(jià)格爭(zhēng)議是主要類型之一。以下是兩個(gè)與價(jià)格爭(zhēng)議相關(guān)的典型案例。

??平臺(tái)過(guò)往對(duì)此類問(wèn)題的治理主要依賴事后追責(zé)與行業(yè)自律宣導(dǎo)，但在缺乏系統(tǒng)留痕機(jī)制的情況下，口頭溝通的責(zé)任邊界難以厘清。業(yè)主可能因遺忘口頭授權(quán)而投訴經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人亦可能因舉證困難而陷入被動(dòng)。因此，將調(diào)價(jià)確認(rèn)環(huán)節(jié)嵌入不可繞行的系統(tǒng)流程，是行業(yè)在交易規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大、糾紛成本不斷上升背景下的必然選擇。

??三、行業(yè)影響：對(duì)相關(guān)市場(chǎng)主體和行業(yè)發(fā)展的意義

??這里我們從多個(gè)市場(chǎng)主體的角度對(duì)相關(guān)影響進(jìn)行分析，如下表。

??此次調(diào)價(jià)驗(yàn)證功能，可視為“真實(shí)價(jià)格”標(biāo)準(zhǔn)從靜態(tài)信息核驗(yàn)（如房屋戶型相關(guān)指標(biāo)）向動(dòng)態(tài)變更管控（價(jià)格層面指標(biāo)）的延伸，標(biāo)志著價(jià)格治理從“結(jié)果真實(shí)”向“過(guò)程真實(shí)”的關(guān)鍵躍遷。從更宏觀的行業(yè)視角來(lái)看，這也體現(xiàn)了存量房市場(chǎng)進(jìn)入新階段后的規(guī)范化模式。該功能將價(jià)格變動(dòng)這一高頻、動(dòng)態(tài)且易引發(fā)糾紛的交易環(huán)節(jié)納入系統(tǒng)化治理軌道，對(duì)提升交易透明度、降低信息不對(duì)稱具有正向價(jià)值，同時(shí)對(duì)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和二手房市場(chǎng)發(fā)展也起到積極作用。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)