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??【克而瑞物管研究】

??重點(diǎn)摘要數(shù)據(jù)概覽

??時(shí)間分布：克而瑞物管根據(jù)全網(wǎng)披露的項(xiàng)目數(shù)據(jù)監(jiān)測，2026年上半年共統(tǒng)計(jì)物業(yè)撤場項(xiàng)目112個(gè)。在111個(gè)有明確月份的項(xiàng)目中，一季度27個(gè)，二季度84個(gè)，二季度數(shù)量約為一季度的3.1倍。需要說明的是，本次統(tǒng)計(jì)既包括已經(jīng)實(shí)際撤場的項(xiàng)目，也包括已發(fā)布撤場通知，或已確定到期不續(xù)、解聘或換聘但尚未完成退出的項(xiàng)目。

??撤場性質(zhì)：主動(dòng)撤場項(xiàng)目86個(gè)，占統(tǒng)計(jì)總量的76.8%，已經(jīng)成為本次樣本中最主要的退出方式；合同到期不續(xù)聘8個(gè)，業(yè)主方或產(chǎn)權(quán)方推動(dòng)更換物業(yè)13個(gè)，棄管5個(gè)。企業(yè)主動(dòng)調(diào)整項(xiàng)目的情況較為突出。

??企業(yè)動(dòng)向：頭部物企仍出現(xiàn)在撤場案例中，部分企業(yè)已將虧損項(xiàng)目治理、退出標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目準(zhǔn)入納入經(jīng)營安排。萬物云提出全面盤點(diǎn)虧損項(xiàng)目，建立提質(zhì)提效方案和退出標(biāo)準(zhǔn)，并將符合程序的項(xiàng)目撤場視為企業(yè)正常經(jīng)營行為。

??城市分布：撤場項(xiàng)目分布相對分散。南通統(tǒng)計(jì)7個(gè)，成都、武漢和徐州各6個(gè)，四城合計(jì)25個(gè)，占統(tǒng)計(jì)總量的22.3%；杭州、重慶等城市也有一定數(shù)量的撤場項(xiàng)目。與2025年相比，2026年上半年暫未出現(xiàn)少數(shù)城市高度集中的情況。

??2025年下半年開始受到行業(yè)關(guān)注的物業(yè)撤場，在2026年上半年并未褪去。

??比數(shù)量更值得關(guān)注的是，主動(dòng)撤場已成為本次統(tǒng)計(jì)中最主要的退出方式。部分企業(yè)也開始把虧損項(xiàng)目治理、退出標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目準(zhǔn)入納入日常經(jīng)營管理。

??這意味著，撤場正在從個(gè)別項(xiàng)目的臨時(shí)處理，逐步成為企業(yè)重新評估項(xiàng)目經(jīng)營質(zhì)量、調(diào)整項(xiàng)目組合的一種選擇。項(xiàng)目能否覆蓋成本、服務(wù)與價(jià)格能否形成共識(shí)、歷史遺留問題能否厘清，都會(huì)影響企業(yè)是繼續(xù)修復(fù)項(xiàng)目，還是選擇退出。

??因此，本文會(huì)重點(diǎn)關(guān)注四個(gè)問題：上半年撤場出現(xiàn)了哪些變化？企業(yè)為什么主動(dòng)調(diào)整項(xiàng)目？一些項(xiàng)目為什么遲遲難以形成穩(wěn)定的質(zhì)價(jià)共識(shí)？企業(yè)退出以后，社區(qū)服務(wù)如何不斷檔？

??上半年物業(yè)撤場呈現(xiàn)哪些新變化

??● 二季度撤場項(xiàng)目明顯增多

??從月份分布看，2026年一季度統(tǒng)計(jì)27個(gè)項(xiàng)目，二季度增至84個(gè)，約為一季度的3.1倍，也明顯高于2025年同期。 

??二季度統(tǒng)計(jì)的84個(gè)項(xiàng)目中，部分已經(jīng)完成撤場，部分計(jì)劃在下半年正式退出?？梢源_認(rèn)的是，上半年已有較多項(xiàng)目公開發(fā)布撤場通知，或者形成解聘、換聘和到期不續(xù)約安排。

??● 主動(dòng)撤場成為主要退出方式

??112個(gè)項(xiàng)目中，主動(dòng)撤場86個(gè)，占76.8%；合同到期不續(xù)聘8個(gè)，業(yè)主方或產(chǎn)權(quán)方推動(dòng)更換物業(yè)13個(gè)，棄管5個(gè)。

??主動(dòng)撤場已經(jīng)成為本次樣本中最主要的退出方式。這說明，一些企業(yè)正在把項(xiàng)目退出從臨時(shí)處理轉(zhuǎn)為項(xiàng)目經(jīng)營評估和項(xiàng)目組合調(diào)整的一部分。

??但主動(dòng)退出與棄管必須嚴(yán)格區(qū)分。依法提前告知、維持過渡期服務(wù)并完成資料和設(shè)施交接，屬于正常市場退出；突然停服、未按約定移交，則可能把企業(yè)經(jīng)營問題迅速變成社區(qū)治理風(fēng)險(xiǎn)。

??● 撤場由熱點(diǎn)城市向更多區(qū)域擴(kuò)散

??上半年，南通統(tǒng)計(jì)7個(gè)項(xiàng)目，武漢、徐州各6個(gè)，杭州、重慶各5個(gè)，北京、南京、蘇州、合肥各4個(gè)。前四城市合計(jì)占比22.3%，項(xiàng)目分布比2025年更分散。

??注：本表根據(jù)公開報(bào)道的項(xiàng)目數(shù)據(jù)整理，統(tǒng)計(jì)范圍包括2026年上半年已經(jīng)實(shí)際撤場，以及上半年已發(fā)布撤場通知、明確后續(xù)退出安排的項(xiàng)目；表中撤場原因僅為對公開信息的中性歸納，不作為相關(guān)主體責(zé)任認(rèn)定；未披露明確原因的項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)注為“未披露具體原因”。

??不過，城市項(xiàng)目數(shù)不能直接等同于當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場整體狀況。徐州的多個(gè)項(xiàng)目與同一企業(yè)在當(dāng)?shù)丶姓{(diào)整有關(guān)；武漢、成都則涉及多家企業(yè)；蘇州樣本中，解聘和換聘相對更多。

??因此，城市數(shù)據(jù)真正需要看的，是撤場由什么構(gòu)成：單一企業(yè)調(diào)整區(qū)域項(xiàng)目、多家企業(yè)共同面對經(jīng)營壓力，還是業(yè)主大會(huì)和續(xù)聘機(jī)制推動(dòng)重新選聘。

??物業(yè)企業(yè)為何開始主動(dòng)調(diào)整項(xiàng)目

??項(xiàng)目退出增多的背后，首先是一部分項(xiàng)目的經(jīng)營壓力已經(jīng)由短期波動(dòng)變成長期失衡。 

??注：僅統(tǒng)計(jì)材料中明確披露的直接影響因素，同一項(xiàng)目可涉及多項(xiàng)，項(xiàng)目數(shù)可重復(fù)計(jì)算。“項(xiàng)目經(jīng)營承壓”以及未披露具體原因的項(xiàng)目，不納入直接影響因素統(tǒng)計(jì)。

??● 收入端：應(yīng)收物業(yè)費(fèi)沒有變成穩(wěn)定現(xiàn)金流

??從已披露原因看，物業(yè)費(fèi)收繳不足或長期欠費(fèi)是最常見的直接壓力因素，涉及44個(gè)項(xiàng)目；服務(wù)質(zhì)量、公共收益或履約爭議涉及14個(gè)項(xiàng)目；人工、物料及維保成本壓力涉及12個(gè)項(xiàng)目；續(xù)聘價(jià)格、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或合同條款分歧涉及10個(gè)項(xiàng)目。

??樣本中，有項(xiàng)目一季度收繳率不足兩成、累計(jì)欠費(fèi)接近300萬元；有項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)收繳率約三成、五年累計(jì)虧損接近千萬元；也有項(xiàng)目年收入僅約為成本的六成。

??● 成本端：基本服務(wù)支出難以同步下降

??人工、社保、公共能耗、電梯和消防維保等支出具有較強(qiáng)剛性。即使收繳下降，門崗、保潔、設(shè)備運(yùn)行和應(yīng)急維修也不能按同樣比例縮減。

??此外，9個(gè)項(xiàng)目涉及開發(fā)商欠費(fèi)或工程配套遺留，8個(gè)項(xiàng)目反映物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與運(yùn)營成本不匹配，5個(gè)項(xiàng)目受到低入住率、低收房率或管理規(guī)模偏小影響。這些因素疊加后，才進(jìn)一步表現(xiàn)為項(xiàng)目虧損和收支失衡。

??● 企業(yè)開始系統(tǒng)調(diào)整項(xiàng)目組合

??2026年3月至4月，在2025年度業(yè)績披露和行業(yè)交流中，虧損項(xiàng)目治理、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目退出開始進(jìn)入企業(yè)經(jīng)營安排。

??■萬物云：提出全面盤點(diǎn)虧損項(xiàng)目，建立提質(zhì)提效方案和退出標(biāo)準(zhǔn)，并將符合程序的項(xiàng)目撤場視為正常經(jīng)營行為。詳情可點(diǎn)擊了解：《不是所有撤場，都是壞消息》

??一些項(xiàng)目為什么難以形成穩(wěn)定的質(zhì)價(jià)共識(shí)

??物業(yè)撤場表面上是企業(yè)退出，最終仍會(huì)落到一個(gè)基礎(chǔ)問題：小區(qū)需要什么樣的服務(wù)，又愿意為這些服務(wù)支付多少成本。

??● 低收費(fèi)項(xiàng)目，原有價(jià)格難以覆蓋現(xiàn)在的服務(wù)成本

??部分老舊項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)十余年未調(diào)，人工和設(shè)施維保成本卻持續(xù)增加。原來的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能已經(jīng)難以支撐合同約定的服務(wù)。

??這類項(xiàng)目需要先把基礎(chǔ)服務(wù)所需人力、維保頻次和成本缺口說清楚，再討論調(diào)價(jià)、調(diào)整服務(wù)頻次或重新組合服務(wù)清單。

??● 收費(fèi)不低的項(xiàng)目，也可能出現(xiàn)服務(wù)與價(jià)格不匹配

??撤場案例中，也有收費(fèi)水平并不低、但業(yè)主認(rèn)為服務(wù)體驗(yàn)與價(jià)格不匹配的商品住宅。爭議往往集中在服務(wù)承諾、公共收益透明、工程遺留問題處理等方面。

??這說明，質(zhì)價(jià)共識(shí)并不只靠算賬形成。物業(yè)既要說明費(fèi)用對應(yīng)的人員、頻次和標(biāo)準(zhǔn)，也要持續(xù)公開服務(wù)履約、公共收益和問題整改情況，并建立穩(wěn)定的溝通和評價(jià)機(jī)制。否則，即使價(jià)格和成本能夠算清，信任問題仍可能推動(dòng)收繳率繼續(xù)下降。

??● 收繳下降與服務(wù)減弱容易相互影響

??物業(yè)服務(wù)需要持續(xù)投入。當(dāng)收繳率下降時(shí)，企業(yè)通常先墊資、跨項(xiàng)目調(diào)配，或壓縮非核心服務(wù)；資金缺口繼續(xù)擴(kuò)大后，服務(wù)投入也會(huì)受到影響。

??服務(wù)體驗(yàn)下降，又可能讓原本正常繳費(fèi)的業(yè)主開始觀望。項(xiàng)目由少數(shù)欠費(fèi)，逐步演變?yōu)檎w現(xiàn)金流困難。樣本中已有項(xiàng)目收繳率從九成以上降至不足四成。

??● 不同項(xiàng)目還面臨不同的責(zé)任爭議

??■新交付項(xiàng)目：入住率較低、配套未完成，物業(yè)還可能被要求承擔(dān)房屋質(zhì)量、消防驗(yàn)收等超出服務(wù)合同的事項(xiàng)。

??■存量項(xiàng)目：物業(yè)費(fèi)多年未調(diào)、設(shè)施集中老化、維修資金使用困難，小額維修長期由企業(yè)墊付。

??■續(xù)聘項(xiàng)目：合同到期或業(yè)委會(huì)成立后，雙方需要重新討論價(jià)格、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核方式。

??只有把成本缺口、服務(wù)清單和責(zé)任邊界說清楚，項(xiàng)目才有可能重新形成穩(wěn)定的質(zhì)價(jià)關(guān)系；關(guān)鍵條件長期談不攏，則更容易走向到期不續(xù)或重新選聘。

??行業(yè)如何更穩(wěn)妥地應(yīng)對物業(yè)撤場

??物業(yè)服務(wù)合同依法終止、市場主體正常更替，本身是市場機(jī)制的一部分。真正需要避免的，是經(jīng)營問題長期拖延后突然撤離，或新舊物業(yè)交接失序，讓社區(qū)承擔(dān)全部成本。

??● 撤場前，先判斷項(xiàng)目是否還有修復(fù)空間

??面對收支失衡項(xiàng)目，第一步不是繼續(xù)墊資或立即退出，而是把賬算清楚。物業(yè)需要說明基礎(chǔ)服務(wù)的人力配置、維保頻次和成本缺口；業(yè)主組織需要區(qū)分物業(yè)服務(wù)、開發(fā)商遺留和公共設(shè)施維修責(zé)任；街道社區(qū)及相關(guān)部門則可協(xié)助推動(dòng)信息公開和協(xié)商。

??能夠通過調(diào)價(jià)、調(diào)整服務(wù)頻次、重組服務(wù)清單、合理使用公共收益等方式恢復(fù)平衡的項(xiàng)目，應(yīng)盡量避免反復(fù)換聘；確實(shí)無法覆蓋基本成本、且沒有改善空間的項(xiàng)目，則應(yīng)盡早進(jìn)入規(guī)范退出程序。

??● 交接中，把告知、清算和移交做完整

??2025年11月，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目交接行為的倡議書》，提出退出企業(yè)應(yīng)依法依約按時(shí)退出，完成檔案資料、服務(wù)用房、設(shè)施設(shè)備等移交，逐項(xiàng)查驗(yàn)并由相關(guān)方確認(rèn)；交接期間保持服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不降低、管理不斷檔。

??物業(yè)確定退出后，應(yīng)盡早向主管部門、街道社區(qū)和業(yè)主組織報(bào)備，明確交接清單、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和責(zé)任主體。新物業(yè)進(jìn)場前，原物業(yè)仍應(yīng)維持合同約定或必要的基礎(chǔ)服務(wù)。

??● 退出后，為暫時(shí)無人接管的項(xiàng)目留出緩沖期

??低收費(fèi)、欠費(fèi)較多、設(shè)施問題復(fù)雜的項(xiàng)目，往往也是市場上最難接盤的項(xiàng)目。若只以更低價(jià)格尋找下一家物業(yè)，原有收支和治理基礎(chǔ)沒有改變，項(xiàng)目可能很快再次陷入退出循環(huán)。

??■武漢：2026年1月1日起實(shí)施的修訂版《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確，原物業(yè)無法繼續(xù)服務(wù)、業(yè)主尚未選定新物業(yè)時(shí)，可由街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)會(huì)同區(qū)房屋主管部門，經(jīng)征求業(yè)主意見后選擇臨時(shí)物業(yè)，臨時(shí)服務(wù)期限一般不超過六個(gè)月。

??■成都：現(xiàn)行物業(yè)管理制度明確，物業(yè)區(qū)域突發(fā)失管或因合同終止需要應(yīng)急保障時(shí)，可由街道、鎮(zhèn)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，先維持基本服務(wù)，并在規(guī)定期限內(nèi)組織業(yè)主依法選聘新物業(yè)。

??應(yīng)急物業(yè)的作用，是在原物業(yè)退出和新物業(yè)進(jìn)場之間留出緩沖期。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、歷史欠費(fèi)、設(shè)施維修和責(zé)任邊界仍需同步解決，否則臨時(shí)托管也可能成為下一輪撤場的起點(diǎn)。

??結(jié)語

??2026年上半年物業(yè)撤場數(shù)量增加，但真正值得關(guān)注的，不只是112個(gè)項(xiàng)目本身。

??對仍有改善空間的項(xiàng)目，行業(yè)需要把成本、服務(wù)和責(zé)任說清楚，重新建立穩(wěn)定的質(zhì)價(jià)關(guān)系；對確實(shí)無法繼續(xù)運(yùn)營的項(xiàng)目，則要通過規(guī)范交接和應(yīng)急托底，保證市場退出不等于社區(qū)失管。

??既讓企業(yè)依法退出，也不讓社區(qū)因退出而失管，物業(yè)撤場才能從一次風(fēng)險(xiǎn)事件，回到正常、可管理的市場更替。