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??【克而瑞物管研究】2026年上半年，物業(yè)行業(yè)正式告別新房增量依賴，全面邁入存量深度運(yùn)營時代。住宅端老舊小區(qū)連片托管模式全國復(fù)制，商辦、產(chǎn)業(yè)園高端 IFM 服務(wù)需求爆發(fā)，城市運(yùn)營、公建后勤成為第二增長曲線；資本市場冷熱分化，并購回歸理性。

??本文根據(jù)《克而瑞物管2026年上半年物業(yè)行業(yè)總結(jié)研究報告》從住宅、商辦產(chǎn)業(yè)園、城市服務(wù)、公建物業(yè)、資本五大板塊，拆解上半年市場全貌，讀懂行業(yè)當(dāng)下競爭邏輯與長期增長機(jī)遇。獲取完整版報告可【點(diǎn)擊聯(lián)系】

??住宅物業(yè)：

??老舊小區(qū)連片托管成為存量核心解法

??《克而瑞物管2026年上半年物業(yè)行業(yè)總結(jié)研究報告》顯示，新房交付規(guī)模持續(xù)收縮，存量老舊、微型小區(qū)治理成為行業(yè)最大課題。以上海為標(biāo)桿，全國超 16 座城市落地 “團(tuán)購物業(yè)、連片治理、政企協(xié)同” 新模式，破解小區(qū)體量小、收費(fèi)低、運(yùn)營虧損、無人接管難題。

??上海：三大標(biāo)桿模式全國示范

??保利物業(yè)（楊浦定海?先嘗后買）：整合 12 個 2000 余戶 “老小散” 小區(qū)，街道先行投入專項(xiàng)資金完成樓道翻新等 12 項(xiàng)民生改造，讓居民直觀看到服務(wù)變化后再調(diào)價。公共收益物業(yè)、業(yè)主五五分成，依靠社區(qū)市集等增值業(yè)務(wù)彌補(bǔ)基礎(chǔ)服務(wù)虧損。

??復(fù)欣物業(yè)（虹口涼城?集約連片）：合并 3 個規(guī)模懸殊微型小區(qū)，不漲物業(yè)費(fèi)，統(tǒng)一調(diào)配安保、維修、保潔人力，通過規(guī)模分?jǐn)偨档蛦涡^(qū)邊際成本，大幅提升報修響應(yīng)速度，解決小小區(qū)人手不足痛點(diǎn)。

??碧桂園服務(wù)（靜安彭浦?跨片區(qū)資源聯(lián)動）：整合 3 個 40 年以上高齡老舊小區(qū)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)維體系，統(tǒng)籌設(shè)施維保、環(huán)境改造資源，靠規(guī)?；瘜?shí)現(xiàn)長效可持續(xù)運(yùn)營。

??全國多城市差異化落地路徑

??杭州（綠城服務(wù)）：西湖區(qū) 52 個老舊小區(qū)整合為 23 個管理片區(qū)，人力年節(jié)約 105 萬；拱墅推行 “先體驗(yàn)后付費(fèi)”，適配老齡化高密度社區(qū)。

??北京：首開、中海、華潤組建企業(yè)聯(lián)盟，東城 53 個老舊小區(qū)完成市場化接管；石景山 33 個小區(qū)整建制托管，西城區(qū)打造 “改造 + 養(yǎng)老” 一體化小區(qū)，配套長者食堂。

??武漢（萬物云江漢城資）：首創(chuàng) 442 混合運(yùn)營模式，通過車位、便民商業(yè)反哺服務(wù)，小區(qū)滿意度達(dá) 93.4%。

??成都：武侯推行信托制物業(yè)，崇州全域統(tǒng)籌 828 個無主院落，連片治理厘清資金監(jiān)管權(quán)責(zé)。

??南京、重慶、天津：街區(qū)化連片管理，把零散樓棟、老舊院落打包統(tǒng)一選聘，壓縮管理成本。

??廈門聯(lián)發(fā)物業(yè)：城中村 EPC+O 一體化托管，街道、公安、物業(yè)四方共治，規(guī)范夜市租賃，十年可節(jié)約千萬財(cái)政支出。

??整體來看，連片托管核心邏輯高度統(tǒng)一：以片區(qū)規(guī)模化攤薄人力、維保剛性成本，搭配政府補(bǔ)貼、公共增值、合理調(diào)價三重收入來源，破解老舊小區(qū) “收費(fèi)低、投入難” 死循環(huán)，是未來 5 年住宅物業(yè)確定性增量賽道。

??辦公 & 產(chǎn)業(yè)園：

??高端 IFM 一體化成頭部必爭高地

??《克而瑞物管2026年上半年物業(yè)行業(yè)總結(jié)研究報告》顯示，互聯(lián)網(wǎng)、新能源、高端制造企業(yè)總部集中釋放全設(shè)施管理（IFM）大單，專業(yè)化、科技化、定制化服務(wù)拉開企業(yè)差距，頭部物企加速細(xì)分賽道卡位。

??特發(fā)服務(wù)：拿下 B 站上海全球總部年度項(xiàng)目，適配文創(chuàng)年輕社群，打造辦公 + 商業(yè) + 社群綜合服務(wù)體系。

??長城物業(yè)：簽約超聚變?nèi)珖?30 余城產(chǎn)業(yè)園 IFM，跨區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)維，覆蓋生產(chǎn)基地全鏈條設(shè)施管理。

??龍湖智創(chuàng)生活：落地小鵬全球總部，自研智慧空間系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)無感通行、AI 能耗管控、智能安防全覆蓋。

??金地智慧服務(wù)：同步拿下中芯國際、小鵬雙總部，深耕半導(dǎo)體、新能源高端制造專屬服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

??這凸顯了一些行業(yè)變化：過去寫字樓僅基礎(chǔ)保潔安保，如今企業(yè)需求延伸至能耗管理、會務(wù)、配套商業(yè)、員工社群全鏈條，只有具備全國標(biāo)準(zhǔn)化 + 本地定制能力的頭部企業(yè)，才能拿下高毛利總部項(xiàng)目，中小區(qū)域物業(yè)逐步退出高端商辦競爭。

??城市服務(wù)：

??三元競爭格局形成，廣東市場領(lǐng)跑全國

??《克而瑞物管2026年上半年物業(yè)行業(yè)總結(jié)研究報告》顯示，2026 上半年城市管家、環(huán)衛(wèi)一體化 5000 萬以上大額項(xiàng)目集中釋放，市場形成三類玩家分庭抗禮格局，物業(yè)企業(yè)仍處弱勢。

??三大競爭主體

??一是，傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)龍頭（僑銀、玉禾田、盈峰）：占據(jù)近 40% 大額項(xiàng)目，以環(huán)衛(wèi)專業(yè)資質(zhì)、成熟團(tuán)隊(duì)取勝。

??二是，建筑央企（中建、中鐵建、中交）：聯(lián)合體模式拿下超大特許經(jīng)營項(xiàng)目，中鐵建 37 億垃圾資源化項(xiàng)目為上半年單筆最高。

??三是，物業(yè)企業(yè)（萬物云、中海、碧桂園）：滲透率不足 10%，以街道、園區(qū)中小體量項(xiàng)目為主。

??區(qū)域市場分化

??廣東憑借 15 個城市運(yùn)營項(xiàng)目、總金額 35.2 億元領(lǐng)跑全國，深圳街道級城市管家模式高度成熟；安徽、河北各 8 個項(xiàng)目緊隨其后，環(huán)衛(wèi)市場化改革集中釋放訂單；重慶、江蘇、山東單體項(xiàng)目價值高，是頭部物企重點(diǎn)布局區(qū)域。

??由此，也可以看到一些趨勢：環(huán)衛(wèi)、央企手握大體量項(xiàng)目優(yōu)勢，但物業(yè)企業(yè)憑借社區(qū)場景聯(lián)動、基層治理協(xié)同能力，在街道級、社區(qū)型城市服務(wù)具備差異化優(yōu)勢，是未來重點(diǎn)突圍方向。

??學(xué)校&醫(yī)院&公共物業(yè)：

??能源管理催生新增長點(diǎn)

??《克而瑞物管2026年上半年物業(yè)行業(yè)總結(jié)研究報告》顯示，高校、三甲、政務(wù)、口岸公建后勤需求穩(wěn)步擴(kuò)容，《公共機(jī)構(gòu)碳排放核算指南》落地后，節(jié)能運(yùn)維成為招投標(biāo)硬性加分項(xiàng)。

??校園賽道方面，明德物業(yè)單月斬獲 10 所高校項(xiàng)目；招商積拓廣西、重慶院校；中鐵諾德切入安徽高校全后勤，覆蓋餐飲、能源、園區(qū)運(yùn)維一體化服務(wù)，高校物業(yè)集中度持續(xù)走高。

??醫(yī)療后勤方面，新大正深耕西南、華南三甲醫(yī)院；招商積余布局廣深醫(yī)療后勤，醫(yī)療場景專屬消殺、醫(yī)患配套、潔凈區(qū)管理形成專業(yè)壁壘。

??此外，還有政務(wù)與口岸等領(lǐng)域。

??對新增增量而言，公建項(xiàng)目不再只看保潔安保，能耗監(jiān)測、光伏運(yùn)維、碳資產(chǎn)管理成為甲方核心需求，具備綠色運(yùn)維能力的企業(yè)溢價明顯。

??資本市場：

??分化加劇，并購回歸戰(zhàn)略理性

??《克而瑞物管2026年上半年物業(yè)行業(yè)總結(jié)研究報告》顯示，資本市場主要體現(xiàn)在兩個方面：

??上市板塊：一遞表、兩退市

??遞表標(biāo)的方面，河北聯(lián)投科技沖刺港交所，聚焦工業(yè)園區(qū)細(xì)分賽道，政企資源 + 專業(yè)化細(xì)分物業(yè)仍受資本認(rèn)可。退市企業(yè)方面，金科服務(wù)因母公司債務(wù)流動性壓力私有化摘牌；瑞森生活服務(wù)因長期公司治理混亂、無法按期披露財(cái)報被聯(lián)交所強(qiáng)制退市。

??這顯示的市場信號是，資本市場徹底拋棄純規(guī)模邏輯，出險房企關(guān)聯(lián)物、治理混亂標(biāo)的估值持續(xù)承壓；細(xì)分賽道、獨(dú)立現(xiàn)金流優(yōu)質(zhì)企業(yè)仍具備上市價值。

??收并購：告別盲目擴(kuò)規(guī)模，全部為戰(zhàn)略協(xié)同

??新大正 9.17 億收購嘉信立恒：上半年最大并購，補(bǔ)齊全國 IFM 產(chǎn)業(yè)園區(qū)能力；

??建物業(yè)整合內(nèi)部物業(yè)資產(chǎn)：收購建發(fā)城服、聯(lián)發(fā)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域資源協(xié)同；

??新希望服務(wù)收購商業(yè)物業(yè)：補(bǔ)強(qiáng)商辦運(yùn)營板塊；

??......

??2026 上半年市場核心總結(jié)

??與下半年機(jī)會預(yù)判

??《克而瑞物管2026年上半年物業(yè)行業(yè)總結(jié)研究報告》認(rèn)為，上半年物業(yè)行業(yè)主要有四大市場核心特征：

??一是，住宅存量化：老舊小區(qū)連片托管成為行業(yè)穩(wěn)定增量，政企協(xié)同、增值反哺是可持續(xù)經(jīng)營核心；

??二是，賽道專業(yè)化：商辦 IF、醫(yī)療、高校、城市服務(wù)細(xì)分壁壘加深，無專業(yè)能力中小物業(yè)逐步出局；

??三是，城市服務(wù)三元博弈：環(huán)衛(wèi)、央企占據(jù)大額項(xiàng)目，物業(yè)聚焦街道社區(qū)細(xì)分賽道錯位競爭；

??四是，資本理性化：盲目并購?fù)藞?，企業(yè)收并購只為補(bǔ)齊賽道、深耕區(qū)域，風(fēng)險標(biāo)的持續(xù)出清。

??由此，下半年物業(yè)企業(yè)或可從以下幾個方面布局：

??一是，優(yōu)先布局長三角、珠三角老舊連片托管項(xiàng)目，對接街道、社區(qū)搭建政企合作通道；

??二是，組建商辦、醫(yī)療、能源專業(yè)團(tuán)隊(duì)，搶占高端 IFM 與公建節(jié)能運(yùn)維增量；

??三是，城市服務(wù)避開百億級大型特許項(xiàng)目，深耕街道、社區(qū)小型一體化項(xiàng)目，發(fā)揮社區(qū)場景優(yōu)勢；

??四是，資本層面聚焦現(xiàn)金流優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目并購，規(guī)避出險房企關(guān)聯(lián)資產(chǎn)，強(qiáng)化細(xì)分賽道差異化競爭力。

??結(jié)語

??2026 上半年物業(yè)市場徹底完成邏輯切換：過去依靠新房交付擴(kuò)張的時代落幕，存量精細(xì)化運(yùn)營、多元細(xì)分賽道、政企協(xié)同服務(wù)成為行業(yè)主旋律。老舊小區(qū)改造、高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市基層服務(wù)、公建能源管理四大賽道紅利持續(xù)釋放，具備專業(yè)能力、資金儲備、本地政企資源的頭部及區(qū)域龍頭，將持續(xù)拉開與中小物業(yè)的差距，行業(yè)集中度穩(wěn)步提升，克而瑞物管也將對行業(yè)趨勢持續(xù)關(guān)注。