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??【克而瑞物管研究】

??提到招商積余，多數(shù)人的第一反應(yīng)是“管房子的物管龍頭”。截至2025年末，其在管項(xiàng)目2473個(gè)，管理面積3.77億平方米，是當(dāng)之無(wú)愧的“規(guī)模化物業(yè)服務(wù)龍頭”。但很少有人注意到，這家招商蛇口旗下的輕資產(chǎn)子公司，正在通過(guò)REITs這把“鑰匙”，打開一扇通往“資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商”的門。

??“資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商”： 

??招商積余資管業(yè)務(wù)亮相資本市場(chǎng)

??2025年年報(bào)中，招商積余提出了清晰的戰(zhàn)略愿景：“以建設(shè)成為‘中國(guó)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商’為目標(biāo)，堅(jiān)定‘輕型化、規(guī)模化、科技化、市場(chǎng)化’發(fā)展原則，積極穩(wěn)妥地推動(dòng)‘12347’戰(zhàn)略落地”。這里的定位不是“物業(yè)服務(wù)商”，而是“資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商”?！百Y產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商”，意味著招商積余要做的不僅是保安、保潔、綠化等基礎(chǔ)服務(wù)，更要以資產(chǎn)最大化為核心，參與到不動(dòng)產(chǎn)全生命周期的運(yùn)營(yíng)和變現(xiàn)中去。

??2026年5月19日晚間，招商積余披露了《關(guān)于開展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)發(fā)行工作暨關(guān)聯(lián)交易及相關(guān)授權(quán)事項(xiàng)的公告》，擬正式作為原始權(quán)益人之一，聯(lián)合招商蛇口旗下招商理財(cái)，開展招商資管招商蛇口封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金（簡(jiǎn)稱“蛇口商業(yè)REIT”）的申報(bào)發(fā)行工作。本輪啟動(dòng)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，是招商積余打造的首個(gè)REITs平臺(tái)。

??作為原始權(quán)益人之一，招商積余擬將旗下全資子公司昆山招航商業(yè)管理有限公司持有的昆山招商花園城項(xiàng)目納入底層資產(chǎn)。這座位于昆山市蕭林中路的商業(yè)地標(biāo)，商業(yè)面積達(dá)11.85萬(wàn)平方米，附帶約6萬(wàn)平方米的地下車庫(kù)，自2015年開業(yè)以來(lái)，已在招商商管的運(yùn)營(yíng)管理下運(yùn)營(yíng)十年，成為招商積余商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊的成熟資產(chǎn)。

??截至2025年末，招商積余旗下招商商管在管商業(yè)項(xiàng)目73個(gè)（含籌備項(xiàng)目），管理面積395萬(wàn)平方米，其中第三方品牌輸出項(xiàng)目11個(gè)。2025年公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6.66億元，商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊同比增長(zhǎng)6.26%。作為招商商管旗下運(yùn)營(yíng)成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定的項(xiàng)目之一，昆山招商花園城被納入REITs底層資產(chǎn)，既是市場(chǎng)對(duì)其運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的檢驗(yàn)，也是招商積余商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的一次“亮相”。

??REITs重構(gòu)商業(yè)模式：

??打通“運(yùn)營(yíng)-增值-退出”全流程鏈條

??如果把招商蛇口的REITs戰(zhàn)略視為一個(gè)貫通“投、融、建、管、退”的生態(tài)閉環(huán)，招商積余始終以“管”的角色服務(wù)其中——而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的出現(xiàn)，則讓“管”與“退”產(chǎn)生了直接的聯(lián)動(dòng)。

??昆山招商花園城裝入REITs后，招商積余既是原始權(quán)益人，獲得資產(chǎn)增值退出的收益；又是持有人，享受穩(wěn)定分紅；還將繼續(xù)受托運(yùn)營(yíng)管理，獲取穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)收入。這種“多收益”模式，正是招商積余始終探索的“在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)全生命周期中分享資產(chǎn)增值與運(yùn)營(yíng)收益的資產(chǎn)管理商業(yè)模式”。

??2025年，招商積余過(guò)硬的運(yùn)營(yíng)能力已經(jīng)得到印證：第三方新簽?zāi)甓群贤~占比超過(guò)90%，非住業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先，在“中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)”中排名TOP3。這種過(guò)硬的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力完全能夠支撐估值、吸引資本。此次招商積余入選REITs原始權(quán)益人，正是市場(chǎng)對(duì)其商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的一次“認(rèn)證”。

??健康的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)為次提供了堅(jiān)實(shí)支撐。招商積余2025年底貨幣資金56.23億元，有息負(fù)債僅5.17億元。在此基礎(chǔ)上，以REITs盤活存量資產(chǎn)，釋放的資金可以進(jìn)一步投入到輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張、提升服務(wù)品質(zhì)和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)中，形成在管資產(chǎn)“運(yùn)營(yíng)提效→資產(chǎn)增值→順暢退出”的全流程鏈條。

??行業(yè)升維：

??從物管到“綜合物業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)”

??拉到更長(zhǎng)的時(shí)間維度，招商積余做REITs原始權(quán)益人，折射的是整個(gè)物管行業(yè)的“升維”敘事——從勞動(dòng)密集型的“掃掃擦擦”，到科技賦能的智慧物業(yè)，再到如今直接參與資產(chǎn)證券化的資本運(yùn)作，招商積余站在了行業(yè)進(jìn)化前沿。

??支撐這一切的，是招商積余在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)方面的“基本功”。2025年，招商積余在成本端建成了“投前指引、立項(xiàng)核驗(yàn)、投后監(jiān)測(cè)”全周期管理體系，完成了核心三保、電梯維保、能源消耗等多業(yè)態(tài)成本標(biāo)準(zhǔn)編制，還主導(dǎo)發(fā)布了行業(yè)首部客戶滿意度測(cè)評(píng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。這些日復(fù)一日的打磨是資產(chǎn)裝入REITs并持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的底層保障。

??此外，蛇口商業(yè)REIT項(xiàng)目擬定招商證券旗下的招商資管為基金管理人和專項(xiàng)計(jì)劃管理人，這將成為招商資管的首單REITs項(xiàng)目，也將是招商局集團(tuán)內(nèi)部“產(chǎn)融協(xié)同”的又一典范。

??對(duì)招商積余而言，這單REITs只是一個(gè)起點(diǎn)。

??隨著資產(chǎn)管理能力的持續(xù)沉淀、蛇口商業(yè)REIT形成的品牌效應(yīng)以及招商蛇口商業(yè)REITs的平臺(tái)規(guī)劃，未來(lái)招商積余物管、資管兩大核心業(yè)務(wù)管理規(guī)模有望持續(xù)擴(kuò)張，為客戶提供全業(yè)態(tài)、全價(jià)值鏈、全場(chǎng)景的綜合解決方案，而招商積余也將進(jìn)一步向“中國(guó)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商”的目標(biāo)邁進(jìn)。