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??最困難的時(shí)候，已經(jīng)過(guò)去。

??2026年一季度，房企償債周期正迎來(lái)“拐點(diǎn)”，債務(wù)到期壓力持續(xù)緩解。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年全年房企到期債務(wù)規(guī)模較2025年壓降了超過(guò)1000億元。

??而上市房企在最新業(yè)績(jī)會(huì)上的表態(tài)也釋放行業(yè)債務(wù)壓力緩解的積極預(yù)期。

??當(dāng)前行業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入釋放末期，整體正朝著穩(wěn)定健康方向發(fā)展。

??房企償債周期迎來(lái)“拐點(diǎn)”。

??2026年，房企整體的債務(wù)到期規(guī)模明顯下降，全年到期約3521億元。

??對(duì)比2025年的4540億元，2026年全年到期債務(wù)規(guī)模壓降了1019億元。

??從季度來(lái)看，2026年償債規(guī)模主要集中在一季度和三季度，其中一季度到期約1090億元，三季度到期1114億元。

??不過(guò)，從一季度房企發(fā)債規(guī)模來(lái)看，房企仍然無(wú)法通過(guò)借新還舊覆蓋到期債務(wù)。一季度，房企發(fā)債規(guī)模為447億元，較去年四季度下降25%左右，近年來(lái)房企債務(wù)發(fā)行持續(xù)萎縮，這也是行業(yè)債券到期規(guī)模下降的重要原因。

??值得注意的是，按照目前的融資節(jié)奏測(cè)算，到2027年，房企將基本能夠?qū)崿F(xiàn)“借新還舊”覆蓋到期債務(wù)，屆時(shí)房企債務(wù)到期壓力將進(jìn)一步緩解。

??在房企到期債務(wù)壓力緩解的同時(shí)，融資端的政策也在持續(xù)“減負(fù)”。

??融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化推進(jìn)，項(xiàng)目貸款接續(xù)政策為房企提供了更寬松的還貸緩沖期。這些制度優(yōu)化，有效緩解了項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)壓力和企業(yè)償債壓力，有利于項(xiàng)目建成交付，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??另一個(gè)值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性變化是，公募REITs正在成為房企“由重轉(zhuǎn)輕”的關(guān)鍵通道。2025年底，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)。保利發(fā)展、新城控股、首開股份、星河控股等7家企業(yè)迅速申報(bào)了7只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，目前正在審批中。

??整體來(lái)看，2026年房企融資和償債的基本面，正在發(fā)生債務(wù)端減壓、政策端減負(fù)的積極變化。

??從房企的角度來(lái)看，我們觀察到，近期上市房企陸續(xù)披露2025年業(yè)績(jī)報(bào)告，在其經(jīng)營(yíng)策略和表態(tài)中，均明確債務(wù)管理的核心方向，進(jìn)一步強(qiáng)化了行業(yè)償債壓力緩解的積極預(yù)期。

??從央企的角度來(lái)看，更加傾向于穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的債務(wù)管理導(dǎo)向。

??典型如中國(guó)金茂，其債務(wù)管理更側(cè)重于結(jié)構(gòu)優(yōu)化。業(yè)績(jī)會(huì)披露，金茂一年內(nèi)到期的債務(wù)為218.25億元，占比21.8%；第二年到期的占比22.3%；第三至五年到期的占比37.3%；五年以上債務(wù)占比18.6%，久期結(jié)構(gòu)更加合理。

??招商蛇口提出了一個(gè)更精細(xì)化的視角，即在新模式下，融資不再是簡(jiǎn)單的融資，而是資產(chǎn)與負(fù)債針對(duì)性的匹配，核心針對(duì)現(xiàn)金流的特點(diǎn)以及資產(chǎn)久期的特點(diǎn)和資產(chǎn)幣種的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和負(fù)債的平衡。

??更多的積極預(yù)期來(lái)自于民企，龍湖和新城控股共同釋放了優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企債務(wù)預(yù)期逐步企穩(wěn)的積極信號(hào)。

??比如龍湖集團(tuán)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上傳遞出明確的信心，公司去年已經(jīng)成功穿越債務(wù)最高峰，并表示，未來(lái)融資管理將嚴(yán)守三個(gè)原則：第一，嚴(yán)守信用，銀行融資不逾期、不展期，公開市場(chǎng)債務(wù)不違約；第二，提高運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)NPI，挖掘經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸融資空間，控制短期債務(wù)和外幣債務(wù)；第三，強(qiáng)化現(xiàn)金管理，提前削峰到期債務(wù)。

??新城控股則認(rèn)為行業(yè)仍處于筑底階段，融資渠道的暢通仍在持續(xù)修復(fù)中，未來(lái)在有信用、有資產(chǎn)、有能力的護(hù)航下，公司將按時(shí)無(wú)誤償還到期債務(wù)本息。

??整體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯現(xiàn)企穩(wěn)向好趨勢(shì)，行業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入釋放末期，最困難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。

??房企到期債務(wù)規(guī)模壓降超千億元、融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化推進(jìn)、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)落地等都為企業(yè)“減負(fù)”提供了有力支撐。從已公布2025年業(yè)績(jī)的上市房企來(lái)看，央企穩(wěn)健、民企韌性的格局已初步形成，行業(yè)整體正朝著穩(wěn)定健康的方向邁進(jìn)。