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??隨著近八成A股房企發(fā)布了2025年度的業(yè)績預(yù)告，房企2025年度的經(jīng)營情況也已經(jīng)基本浮出水面。由于項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少、計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等原因，超過73%的A股房企業(yè)績預(yù)虧……

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??73%房企業(yè)績預(yù)虧，八成企業(yè)增加計(jì)提減值

??截至2月4日，A股的91家上市房企（按新證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，不包含B股）中已經(jīng)有72家發(fā)布了2025年度業(yè)績預(yù)告。從這72家企業(yè)的預(yù)告來看，有53家預(yù)計(jì)將會(huì)虧損，占比超過了73%，其中有39家連續(xù)虧損。而盈利的19家房企中，有5家預(yù)計(jì)歸母凈利潤同比減少，僅有5家預(yù)計(jì)歸母凈利潤有所增加，此外還有9家企業(yè)將扭虧為盈。整體來看，已披露2025年業(yè)績預(yù)告的A股上市房企業(yè)績表現(xiàn)仍然欠佳。 

??具體來看58家業(yè)績預(yù)虧或者盈利減少的房企業(yè)績下滑的原因，有近83%的房企歸因?yàn)樾袠I(yè)下行導(dǎo)致的銷售項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少，同時(shí)也有近78%的房企對(duì)其資產(chǎn)計(jì)提了減值準(zhǔn)備，這兩個(gè)是多數(shù)企業(yè)業(yè)績下滑的主要原因。除此之外，投資收益減少（包括地產(chǎn)子公司收益以及金融資產(chǎn)投資收益）、利息費(fèi)用較高以及固定資產(chǎn)折舊較多也是部分房企業(yè)績下滑的原因。 

??以招商蛇口為例，企業(yè)預(yù)計(jì)2025年的歸母凈利潤為10.05-12.54億元，同比下降59%-75%，扣除非經(jīng)常性損益之后的歸母凈利潤為1.54-2.31億元，同比下降91%-94%。招商蛇口的歸母凈利潤同比大幅減少，主要原因在于企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目交付減少導(dǎo)致收入下降，同時(shí)由于市場(chǎng)的變化企業(yè)也對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提減值增加。此外，招商蛇口對(duì)聯(lián)合營企業(yè)的投資收益及股權(quán)出售收益同比減少，也對(duì)企業(yè)利潤產(chǎn)生了影響。 

??而在扭虧為盈的企業(yè)中，比較值得注意的是金科股份。由于企業(yè)在2025年完成了破產(chǎn)重整，其債務(wù)重整收益預(yù)計(jì)約為 680-700 億元，因此2025年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤300-350億元。但是由于金科2025年的預(yù)計(jì)扣非凈利潤仍然虧損290億元以上，企業(yè)的經(jīng)營狀況仍然不容樂觀，2026年1月企業(yè)進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，經(jīng)營重心由地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)運(yùn)營，是出險(xiǎn)房企中“重整后重生”的典型。 

??除了金科股份以外，還有渝開發(fā)和深物業(yè)2家企業(yè)的歸母凈利潤盈利，但是扣非后則出現(xiàn)了虧損。

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??房企盈利持續(xù)走低，2025年扣非歸母凈利潤總虧損超2千億元

??從這72家披露業(yè)績預(yù)告的A股上市房企歷年盈利情況來看，自2019年開始72家企業(yè)加總后的歸母凈利潤和扣非后的歸母凈利潤就開始不斷下滑，2022年首次出現(xiàn)了整體虧損。而到了2025年，按72家房企預(yù)計(jì)的歸母凈利潤上限計(jì)算的話，這些企業(yè)的歸母凈利潤總虧損1471億元，扣非歸母凈利潤總虧損2089億元(下限2455億元)，整體的虧損規(guī)模仍然較大。 

??從目前的情況來看，房企短期內(nèi)的盈利可能仍將繼續(xù)走低。最主要的原因是近年來房地產(chǎn)銷售規(guī)模持續(xù)減少，必然會(huì)影響2026年房企的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤可能仍處于低位。此外，由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷等原因，2026年房企仍可能需要對(duì)存量項(xiàng)目計(jì)提減值。 

??03

??市場(chǎng)仍在筑底階段，政策推進(jìn)以及部分企業(yè)債務(wù)重組落地釋放利好

??當(dāng)前房企面臨的市場(chǎng)環(huán)境仍然處于筑底階段。在銷售方面，受制于供應(yīng)規(guī)模、企業(yè)可售貨值等因素，2026年1月TOP100房企單月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額1654.5億元。在投資方面，受供地節(jié)奏的季節(jié)性影響，當(dāng)月的土地成交建筑面積和金額均環(huán)比回落90%，同比來看二者分別下降48%和59%，土地供應(yīng)面積也同比下降8%。 

??雖然市場(chǎng)方面仍然筑底，但是仍有部分利好在促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。在政策層面，政策層面，2026年1月，中央發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策聚焦城市更新、融資優(yōu)化、財(cái)稅優(yōu)惠等維度。 

??在支持城市更新方面，政策鼓勵(lì)利用存量土地、房產(chǎn)資源發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)，給予不超5年過渡期政策，無需改變用地主體和規(guī)劃條件，過渡期后可靈活選擇租賃或協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)，為存量盤活打通關(guān)鍵通道； 

??金融支持力度持續(xù)加大，央行實(shí)施適度寬松貨幣政策，下調(diào)再貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.25%，將商辦用房最低首付比例降至30%，同時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，“白名單”項(xiàng)目貸款展期期限延長至5年，緩解房企資金周轉(zhuǎn)壓力； 

??財(cái)稅優(yōu)惠政策延續(xù)加碼，三部門將居民換購住房個(gè)稅退稅政策延至2027年底，財(cái)政部與稅務(wù)總局延續(xù)公租房相關(guān)稅收優(yōu)惠，覆蓋城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等七大稅種，惠及建設(shè)、運(yùn)營、承租全環(huán)節(jié)。 

??與此同時(shí)，隨著2025年房企在債務(wù)重組方面取得了突破性進(jìn)展，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入了風(fēng)險(xiǎn)出清的新階段，包括碧桂園、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、旭輝等規(guī)模房企債務(wù)重組不斷落地，有利于提振行業(yè)信心。 

??整體看來，2025年大部分房企的業(yè)績?nèi)栽谙禄?，其中由于行業(yè)下行帶來的結(jié)算項(xiàng)目利潤減少以及計(jì)提資產(chǎn)減值是盈利減少的主要原因。2026年市場(chǎng)環(huán)境仍在筑底，同時(shí)由于項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的慣性，房企的業(yè)績短期內(nèi)仍將保持低位。但是由于政策利好仍在持續(xù)釋放，出險(xiǎn)規(guī)模房企的債務(wù)重組逐漸落地，行業(yè)的復(fù)蘇仍然未來可期。