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??《擴(kuò)大消費(fèi)“十五五”規(guī)劃》明確推動(dòng)商品消費(fèi)擴(kuò)容升級(jí)，在其中提到了支持居民自主更新，也就是“原拆原建”的模式。在中央政策明確支持與地方試點(diǎn)持續(xù)鋪開(kāi)的背景下，“原拆原建”已成為城市更新領(lǐng)域備受關(guān)注的模式創(chuàng)新。那么，它是否會(huì)成為一種主流或未來(lái)的趨勢(shì)？

??基于對(duì)全國(guó)多個(gè)典型項(xiàng)目的綜合分析，本報(bào)告認(rèn)為：原拆原建未來(lái)將成為危舊住房改造的重要路徑之一，但難以在短期內(nèi)成為老舊小區(qū)改造的絕對(duì)主流模式。其規(guī)?；茝V受制于居民共識(shí)達(dá)成、資金籌措機(jī)制與產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新三重約束，不同能級(jí)城市、不同類型項(xiàng)目之間的推進(jìn)節(jié)奏與適用模式將呈現(xiàn)顯著分化。

??一、政策定調(diào)：國(guó)家戰(zhàn)略的總體定調(diào)

??2025年8月，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》首次將“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入中央層面政策文件，標(biāo)志著該模式從地方試點(diǎn)上升為國(guó)家戰(zhàn)略方向。此后，《城市更新“十五五”規(guī)劃》進(jìn)一步明確支持老舊住房自主更新、原拆原建，探索可持續(xù)運(yùn)營(yíng)模式。

??政策轉(zhuǎn)向的深層邏輯在于城鎮(zhèn)化階段的根本性轉(zhuǎn)變。城市發(fā)展已從“增量擴(kuò)張”階段全面進(jìn)入“存量提質(zhì)”階段。在此背景下，傳統(tǒng)的“大拆大建—異地安置—土地出讓”棚改模式在資金可持續(xù)性與社會(huì)成本方面面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，亟需探索以居民為主體、以改善居住安全與品質(zhì)為核心目標(biāo)的替代路徑。尤其是在城市發(fā)展進(jìn)入新階段后，城市安全與韌性建設(shè)也需要更多新的政策支持。此時(shí)，原拆原建工作實(shí)際上既兼顧了住房改善，也著眼于住房安全的角度加以推進(jìn)。

??二、實(shí)踐圖譜：目前形成了三種資金的支持

??原拆原建的市場(chǎng)需求確實(shí)較大，從這個(gè)角度看，它確實(shí)代表了一種趨勢(shì)和潮流。但在實(shí)踐中，也需要客觀考慮其類型、規(guī)模，尤其是資金因素，因?yàn)檫@些都會(huì)制約這一趨勢(shì)的發(fā)展。因此，只有真正解決了這些問(wèn)題，再討論市場(chǎng)趨勢(shì)，才更具務(wù)實(shí)性。從全國(guó)試點(diǎn)城市的實(shí)踐來(lái)看，原拆原建項(xiàng)目的規(guī)模不同，其資金支持模式也有所差異。總體而言，對(duì)全國(guó)多個(gè)項(xiàng)目的匯總統(tǒng)計(jì)顯示，居民出資占比均值約為35%，政府出資占比約為43%，社會(huì)資本占比約為22%，整體呈現(xiàn)出“政府主導(dǎo)、居民分擔(dān)、社會(huì)資本補(bǔ)充”的格局。但這一均值掩蓋了項(xiàng)目間的極端分化——居民出資比例從不足1%到100%不等，政府出資從0到99%均有分布。

??總的來(lái)說(shuō)，其邏輯十分清晰，即與居民和社會(huì)資本的出資模式密切相關(guān)。這類問(wèn)題解決得越好，其可持續(xù)性和趨勢(shì)性就越強(qiáng)。原拆原建其實(shí)正是在財(cái)政承受能力約束下的一種選擇。因?yàn)槿绻凑宅F(xiàn)有的模式，完全走棚改路線，地方財(cái)政壓力會(huì)較大。而通過(guò)居民相應(yīng)出資以及商業(yè)模式的優(yōu)化，可以在一定程度上減輕資金壓力，更好推進(jìn)相關(guān)住房改造工作。

??三、核心瓶頸：制約規(guī)模化的三重障礙

??（一）居民共識(shí)成本高企

??原拆原建最復(fù)雜的環(huán)節(jié)不在于技術(shù)，而在于產(chǎn)權(quán)組織與利益協(xié)調(diào)。目前，相關(guān)法律制度仍存在較大空白。雖然已有一些規(guī)定，但全面、系統(tǒng)且具備可操作性的法律法規(guī)仍然較為缺乏。

??（二）資金平衡高度依賴區(qū)位

??從全國(guó)項(xiàng)目的出資數(shù)據(jù)來(lái)看，居民自籌比例較高的項(xiàng)目（如浙工新村83%、廣州集群街100%）無(wú)一例外均位于核心城區(qū)，改造后房?jī)r(jià)存在明確的上漲預(yù)期。以浙工新村為例，擴(kuò)面面積按市場(chǎng)價(jià)3.45萬(wàn)元/平方米計(jì)價(jià)，是原面積復(fù)建價(jià)（1350元/平方米）的25倍以上，正是這種巨大的價(jià)值提升空間支撐了居民的高比例出資。反觀三四線城市或非核心區(qū)位，房?jī)r(jià)預(yù)期難以支撐類似的定價(jià)邏輯，純自籌模式難以推廣。因此，這里有一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：該模式能否復(fù)制推廣？只有當(dāng)居民普遍預(yù)期有升值空間時(shí)，才會(huì)產(chǎn)生積極性，這對(duì)其推廣影響重大。

??（三）制度供給仍存空白

??產(chǎn)權(quán)處置是自主更新中最復(fù)雜的制度性障礙。老舊小區(qū)土地性質(zhì)多樣（劃撥/出讓），產(chǎn)權(quán)類型混雜（房改房/商品房/公房），而傳統(tǒng)的“拆遷—注銷—重供”路徑程序繁瑣。部分地區(qū)項(xiàng)目采用“保持用地性質(zhì)不變、不重新供地、舊證換新證”的模式，但這一做法尚未形成普適性制度安排。此外，日照、間距、容積率等現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范與老舊小區(qū)歷史形成的建筑條件之間存在矛盾，簡(jiǎn)單套用現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)將使許多項(xiàng)目無(wú)法推進(jìn)。

??四、趨勢(shì)研判：分化中推進(jìn)，配套中完善

??短期（1—3年）：原拆原建將以點(diǎn)狀試點(diǎn)為主，集中在一線城市及核心二線城市的D級(jí)危房和單位自管房項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的共性條件是：產(chǎn)權(quán)相對(duì)清晰、居民組織化程度較高、區(qū)位房?jī)r(jià)對(duì)改造后價(jià)值形成支撐。不具備這些條件的區(qū)域，仍將以傳統(tǒng)綜合改造為主。

??中期（3—5年）：隨著各地《社區(qū)更新條例》等地方性法規(guī)的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)積累，以及“十五五”期間全國(guó)危房改造規(guī)模較“十四五”提高一倍的目標(biāo)驅(qū)動(dòng)，配套制度有望逐步完善，包括：居民表決比例門檻的制度化設(shè)定、產(chǎn)權(quán)處置流程的簡(jiǎn)化、金融工具（如個(gè)人住房改建貸款、帶押改建）的常態(tài)化應(yīng)用。

??長(zhǎng)期（5—10年）：預(yù)計(jì)到2030年，原拆原建占老舊小區(qū)改造總量的比例可能達(dá)到30%，成為城市更新中的主流模式之一。但這一比例的達(dá)成高度依賴于兩大前提：一是“居民主體、政府支持、市場(chǎng)參與”的三方共擔(dān)機(jī)制從“一事一議”走向制度化；二是容積率獎(jiǎng)勵(lì)、地下空間開(kāi)發(fā)權(quán)等激勵(lì)工具的政策空間得到充分釋放。

??需要強(qiáng)調(diào)的是，原拆原建能否成為潮流，不僅取決于物理空間的更新，更在于能否在保障居民權(quán)益與控制社會(huì)成本之間，找到可持續(xù)的平衡點(diǎn)。唯有如此，它才能真正在城市更新中占據(jù)更大的市場(chǎng)份額。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)