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??2026年7月13日，湖南省郴州市出臺(tái)新政，對(duì)“工抵房”的網(wǎng)簽備案、合同更名及資金監(jiān)管作出系統(tǒng)性規(guī)范。這一政策并非孤例，而是2025年以來多地完善“工抵房”制度安排的延續(xù)。其核心在于在承認(rèn)“工抵房”合法性的前提下，通過制度設(shè)計(jì)將其納入監(jiān)管軌道，以化解債務(wù)糾紛并防范市場風(fēng)險(xiǎn)。短期看，此舉有助于穩(wěn)定當(dāng)?shù)厥袌鲱A(yù)期；長期看，為行業(yè)處理工程款抵債問題提供了更具操作性的地方樣本。

??一、政策背景：從被動(dòng)應(yīng)對(duì)到主動(dòng)規(guī)范

??“工抵房”現(xiàn)象是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張態(tài)勢下的衍生品。自2021年《民法典》第八百零七條確立建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)以來，以房抵工程款成為房企債務(wù)處理的重要手段。然而，在實(shí)操中，“工抵房”常因產(chǎn)權(quán)不清、抵押查封、一房多賣及變相降價(jià)擾亂市場等問題引發(fā)糾紛。

??郴州此次出臺(tái)的《郴州市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，具有明確的現(xiàn)實(shí)針對(duì)性。規(guī)范而非禁止“工抵房”交易，成為兼顧“保交房”與“穩(wěn)市場”的現(xiàn)實(shí)選擇。盡管這一舉措并非首創(chuàng)——此前湖北咸寧、廣西北海、河北威縣等地已進(jìn)行過類似嘗試——但郴州政策的系統(tǒng)性更強(qiáng)，覆蓋了從網(wǎng)簽備案到資金閉環(huán)的全鏈條。

??二、地方政策全景：從風(fēng)險(xiǎn)警示到制度構(gòu)建

??為全面呈現(xiàn)各地監(jiān)管思路，現(xiàn)將2025年以來主要地方“工抵房”政策的核心要素梳理如下，以便橫向?qū)Ρ取?/p>

??從政策演進(jìn)看，2025年以“風(fēng)險(xiǎn)提示”（江口、盤州）和“初步放開備案”（鄂州）為主，2026年轉(zhuǎn)向“系統(tǒng)性規(guī)范”（陽江、威縣、蘆溪），郴州新政則進(jìn)一步強(qiáng)化了資金閉環(huán)管理，代表了對(duì)“保交房”目標(biāo)的直接回應(yīng)。多數(shù)地區(qū)已形成三項(xiàng)共識(shí)——允許備案至施工方、允許一次合同更名、強(qiáng)調(diào)銷售資金須進(jìn)入監(jiān)管賬戶。但在“是否需預(yù)售資金監(jiān)管”上存在明顯分化：鄂州、威縣、蘆溪（非保交樓項(xiàng)目）對(duì)備案至施工方的工抵房有所豁免，而盤州、江口則從購房者保護(hù)角度強(qiáng)調(diào)必須入監(jiān)管賬戶。郴州則采取折中方案，將資金監(jiān)管與“保交房”目標(biāo)直接掛鉤。

??三、工抵房的新舊交易模式

??傳統(tǒng)工抵房是“建筑商先辦證當(dāng)房東，再賣給買家”，過戶兩次，買家承擔(dān)公司賣房的高額稅費(fèi)和查封風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)在工抵房是“建筑商只網(wǎng)簽不辦證，開發(fā)商直接更名給買家”，過戶一次，買家只交新房契稅。本質(zhì)區(qū)別就是：建筑商從“房東”變成了“過客”——只確認(rèn)債務(wù)抵消，不再真正持有房子，買家從買“二手房”變成了買“一手房”。

??四、郴州政策核心：三大機(jī)制規(guī)范“工抵房”流轉(zhuǎn)

??郴州新政的核心在于為“工抵房”交易設(shè)立了清晰的規(guī)則，主要體現(xiàn)在三個(gè)層面：

??第一，備案確權(quán)機(jī)制。已取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，可依法依規(guī)辦理工抵房網(wǎng)簽備案，將房源備案至施工單位、材料供應(yīng)商等合法債權(quán)方。這一規(guī)定從源頭明晰了產(chǎn)權(quán)歸屬，有效避免了因債權(quán)關(guān)系不清導(dǎo)致的一房多賣問題。

??第二，合同更名機(jī)制。工抵房作為新建商品房，可允許再辦理一次合同更名和網(wǎng)簽備案。這一設(shè)計(jì)激活了二級(jí)流轉(zhuǎn)渠道，既滿足了工抵房最終銷售給第三方購房者的現(xiàn)實(shí)需求，又通過“僅限一次”的限定防范了反復(fù)炒房套利。

??第三，資金閉環(huán)機(jī)制?！氨＝环宽?xiàng)目”的工抵房銷售資金全額優(yōu)先用于支付工程款、材料款及農(nóng)民工工資。該規(guī)定將工抵房的銷售回款納入“保交房”的優(yōu)先序列，形成了“銷售—償債—建設(shè)”的資金閉環(huán)，比單純的風(fēng)險(xiǎn)提示更具操作性和保障力。

??從政策設(shè)計(jì)看，郴州模式兼顧了各方利益。對(duì)于施工方，獲得了明確的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)渠道；對(duì)于購房者，通過“一次更名”和資金監(jiān)管降低了交易風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于地方政府，則有助于化解存量債務(wù)糾紛，為“保交房”提供資金保障。這一設(shè)計(jì)思路與國家層面提出的“支持工抵房等特殊資產(chǎn)處置”的精神相吻合。

??五、市場影響與展望

??短期來看，各地工抵房對(duì)市場的積極影響在于疏通存量。通過明確的網(wǎng)簽和更名路徑，此前部分處于“灰色地帶”的工抵房交易得以規(guī)范化，有利于更好促進(jìn)資產(chǎn)盤活和資金回籠。當(dāng)?shù)夭糠止さ址宽?xiàng)目以低于市場均價(jià)的價(jià)格入市，客觀上降低了購房門檻。從中長期視角觀察，需關(guān)注以下三個(gè)層面：

??第一，對(duì)房企“變相降價(jià)”的管控。新政允許工抵房以新建商品房身份進(jìn)行合同更名，但強(qiáng)化了資金監(jiān)管，這在一定程度上防止了工抵房被異化為開發(fā)商規(guī)避價(jià)格監(jiān)管、進(jìn)行無序降價(jià)促銷的工具，有助于維護(hù)區(qū)域房價(jià)體系的穩(wěn)定。

??第二，對(duì)購房者權(quán)益的實(shí)質(zhì)性保護(hù)。過去工抵房最大風(fēng)險(xiǎn)在于“錢房兩空”。新政要求銷售資金“全額優(yōu)先”用于工程款支付，實(shí)質(zhì)上是將工抵房的銷售置于“保交房”的優(yōu)先序列中，這比單純的風(fēng)險(xiǎn)提示更具操作性和保障力。

??第三，對(duì)司法實(shí)踐的銜接與補(bǔ)充。2025年最高人民法院《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2025〕10號(hào)）第17條已明確，承包人在查封前行使優(yōu)先受償權(quán)并簽訂合法折價(jià)協(xié)議、抵債金額與實(shí)際價(jià)值基本相當(dāng)?shù)?，可排除抵押?quán)和一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。各地的實(shí)踐，正是對(duì)這一司法解釋在行政管理和市場交易層面的具體落實(shí)與補(bǔ)充。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)