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??經(jīng)過219輪激烈競價，上海楊浦八埭頭“百億地王”最終花落保利華潤聯(lián)合體。

??161.2億元的成交總價，不僅刷新了楊浦濱江的紀(jì)錄，也讓這幅內(nèi)環(huán)濱江罕見的大體量地塊，成為上海近十年來出讓的第7宗總價超百億元的土地。

??作為2026年上海第六批次土地出讓的首發(fā)地塊，八埭頭地塊從掛牌起便備受矚目。起拍總價118.68億元，綜合起始樓板價約75112元/平方米，剔除商業(yè)部分后，純住宅樓板價預(yù)計超過77000元/平方米，已創(chuàng)下楊浦濱江歷史新高。而最終35.83%的溢價率，更印證了頭部房企對其價值的高度認(rèn)可。

??拿地后，華潤置地上海公司與保利發(fā)展上海公司均迅速發(fā)布喜報，不過對于后續(xù)開發(fā)分工，保利方面表示“具體還要雙方商量”。

??從“爛尾樓”到“百億地王”

??這塊地為何如此搶手？首先是歷史與區(qū)位雙重加持。

??八埭頭素有“滬東小上海”之稱，是1919年至1920年周恩來、鄧小平等650余名赴法勤工儉學(xué)青年的啟航地，也曾是中國近代房地產(chǎn)業(yè)的起點之一。如今，這片區(qū)域已蛻變?yōu)樯虾I江封面，位于黃浦江“世界客廳”區(qū)段，深度聯(lián)動外灘、陸家嘴、北外灘“黃金三角”，周邊聚集了美團(tuán)、B站、抖音、中交、中建、西門子中國等數(shù)字經(jīng)濟(jì)與跨國企業(yè)總部，產(chǎn)業(yè)集群勢能強(qiáng)勁。

??其次，這里還牽動著一段“爛尾樓重生”的復(fù)雜記憶。距黃浦江岸線僅約200米的八埭頭濱江園，曾是上海灘備受矚目的豪宅項目。2018年首次開盤時，一期均價約9.92萬元/平方米，一度“日光”清盤。然而，好景不長。由于動遷成本飆升、開發(fā)商上海鍾偉房地產(chǎn)資金鏈斷裂，項目二期在2021年陷入停工，此后雖經(jīng)波折復(fù)工，但最終仍陷入實質(zhì)性“爛尾”。項目抵押金額超151億元，被多家法院查封。轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2025年。在楊浦區(qū)政府“保交樓”工作的持續(xù)推進(jìn)下，國內(nèi)頭部房企中海集團(tuán)通過旗下公司中標(biāo)，成為項目的代建方，負(fù)責(zé)后續(xù)建設(shè)、交付及運(yùn)營管理。至此，這個停擺近5年的項目，終于走上了重生之路。

??今年，該項目歷經(jīng)調(diào)整規(guī)劃，大幅壓縮商辦、新增近15萬平方米住宅，補(bǔ)齊內(nèi)環(huán)濱江品質(zhì)居住的短板。一經(jīng)掛牌就吸引了上海頭部開發(fā)商的目光。

??好地網(wǎng)滬蘇區(qū)域總編輯吳彩萍認(rèn)為，此次出讓的八埭頭地塊有三大亮點：一是南向一線江景，無高層遮擋，陸家嘴天際線盡收眼底，而內(nèi)環(huán)濱江能成片開發(fā)的裸地已日益稀缺，八埭頭2、3街坊是其中離江最近、體量最大的一塊；二是配套成熟，緊鄰地鐵4號線、12號線，商圈、公園、教育、醫(yī)療資源齊備；三是產(chǎn)業(yè)支撐扎實，數(shù)字經(jīng)濟(jì)總部集群為高端住宅提供了堅實的購買力基礎(chǔ)。

??此外，超百億元的起拍總價本身就是稀缺標(biāo)簽。過去十年，上海公開市場出讓的地塊中，成交總價在百億元以上的地塊，只有6宗，基本上位于黃浦江沿岸和中心城區(qū)，分別為萬科中興傲舍、融信中興路一號、保利靜安天悅、上海建工的露香園2期、香港置地啟元、中海領(lǐng)邸，平均一年不到1宗。

??219輪的膠著與勝負(fù)

??資金門檻決定了這宗地的競爭只能是頭部央企、國企的牌局。

??最終入局的四位競買人分別是中海地產(chǎn)、金茂與建發(fā)聯(lián)合體、保利與華潤聯(lián)合體、招商、越秀及瑞城聯(lián)合體?？梢钥闯?，除了中海地產(chǎn)是單獨競拍，其余均為聯(lián)合體形式。

??各家的算盤不盡相同。保利在今年上半年上海銷售榜單上以155億元落后于華潤和招商，急需補(bǔ)充核心區(qū)彈藥。所以今年以來，保利在上海保持了強(qiáng)勁的拿地狀態(tài)，上半年以拿地金額86億元、拿地數(shù)量4宗位列上海房企拿地排行榜第一。且保利對今天出讓的八埭頭地塊勢在必得。在地塊掛牌當(dāng)天，即6月25日，就提前發(fā)布了該地塊的招標(biāo)計劃，為該項目預(yù)留了高達(dá)195億元的總投資預(yù)算，可謂“提前亮牌”。

??華潤與保利聯(lián)手同樣引人關(guān)注，這一組合在上海土拍中比較新鮮，被業(yè)內(nèi)人士稱為真正的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”。值得注意的是，華潤上半年憑借澐啟濱江項目包攬上海樓市半年度“三冠王”，擁有打造江景豪宅和商業(yè)綜合體的成熟經(jīng)驗，且其今年截至目前還未在上海拿地。

??金茂和建發(fā)聯(lián)合體被市場看作是產(chǎn)品力組合。金茂在上海的高端項目璞元去化穩(wěn)定，在高端市場有補(bǔ)倉需求；建發(fā)此前才布局上海核心區(qū)，此次也延續(xù)了積極的拿地勢頭。這兩家產(chǎn)品力較受認(rèn)可，市場呼聲較高，但可能受制于資金和利潤考量，在中途就退出了競拍。

??后半程的競價，基本是保利華潤聯(lián)合體與中海之間的拉鋸戰(zhàn)。中海作為八埭頭濱江園代建方，最熟悉這塊土地的肌理，此次選擇單獨參拍，也體現(xiàn)出其對項目控制權(quán)的強(qiáng)烈渴望。不過此前中海多次在土地競價最后階段退出競價，市場對其“抬價”印象頗深，而此次堅持到最后一刻，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為其對該地塊確有誠意。

??吳彩萍分析認(rèn)為，對很多房企來說，楊浦八埭頭地塊不僅意味著超百億元的地價，也意味著約200億元的銷售貨值，非常具有吸引力。但地塊體量較大，總價較高，且商住混合的配置，也會對房企整體運(yùn)營能力提出很高的要求。

??在該地塊開拍前，不少市場人士做過地塊溢價壓力測試，若地塊觸發(fā)中止價，則對應(yīng)可售住宅樓板價要超過12萬元/平方米，項目盈利空間將會大幅壓縮。最終，地塊雖未觸發(fā)中止價，但溢價率也超過35%，對應(yīng)可售住宅樓板價超過11萬元/平方米，未來起步售價也要突破16萬元/平方米。

??在上海高端豪宅競爭日趨白熱化的當(dāng)下，保利與華潤如何以產(chǎn)品力支撐溢價，在利潤與去化之間找到平衡，將是他們必須直面的考題。