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??【克而瑞長租研究】

      城市專題 | 2025年上海住房租賃市場發(fā)展報(bào)告

??核心觀點(diǎn)

??政策導(dǎo)向：設(shè)定明確的量化目標(biāo)，保證保障房穩(wěn)定高速發(fā)展；多渠道、高效率的房源籌措，并延伸至通過城市更新盤活存量資產(chǎn)，展現(xiàn)出從增量供給到存量活化的深化

??市場表現(xiàn)：集中式公寓可供租賃房源微降，保租房占比超65%，中環(huán)外區(qū)域主力供給，成交穩(wěn)定增長，租金承壓；核心區(qū)出租率高，租金抗跌性更強(qiáng)，外圍區(qū)域出租率提升，但租金坪效同比跌幅超5.0%

??企業(yè)格局：TOP50企業(yè)自有資產(chǎn)在管規(guī)模超25萬套，以地方國企品牌主導(dǎo)，資產(chǎn)類型主要以R4用地為主，未來或轉(zhuǎn)向存量開發(fā)與運(yùn)營

??未來發(fā)展：未來將優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足核心租住需求，“商改住”房源入市，有效緩解核心區(qū)前期供應(yīng)不足的問題，且以高端公寓為主，核心區(qū)高端需求將進(jìn)一步得到滿足

??一、 政策環(huán)境

??01、“好房子”提品質(zhì)，未來供應(yīng)將聚焦存量改造

??2025年，上海持續(xù)完善住房租賃政策體系，圍繞“好房子”建設(shè)、存量資源盤活、租住支持與市場監(jiān)管等方面推出多項(xiàng)創(chuàng)新舉措，共同推動(dòng)保障性租賃住房供給擴(kuò)容提質(zhì)。

??上海積極推動(dòng)“工業(yè)上樓”與“商改租”，試點(diǎn)“租金托管”制度以保障交易安全。在籌集方式上，鼓勵(lì)通過收購、轉(zhuǎn)化用途、盤活閑置存量等多種途徑增加保租房供應(yīng)，并優(yōu)化“一張床、一間房、一套房”多層次供應(yīng)體系。人才政策方面，為青浦區(qū)科技創(chuàng)新人才及畢業(yè)兩年內(nèi)應(yīng)屆畢業(yè)生提供租房補(bǔ)貼或優(yōu)先入住通道。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??02、設(shè)定明確的量化目標(biāo)，保證保障房穩(wěn)定高速發(fā)展；多渠道、高效率的房源籌措，并延伸至通過城市更新盤活存量資產(chǎn)，展現(xiàn)出從增量供給到存量活化的深化

??上海正在構(gòu)建一個(gè)政府主導(dǎo)、市場參與、存量與增量并舉的高效住房保障體系。一季度，錨定硬性目標(biāo)，為全年工作定調(diào)。同時(shí)，青浦區(qū)率先出臺(tái)人才安居政策，將“科創(chuàng)人才”作為優(yōu)先保障對(duì)象，體現(xiàn)了供給與需求側(cè)的同步發(fā)力；二季度一方面，將“應(yīng)屆畢業(yè)生”納入保障，直接對(duì)接城市青年人才需求，擴(kuò)大政策覆蓋面。另一方面，通過“存量納保轉(zhuǎn)性R4”等土地規(guī)劃手段，為市場存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房掃清制度障礙，打開了房源籌措的核心通路；三季度發(fā)布《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》，全國首個(gè)商務(wù)樓宇更新專項(xiàng)政策，構(gòu)建“規(guī)劃—審批—運(yùn)營—監(jiān)管”的全流程更新路徑；四季度發(fā)布《新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家項(xiàng)目認(rèn)定和運(yùn)營管理規(guī)定（試行）》，項(xiàng)目主要面向城市一線勞動(dòng)者提供符合條件的住房，涵蓋遴選、認(rèn)定、改造、運(yùn)營、管理全流程。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??03、上海重點(diǎn)政策：明確商改住路徑，辦公存量資源釋放，有效緩解城市核心區(qū)供需錯(cuò)配問題

??近年來，上海寫字樓市場空置率持續(xù)攀升至歷史高位，租金水平進(jìn)入下行通道，租貨市場亦受大量中環(huán)外保租房項(xiàng)目規(guī)模入市影響，出租率及租金持續(xù)下探，此次政策的出臺(tái)將有效提升城市核心區(qū)空置辦公改公寓機(jī)會(huì)，從而降低核心區(qū)辦公空置率，同時(shí)改造公寓可彌補(bǔ)核心區(qū)集中式公離供不應(yīng)求的問題，未來集中式公離市場租金或?qū)⑵椒€(wěn)發(fā)展。

??根據(jù)三類區(qū)域不同發(fā)展定位，有效解決核心區(qū)供雪錯(cuò)配問題;預(yù)計(jì)未來上海核心區(qū)將新增2.88萬套租賃住房，其中到2025年底新增約0.8萬套(年底完成100萬方商務(wù)樓宇更新改造推算)，有效袋解城市核心區(qū)租房問題。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??二、市場供應(yīng)

??01、純租賃土地供應(yīng)：“十四五”期，上海成交R4地83宗，超八成分布在中環(huán)以外，以浦東/寶山/松江等外圍區(qū)為主

??上海是國內(nèi)最早系統(tǒng)性推出純租賃用地的城市，其土地市場演變具有標(biāo)桿意義。據(jù)克而瑞租賃住房研究中心統(tǒng)計(jì)，“十四五”期間共成交R4用地83宗，建面491萬方，但年度成交自2021年峰值后持續(xù)萎縮，這標(biāo)志著上海租賃住房土地供應(yīng)已從初期的“量”的積累，轉(zhuǎn)向?qū)σ压┩恋亍百|(zhì)”的挖掘和項(xiàng)目高效落地上。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??從空間分布看，超八成的成交用地位于中環(huán)以外區(qū)域，浦東新區(qū)以超過四分之一的宗數(shù)占比遙遙  領(lǐng)先，寶山、松江、奉賢等外圍區(qū)域亦是供應(yīng)重點(diǎn)，這種布局與上?！拔宕笮鲁恰苯ㄔO(shè)、產(chǎn)業(yè)外溢和人口疏導(dǎo)的城市空間戰(zhàn)略高度契合，旨在在租金可負(fù)擔(dān)性更高的區(qū)域，為新市民、青年人才提供規(guī)?；?、品質(zhì)化的租賃住房選擇。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??02、大宗交易供應(yīng)：險(xiǎn)資、基金等非國企企業(yè)主導(dǎo)大宗交易成交，外資收并購動(dòng)作活躍，積極布局上海

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2025年12月，全國租賃市場大宗交易共計(jì)11宗，已披露交易金額共計(jì)70.34億，其中上海大宗交易6宗，交易金額37.15億元。從買方性質(zhì)來看，僅上海前灘國際商務(wù)區(qū)投資有限公司為國企背景，其余均為非國企主體，其中險(xiǎn)資、基金等機(jī)構(gòu)投資者占據(jù)主導(dǎo)地位。

??外資收并購表現(xiàn)尤為活躍，典型案例如友邦保險(xiǎn)聯(lián)合中信金石基金、領(lǐng)寓、中宏保險(xiǎn)、中信證券等機(jī)構(gòu)，收購上海松江西部科技園柏米社區(qū)，交易額達(dá)9.8億元；新加坡背景的上海綠洲怡豐投資以2.0億元收購中駿天悅方園公寓；此外，大家保險(xiǎn)、鼎暉投資等非國企資本亦紛紛布局楊浦濱江、蘇河等核心區(qū)域資產(chǎn)。整體來看，外資及機(jī)構(gòu)資本持續(xù)加碼上海租賃住房市場，顯示出對(duì)上海等高能級(jí)城市長期價(jià)值的看好。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??03、改造類項(xiàng)目供應(yīng)：改造類項(xiàng)目占比近兩成，上海租賃住房供給轉(zhuǎn)向存量盤活

??2025年，上海新開租賃住房項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中改造類項(xiàng)目占到約18%，超1.2萬套。上海住房供給體系正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變——從長期依賴新增土地開發(fā)，逐步向“存量盤活、功能提升”并重的方向演進(jìn)。

??當(dāng)前，上海正通過收購二手房做保租房與商務(wù)樓宇更新等多維路徑加速存量盤活，逐步打破長期以新建為主導(dǎo)的供應(yīng)格局，成為構(gòu)建多層次租賃住房體系的關(guān)鍵力量。

??三、集中式公寓市場

??01、可供租賃房源微降，保租房占比超65%，中環(huán)外區(qū)域主力供給，成交穩(wěn)定增長

??從集中式公寓規(guī)模的擴(kuò)張趨勢(shì)來看，近年來保租房入市步伐顯著加快，尤其近三年進(jìn)入提速階段。克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年，保租房年度新增供應(yīng)量達(dá)到約8萬套，推動(dòng)城市集中式公寓整體規(guī)模持續(xù)攀升。截至2025年末，上海市集中式公寓總規(guī)模已攀升至43.2萬套，其中保租房規(guī)模約為28.2萬套，占總量的65%，已成為市場的主導(dǎo)力量，引領(lǐng)行業(yè)格局向政策引導(dǎo)與民生保障方向深入演進(jìn)。

??與此同時(shí)，市場化公寓的發(fā)展態(tài)勢(shì)出現(xiàn)顯著轉(zhuǎn)折?？硕鹱赓U住房研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2025年，市場化公寓規(guī)模約為15.0萬套，較2024年減少約1.8萬套，首次呈現(xiàn)負(fù)增長局面。這一收縮趨勢(shì)主要受保租房大規(guī)模入市，特別是外圍區(qū)域供應(yīng)集中釋放的影響。隨著外圍區(qū)域保租房項(xiàng)目持續(xù)投放市場，其租金優(yōu)勢(shì)與政策支持明顯，對(duì)同區(qū)域市場化公寓形成顯著擠壓效應(yīng)，導(dǎo)致競爭力相對(duì)較弱的市場化項(xiàng)目面臨客源分流與運(yùn)營壓力。許多位于城市外圍區(qū)的市場化公寓因入住率下滑、盈利空間收窄而不得不選擇閉店退出，從而引發(fā)整體規(guī)模的結(jié)構(gòu)性回調(diào)。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??這一變化不僅反映出住房政策在調(diào)節(jié)市場結(jié)構(gòu)方面的積極效果，也預(yù)示著未來租賃市場可能進(jìn)一步向“保障與市場并存，保障先行”的雙軌模式深化演進(jìn)。在保租房主導(dǎo)格局逐步成形的背景下，市場化公寓運(yùn)營商也需積極調(diào)整定位與策略，尋求差異化發(fā)展路徑，以應(yīng)對(duì)持續(xù)變化的市場環(huán)境。

??02、上海長租公寓出租率穩(wěn)中有升，市場步入結(jié)構(gòu)性調(diào)整新周期

??克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近五年來，上海集中式長租公寓市場的出租率始終維持在80%以上的水平。然而，這一看似穩(wěn)健的表現(xiàn)，在2025年保租房規(guī)?；胧胁⒄紦?jù)主導(dǎo)的新格局下，需要置于更復(fù)雜的結(jié)構(gòu)性背景中審視。截至2025年，市場平均出租率約為87%，較上年微增0.3個(gè)百分點(diǎn)。這一“平穩(wěn)”或“微漲”的數(shù)字，本質(zhì)上是保租房憑借其價(jià)格與穩(wěn)定性優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)的高且穩(wěn)定的入住率，與部分市場化公寓項(xiàng)目在競爭加劇下出租率承壓的綜合結(jié)果。 因此，整體出租率數(shù)據(jù)本身，已難以獨(dú)立反映完全市場化部分的競爭態(tài)勢(shì)與真實(shí)韌性。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??在人口持續(xù)流入的基本面支撐下，上海租賃需求總量依然龐大，但需求正在不同渠道間發(fā)生顯著分流。未來市場的活躍度將更多取決于“保障”與“市場”雙軌能否形成差異化互補(bǔ)與動(dòng)態(tài)平衡，而整體租金水平的波動(dòng)收窄與出租率的相對(duì)穩(wěn)定，也預(yù)示著市場正從一個(gè)高增長、高波動(dòng)的階段，逐步進(jìn)入一個(gè)以結(jié)構(gòu)性調(diào)整和存量運(yùn)營效率比拼為主導(dǎo)的新周期。

??03、租金坪效逐年下滑，核心區(qū)相對(duì)穩(wěn)定

??克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海集中式租金坪效近年來呈現(xiàn)出逐年下降趨勢(shì)，從2021年195.6元/㎡/月下降到2025年149.6元/㎡/月。一方面由于供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性變化，作為壓艙石的保租房大規(guī)模入市，以其低于市場價(jià)10%-30%的租金，直接重塑了價(jià)格體系，迫使市場化公寓為維持出租率而降價(jià)。同時(shí)，需求側(cè)也出現(xiàn)關(guān)鍵轉(zhuǎn)變，租客支付能力和意愿因經(jīng)濟(jì)環(huán)境而趨于審慎，租金收入比下降，進(jìn)一步壓縮了租金上漲空間。這些因素共同導(dǎo)致了市場從房東市場向租客市場轉(zhuǎn)變。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??值得注意的是，市場雖呈現(xiàn)整體下行、內(nèi)部分化的格局。但租金壓力主要集中于中環(huán)外等供應(yīng)集中區(qū)域，而核心區(qū)相對(duì)穩(wěn)定。目前，租金跌幅已明顯收窄，高出租率表明真實(shí)需求依然堅(jiān)實(shí)，市場正進(jìn)入一個(gè)以價(jià)換量、回歸居住本質(zhì)、依靠精細(xì)化運(yùn)營取勝的新階段。

??總而言之，集中式公寓租金調(diào)整并非簡單的市場周期波動(dòng)，而是上海構(gòu)建租購并舉住房體系過程中的一次價(jià)值重估，標(biāo)志著租賃市場正走向更成熟、更普惠的發(fā)展模式。

??04、核心區(qū)出租率高，租金抗跌性更強(qiáng)，外圍區(qū)域出租率提升，但租金坪效同比跌幅超5.0%

??克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測，從2025年上海分環(huán)線出租率來看，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)出租率小幅下降，同比降幅在1.5個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，但出租率維持在85%左右的高位水平。外郊環(huán)和郊環(huán)外出租率小幅提升，同比漲幅在1個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。隨著集中式公寓產(chǎn)品力、運(yùn)營能力提升，部分個(gè)人房源租客轉(zhuǎn)向集中式公寓房源，整體表現(xiàn)出核心區(qū)高位，外圍區(qū)微漲的格局。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系

??克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測，從上海2025年分環(huán)線租金坪效來看，整體各區(qū)普降，內(nèi)環(huán)內(nèi)降幅1.8%，內(nèi)中環(huán)降幅3.4%，中外環(huán)降幅4.7%，外郊環(huán)降幅7.9，郊環(huán)外降幅5.0%。從降幅可以明顯看出，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)傳統(tǒng)核心區(qū)租金高位，且降幅處于低位；中環(huán)外、外郊環(huán)和郊環(huán)外等城市外圍區(qū)租金坪效處于低位，且降幅超5%。核心區(qū)租金抗跌性相對(duì)更強(qiáng)。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??四、個(gè)人房源市場

??01、租客預(yù)算下調(diào)疊加業(yè)主“以價(jià)換量”，租金同比下降9個(gè)百分點(diǎn)

??從2021-2025年上海個(gè)人房源可供租賃房源規(guī)模來看，自2021年房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，業(yè)主以租待售，加大租賃供給， 市場達(dá)到峰值65.5萬套，此后房源消化疊加新房交付放緩，進(jìn)入市場租賃增量收縮，可供租賃房源規(guī)模逐年降低。到2025年，可供租賃規(guī)模為44.7萬套，較高位降低約20萬套。

??從租金來看，近年來城市個(gè)人房源租金坪效在95-110元/㎡/月、套均價(jià)6600-7200元/月左右，主要受掛牌房源品質(zhì)、地段等因素影響，整體波動(dòng)明顯；近年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，居民收入持續(xù)收窄，租房成本預(yù)算亦在下調(diào)，該趨勢(shì)下，2025年，多數(shù)個(gè)人房源業(yè)主選擇“以價(jià)換量”，上海整體個(gè)人房源租金坪效102.5元/㎡/月，同比下降9.0%、套均價(jià)同比下降4.0%。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??02、各區(qū)域租金同比全線下降，核心區(qū)抗跌性稍強(qiáng)，郊環(huán)外租金跌幅超4.0%

??從2025年上海個(gè)人房源分環(huán)線租金坪效來看，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)租金坪效110-140元/㎡/月區(qū)間處第一梯隊(duì)，其次為中外環(huán)及外郊環(huán)，租金在60-95元/㎡/月，郊環(huán)外租金均低于45元/㎡/月處末位。從同比變化來看，各區(qū)域租金同比全線下降，核心區(qū)抗跌性稍強(qiáng)，降幅在1-2%區(qū)間，郊環(huán)外租金跌幅約3%。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??五、企業(yè)格局

??TOP50企業(yè)自有資產(chǎn)在管規(guī)模超25萬套，以地方國企品牌主導(dǎo)，資產(chǎn)類型主要以R4用地為主，未來或轉(zhuǎn)向存量開發(fā)與運(yùn)營

??據(jù)克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測，截止2025年底，上海住房租賃行業(yè)企業(yè)自有資產(chǎn)在管規(guī)模TOP50合計(jì)在管超25萬套，較去年同期增加超6.3萬套，目前上海企業(yè)自有資產(chǎn)規(guī)模形成了明顯的頭部聚集效應(yīng)；從梯隊(duì)分布來看，前30名企業(yè)中將近半數(shù)為地方國企平臺(tái)品牌，其中TOP5企業(yè)中有3家為地方國企品牌，除此以外為微領(lǐng)地及華為投資控股。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??第一梯隊(duì)和第二梯隊(duì)品牌共5個(gè)，目前自有資產(chǎn)在管規(guī)模均超1萬間（套），其中城方、城投寬庭及浦發(fā)有家均為地方平臺(tái)公司品牌，另外涉及資管系企業(yè)微領(lǐng)地及華為投資控股；其中微領(lǐng)地為由輕轉(zhuǎn)重的老牌資管系運(yùn)營商，目前已入市5個(gè)重資產(chǎn)持有的保租房項(xiàng)目，且各項(xiàng)目均為超1700套房源的大型租賃社區(qū)；此外華為投資控股得益于青浦區(qū)兩個(gè)超大體量R4地新建項(xiàng)目，在企業(yè)自有資產(chǎn)在管規(guī)模排名中迅速攀升，目前企業(yè)部分房源已入市運(yùn)營。

??第三和第四梯隊(duì)中，主要聚集頭部房地產(chǎn)企業(yè)品牌以及上海地方國企平臺(tái)品牌，其中涉及張江納仕、臨港集團(tuán)、奉發(fā)未來社區(qū)、臨港投控宸寓、市北高新、嘉住集團(tuán)等上海區(qū)屬或片區(qū)的平臺(tái)品牌，主要承擔(dān)自身所處片區(qū)的住房租賃項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營等工作；房企系品牌項(xiàng)目分布廣泛，其中涉及R4地新建，如華潤、瓴寓等；商品房自持及配建，如保利、大華等。

??目前企業(yè)自有資產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)入市，這些項(xiàng)目多為前序企業(yè)拿R4地新建項(xiàng)目，未來隨著涉租土地供應(yīng)的缺失以及項(xiàng)目集中建設(shè)周期的結(jié)束，企業(yè)自有資產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模拓展速度將持續(xù)放緩，轉(zhuǎn)而向存量資產(chǎn)盤活與開發(fā)運(yùn)營方向發(fā)展。

??六、未來發(fā)展

??未來將優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足核心租住需求，“商改住”房源入市，有效緩解核心區(qū)前期供應(yīng)不足的問題，且以高端公寓為主，核心區(qū)高端需求將進(jìn)一步得到滿足

??截止2025年末，R4租賃用地入市主要集中在外郊環(huán)和中外環(huán)，郊環(huán)外補(bǔ)充。內(nèi)中環(huán)和內(nèi)環(huán)內(nèi)供應(yīng)總量不足15%。未來供應(yīng)看，仍以外圍區(qū)主導(dǎo)，外郊環(huán)和郊環(huán)外占比約67%；核心區(qū)長期處于供應(yīng)不足狀態(tài)，導(dǎo)致市場出現(xiàn)需求錯(cuò)配等問題；未來R4租賃社區(qū)合計(jì)供應(yīng)約8.2萬套，外郊環(huán)和郊環(huán)外共計(jì)約5.6萬套，但通過商務(wù)樓宇更新改造新增約5萬套租賃住房將有效改變供給結(jié)構(gòu)。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理城市公開數(shù)據(jù)，備注內(nèi)中環(huán)、內(nèi)環(huán)內(nèi)、中外環(huán)歸為核心區(qū)，外郊環(huán)與郊環(huán)外歸為外圍區(qū)

??本文為克而瑞長租《2025-2026年中國住房租賃行業(yè)研究年鑒》節(jié)選

??數(shù)據(jù)來源：本報(bào)告數(shù)據(jù)主要來自克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、政府及企業(yè)官方網(wǎng)站、行業(yè)公開信息，部分?jǐn)?shù)據(jù)來自抽樣調(diào)查，經(jīng)專業(yè)整理分析。統(tǒng)計(jì)口徑：租金坪效為元/㎡/月，集中式公寓規(guī)模為萬間/套。免責(zé)聲明：本報(bào)告數(shù)據(jù)僅供行業(yè)參考，受調(diào)研方法和范圍限制，部分?jǐn)?shù)據(jù)無法完全反映市場真實(shí)情況，克而瑞長租對(duì)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性不承擔(dān)法律責(zé)任。