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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】

??城市專題 | 2025年鄭州住房租賃市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告

??核心觀點(diǎn)

??政策導(dǎo)向：明確保障型租賃住房認(rèn)定的適用范圍、認(rèn)定條件、認(rèn)定流程、項(xiàng)目管理等內(nèi)容；加強(qiáng)和規(guī)范全市保障性租賃住房管理工作；構(gòu)建涵蓋“安居、樂(lè)業(yè)、康養(yǎng)、發(fā)展”的全周期人才服務(wù)生態(tài)，伴隨租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展與居住品質(zhì)提升，或推動(dòng)人才租賃客群持續(xù)擴(kuò)容

??市場(chǎng)供應(yīng)：保租房+人才公寓供應(yīng)11.1萬(wàn)套/間，實(shí)際供應(yīng)占比高達(dá)54%；傳統(tǒng)核心區(qū)供應(yīng)主力，鄭東新區(qū)、中原區(qū)、金水區(qū)等為熱點(diǎn)區(qū)布局

??市場(chǎng)需求：保租房及人才公寓入市提升，租金持續(xù)走低但降幅收窄；出租率近年小幅下滑，但整體仍近90%，維持高位運(yùn)行；集中式公寓與個(gè)人房源租金比值與主流水平差距明顯，市場(chǎng)化公寓價(jià)格空間大；鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、中原區(qū)存在較大機(jī)會(huì)

??企業(yè)格局：全國(guó)性品牌在鄭布局少，以龍湖冠寓/建融家園為主，樂(lè)乎百瑞紀(jì)以輕資產(chǎn)模式參與；國(guó)企主導(dǎo)市場(chǎng)，城發(fā)美寓規(guī)模高位領(lǐng)跑

??未來(lái)發(fā)展：經(jīng)濟(jì)/人口基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，GDP總量處全國(guó)典型城市第16位，但租金水平低于TOP15-20均值（約27.7元/㎡/月) ，保守估計(jì)租金價(jià)格提升空間約5%每年；金水區(qū)/中原區(qū)/鄭東新區(qū)租賃需求旺盛，中心區(qū)/碧沙崗/高鐵板塊職住分離人口超20萬(wàn)人

??一、政策環(huán)境

??鄭州“十四五”保障房發(fā)展基調(diào)從單純追求規(guī)模和覆蓋，轉(zhuǎn)向注重質(zhì)量、效率、精準(zhǔn)性和可持續(xù)性，更加契合城市發(fā)展實(shí)際需求和人口結(jié)構(gòu)變化

??二、市場(chǎng)供應(yīng)

??01、保障房籌集計(jì)劃及完成情況：“十四五”保租房籌集目標(biāo)40萬(wàn)套/間，按照2025年工作計(jì)劃目標(biāo)值計(jì)算，實(shí)際籌集43.2萬(wàn)套/間，超額完成目標(biāo)

??截止2024年底，鄭州保租房籌集約15.8萬(wàn)套/間，人才公寓籌集約20.6萬(wàn)套/間，公租房累計(jì)籌建14.4萬(wàn)套。 2025年保障性租賃住房籌集目標(biāo)3.8萬(wàn)套/間，納管3萬(wàn)套/間。按照目標(biāo)值計(jì)算，“十四五”籌集約43.2萬(wàn)套/間，目標(biāo)完成率約109%，超額完成“十四五”保障性租賃住房目標(biāo)任務(wù)。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：政府工作報(bào)告、工作計(jì)劃、媒體報(bào)道、鄭州城發(fā)安居企業(yè)收集等信息，克而瑞租賃住房研究中心整理

??02、保障房實(shí)際供應(yīng)：公租房供應(yīng)13.7萬(wàn)套/間；保租房+人才公寓供應(yīng)11.1萬(wàn)套/間，實(shí)際供應(yīng)占比高達(dá)54%；鄭東新區(qū)、中原區(qū)、金水區(qū)供應(yīng)高位；保租房+人才公寓市占約95%，市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)

??剔除轉(zhuǎn)化和納管房源，鄭州保障房實(shí)際籌集20.1萬(wàn)套/間，保租房和人才公寓供應(yīng)超11.1萬(wàn)套/間，入市占比實(shí)際籌集54%；中原區(qū)、鄭東新區(qū)、金水區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)等傳統(tǒng)核心區(qū)供應(yīng)占比超10%，居第一梯隊(duì)；二七區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、管城區(qū)、中牟縣供應(yīng)占比在6-10%之間，位列第二梯隊(duì)；航空港區(qū)、滎陽(yáng)市、供應(yīng)占比在5%以內(nèi)，處于第三梯隊(duì)；公租房市合計(jì)籌集約14.4萬(wàn)套/間，截止2025年1月21日，八區(qū)供應(yīng)8.98萬(wàn)套/間，縣（市）分配3.96萬(wàn)套/間。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：2022-2025年《鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局工作要點(diǎn)》合計(jì)；定向宿舍和人才公寓納保數(shù)據(jù)來(lái)自鄭州城發(fā)安居保租房臺(tái)賬統(tǒng)計(jì)，另鄭州人才公寓納保，租金仍按人才公寓標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，定向宿舍為產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工配套供應(yīng)，公布數(shù)據(jù)為不收租金，故在后續(xù)不納入人才公寓分析。

??03、集中式公寓供應(yīng)：規(guī)模11.7萬(wàn)套/間，國(guó)企平臺(tái)主導(dǎo)，城發(fā)美寓市占超六成；傳統(tǒng)核心區(qū)供應(yīng)主力，鄭東新區(qū)、中原區(qū)、金水區(qū)等為熱點(diǎn)布局區(qū)域；開(kāi)間戶型主力市占超4成，一房戶型次主力；兩房、三房及以上多房產(chǎn)品市占近3成，合租及少量家庭客群消化

??從集中式公寓各區(qū)分布來(lái)看，鄭東新區(qū)、中原區(qū)、金水區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)占比在10%以上，處于第一梯隊(duì)；二七區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、管城區(qū)中牟縣占比在5-10%之間，處于第二梯隊(duì)；航空港區(qū)、滎陽(yáng)市城市外圍區(qū)或地級(jí)市占比在3%以下；

??從集中式公寓供應(yīng)企業(yè)來(lái)看，鄭州城發(fā)美寓供應(yīng)超7.23萬(wàn)套/間，占比62%，主導(dǎo)市場(chǎng)；省直人才公寓占比12.3%居次席，國(guó)企平臺(tái)占比超95%，市場(chǎng)絕對(duì)主力。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、鄭州城發(fā)安居提供城市數(shù)據(jù)及公開(kāi)資料，克而瑞租賃住房研究中心整理，集中式公寓統(tǒng)計(jì)包含保租房、人才公寓、市場(chǎng)化

??從房型分布來(lái)看，開(kāi)間戶型占比約44%，市場(chǎng)絕對(duì)主力，一房戶型市占約27.5%，次主力，三房及以上戶型市占約15.9%，滿足家庭型需求，主要補(bǔ)充，兩房產(chǎn)品供應(yīng)占比12.5%；

??從各房型面積段分布來(lái)看，開(kāi)間主力面積段集中在31-50㎡，占比約90%，一房產(chǎn)品主要面積段在51-70㎡，占比超65%，兩房產(chǎn)品主力面積段在81-90㎡，占比約53.7%，三房及以上產(chǎn)品主力面積段分布在111-150㎡區(qū)間。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、鄭州城發(fā)安居提供城市數(shù)據(jù)及公開(kāi)資料，克而瑞租賃住房研究中心整理，集中式公寓統(tǒng)計(jì)包含保租房、人才公寓、市場(chǎng)化

??04、個(gè)人房源供應(yīng)：可供租賃房源規(guī)模近4年維持23萬(wàn)套/間上下，金水區(qū)、中原區(qū)主力供應(yīng)，市占超28%，鄭東新區(qū)、高新區(qū)第二梯隊(duì)，其他區(qū)規(guī)模在1萬(wàn)套/間以下

??鄭州市2021年至2025年可供租賃個(gè)人房源規(guī)模下降到24.8萬(wàn)套/間。近兩年同比雖有小幅回彈，但對(duì)比高峰期，市場(chǎng)容量縮減明顯。

??從鄭州2025年個(gè)人房源可租房源規(guī)模來(lái)看，金水區(qū)、中原區(qū)規(guī)模在超7萬(wàn)套/間之間，大幅領(lǐng)先其他區(qū)，鄭東新區(qū)約3.2萬(wàn)套/間，處于第二梯隊(duì)，高新區(qū)可租規(guī)模在1.6萬(wàn)套/間，其它區(qū)可供租賃房源規(guī)模在1萬(wàn)套/間以下。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、鄭州城發(fā)安居提供城市數(shù)據(jù)及公開(kāi)資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??05、供應(yīng)結(jié)構(gòu)：鄭州機(jī)構(gòu)化率約5.5%，與一線和強(qiáng)二線城市差距明顯，機(jī)構(gòu)化市場(chǎng)機(jī)會(huì)大

??根據(jù)七普數(shù)據(jù)，鄭州節(jié)點(diǎn)常住人口1260.10萬(wàn)人，租房比例為20%，按照供需平衡計(jì)算，民宅租賃規(guī)模為251.99萬(wàn)套/間；2020年未出租民宅房源6.2萬(wàn)套/間；2021-2025年竣工商品住宅按照20%比例投入租賃市場(chǎng)；集中式和分散式當(dāng)前規(guī)模達(dá)到17.11萬(wàn)套/間。鄭州機(jī)構(gòu)化率為5.46%；從城市機(jī)構(gòu)化率對(duì)比來(lái)看，鄭州相較西安，機(jī)構(gòu)化率領(lǐng)先，對(duì)比強(qiáng)二線城市和一線城市，機(jī)構(gòu)化率落后明顯，未來(lái)機(jī)構(gòu)化市場(chǎng)容量大。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)源七普公布、CRIC2020、克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、貝殼租房；七普鄭州常住人口為1260.10萬(wàn)人，租房比例按照住房來(lái)源計(jì)算。

??三、市場(chǎng)需求

??01、需求規(guī)模：人口基底扎實(shí)，租賃需求有增量，2025年租賃人口約268萬(wàn)，預(yù)計(jì)2028年達(dá)276萬(wàn)

??鄭州人口基底強(qiáng)勁，常住人口在1300萬(wàn)左右，流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生均多，2022-2024年高校畢業(yè)生合計(jì)人數(shù)達(dá)122萬(wàn)人，滋生大量租賃需求；根據(jù)租賃模型測(cè)算，2025年鄭州租賃人口約267.9萬(wàn)人，所需房源148.0萬(wàn)間；

??城市2020-2024年常住人口復(fù)合增長(zhǎng)率0.92%，因此預(yù)估鄭州租賃人口按照約1%增幅增長(zhǎng)，2026年租賃人口270.6萬(wàn)人，2027年租賃人口273.3萬(wàn)人，2028年租賃人口可達(dá)276.0萬(wàn)人。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局、《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》等，鄭州2024年戶籍人口數(shù)據(jù)未披露，故流動(dòng)人口數(shù)量為2023年數(shù)據(jù)

??02、集中式公寓出租率：近年增量加速，整體出租率下滑，但核心區(qū)出租率超95%；金水區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)模及近期新開(kāi)項(xiàng)目較多，出租率回落，外圍區(qū)需求不足，出租率低位

??鄭州市隨著近三年保租房和人才公寓的集中入市，2025年底租賃淡季新開(kāi)項(xiàng)目配租不理想，導(dǎo)致出租率有所下降；但整體仍然處在90%左右。從鄭州2025年集中式公寓各區(qū)出租率來(lái)看，傳統(tǒng)核心區(qū)出租率基本維持在95%以上，金水區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)近期大幅供應(yīng)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇，出租率下降至85%左右，滎陽(yáng)市等城市新興外圍區(qū)，因需求不足，導(dǎo)致出租率僅65%。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、鄭州城發(fā)安居提供城市數(shù)據(jù)及公開(kāi)資料，克而瑞租賃住房研究中心整理，集中式公寓統(tǒng)計(jì)包含保租房、人才公寓、市場(chǎng)化

??03、個(gè)人房源市場(chǎng)：業(yè)主以租待售疊加租房預(yù)期下降，套均價(jià)和租金坪效持續(xù)走低，年均降幅約1.5%；鄭東新區(qū)租金坪效41，領(lǐng)先市場(chǎng)，金水區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、中原區(qū)20-25水平，居次席

??鄭州市2020年至2025年個(gè)人房源租金坪效持續(xù)走低，到2025年，下降至24.5元/㎡/月，較2021年26.1元/㎡/月下降約6.1%，年均降幅約1.5%； 供應(yīng)多房產(chǎn)品主力，套均價(jià)持續(xù)走低，每年降低約100元，主要因房地產(chǎn)調(diào)整，業(yè)主以租待售，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，業(yè)主降低租金預(yù)期疊加經(jīng)濟(jì)環(huán)境壓力，需求端支付力下降導(dǎo)致。

??從鄭州2025年個(gè)人房源各區(qū)租金坪效來(lái)看，鄭東新區(qū)租金最高，達(dá)到41.2元/㎡/月；金水區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)租金坪效超25元/㎡/月，居第二梯隊(duì)?；轁?jì)區(qū)、中原區(qū)、高新區(qū)、管城區(qū)租金水平在20元/㎡/月上下，處于第三梯隊(duì)。其他區(qū)租金都在15元/㎡/月以下，滎陽(yáng)市租金坪效最低，僅13.5元/㎡/月

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、貝殼等口徑公開(kāi)數(shù)據(jù)，克而瑞租賃住房研究中心整理

??04、租房熱度·成交周期：集中式公寓租房熱度高，旺季成交周期7天左右，淡季15天左右，個(gè)人房源成交周期基本為2個(gè)月

??個(gè)人房源成交周期集中60-76天，淡旺季分化顯著，如6-7月份，高校畢業(yè)生集中離校，涌入職場(chǎng)或準(zhǔn)備考研、考公，帶來(lái)大量租房需求，房源成交周期60天左右；四季度，畢業(yè)季需求基本消化完畢，寒冷天氣和春節(jié)假期影響，租客選擇續(xù)租而非換房，房源成交周期約70天左右；集中式房源整體空置期短，旺季成交周期7天左右，淡季成交周期15天左右。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、鄭州城發(fā)安居提供城市數(shù)據(jù)及公開(kāi)資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??四、企業(yè)格局

??01、全國(guó)性品牌在鄭布局少，以龍湖冠寓/建融家園為主，樂(lè)乎百瑞紀(jì)以輕資產(chǎn)模式參與

??全國(guó)租賃管理規(guī)模榜TOP20企業(yè)中，目前共有4家在鄭州市場(chǎng)有所布局，包括龍湖冠寓、美寓、樂(lè)乎和百瑞紀(jì)。其中，樂(lè)乎與百瑞紀(jì)以輕資產(chǎn)模式進(jìn)入，為美寓項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)。而萬(wàn)科泊寓、魔方生活兩家企業(yè)雖前期在鄭州開(kāi)展項(xiàng)目，但目前已退出該市場(chǎng)。在TOP20之外，還有建融家園、相寓有所布局。

??總體來(lái)看，市場(chǎng)中具備全國(guó)化規(guī)模的品牌企業(yè)入駐相對(duì)較少。具體看，相寓、龍湖冠寓開(kāi)業(yè)房源量超3000套/間，建融家園開(kāi)業(yè)房源量超1000套/間。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、鄭州城發(fā)安居提供城市數(shù)據(jù)及公開(kāi)資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??五、未來(lái)發(fā)展

??01、價(jià)格空間：鄭州經(jīng)濟(jì)/人口基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，GDP總量處全國(guó)典型城市第16位，但租金水平低于TOP15-20均值（約27.7元/㎡/月) ，保守估計(jì)租金價(jià)格提升空間約5%每年

??鄭州經(jīng)濟(jì)總量達(dá)1.45萬(wàn)億元，城鎮(zhèn)人均可支配收入超5萬(wàn)元，流動(dòng)人口規(guī)模約371.6萬(wàn)，與周邊城市相比，處中上游水平，綜合支撐力相對(duì)堅(jiān)實(shí)。然而，當(dāng)前個(gè)人房源租金卻處于相對(duì)低位，且鄭州集中式公寓租金低于個(gè)人房源租金，與城市基本面的強(qiáng)勁表現(xiàn)形成鮮明反差，城市租金具備顯著的向上修復(fù)空間，集中式公寓租金上漲空間將更可觀，且合理的租金提升有望帶動(dòng)租賃產(chǎn)品與服務(wù)升級(jí)，促進(jìn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)數(shù)據(jù)、克而瑞租賃住房研究中心整理，鄭州2024年戶籍人口數(shù)據(jù)未披露，故流動(dòng)人口數(shù)量為2023年數(shù)據(jù)

??02、機(jī)會(huì)區(qū)域：金水區(qū)/中原區(qū)/鄭東新區(qū)租賃需求旺盛，中心區(qū)/碧沙崗/高鐵板塊職住分離人口超20萬(wàn)人

??分區(qū)域表現(xiàn)看，鄭州金水區(qū)/中原區(qū)/鄭東新區(qū)整體租賃需求旺盛，工作人口多，且職住分離人口占比大；板塊表現(xiàn)看，中心區(qū)/碧沙崗/高鐵板塊職住分離人口超20萬(wàn)人，航海路/國(guó)貿(mào)/三全國(guó)基板塊職住分離人口8-13萬(wàn)隨其后，租賃需求相對(duì)旺盛。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC柵格地圖系統(tǒng)

??03、發(fā)展機(jī)會(huì)研判：鄭州租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化機(jī)會(huì)較大、市場(chǎng)化占比低、租金水平較低住房租賃企業(yè)可積極拓展市場(chǎng)化房源/提升產(chǎn)品品質(zhì)/提升多經(jīng)收入，實(shí)現(xiàn)整體效益提升

??市場(chǎng)現(xiàn)狀及機(jī)會(huì)

??① 機(jī)構(gòu)化率機(jī)會(huì)較大（目前僅5.5%）：機(jī)構(gòu)化發(fā)展空間大，可達(dá)6-8%

??②市場(chǎng)化占比低（不足10%）： 加速市場(chǎng)化集中式房源入市，促進(jìn)保租+市場(chǎng)雙軌格局形成，市場(chǎng)化占比約40%

??③ 租金價(jià)格較低： 租金漲幅保守預(yù)估每年5%

??住房租賃企業(yè)發(fā)展措施

??①積極拓展市場(chǎng)化集中式房源，如通過(guò)中/輕資產(chǎn)模式拓展安置房資源

??②提升租賃產(chǎn)品品質(zhì)，助力租金水平提升

??③通過(guò)公區(qū)運(yùn)營(yíng)/商業(yè)引入等提升多經(jīng)收入

??推動(dòng)鄭州租賃市場(chǎng)“保障+市場(chǎng)化”雙軌發(fā)展，促進(jìn)租賃市場(chǎng)品質(zhì)化和租金合理化發(fā)展，以此保障城市資產(chǎn)價(jià)值與城市能級(jí)匹配，推動(dòng)房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：本報(bào)告數(shù)據(jù)主要來(lái)自克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、鄭州城發(fā)安居提供城市數(shù)據(jù)及公開(kāi)資料、政府及企業(yè)官方網(wǎng)站、行業(yè)公開(kāi)信息，部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)自抽樣調(diào)查，經(jīng)專業(yè)整理分析。統(tǒng)計(jì)口徑：租金坪效為元/㎡/月，集中式公寓規(guī)模為萬(wàn)間/套。免責(zé)聲明：本報(bào)告數(shù)據(jù)僅供行業(yè)參考，受調(diào)研方法和范圍限制，部分?jǐn)?shù)據(jù)無(wú)法完全反映市場(chǎng)真實(shí)情況，克而瑞長(zhǎng)租對(duì)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性不承擔(dān)法律責(zé)任。