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??新任董事長(zhǎng)徐恩利履職后的“第一把火”，燒向了萬(wàn)科的組織架構(gòu)。

??記者近日獲悉，萬(wàn)科已正式撤銷集團(tuán)辦公事業(yè)部，事業(yè)部數(shù)量由8個(gè)縮減至7個(gè)，原辦公事業(yè)部負(fù)責(zé)人盧冰同步轉(zhuǎn)任中航萬(wàn)科負(fù)責(zé)人。該事業(yè)部設(shè)立于2024年10月，至本次調(diào)整撤銷，存續(xù)僅22個(gè)月。

??就上述調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者向萬(wàn)科方面求證，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。不過，萬(wàn)科集團(tuán)網(wǎng)站已悄然完成組織架構(gòu)信息更新：目前僅保留物業(yè)、商業(yè)與酒店、長(zhǎng)租公寓、海外、食品、物流及財(cái)顧7個(gè)事業(yè)部，辦公事業(yè)部已從列表中剔除。

??這是繼2025年9月萬(wàn)科大規(guī)模調(diào)整組織架構(gòu)、確立“集團(tuán)總部+地區(qū)公司+事業(yè)部”新格局后，又一次關(guān)鍵精簡(jiǎn)。此次調(diào)整，亦被業(yè)內(nèi)普遍視作徐恩利上任后的首個(gè)重大動(dòng)作。

??一次存量突圍試驗(yàn)

??此番被撤銷的辦公事業(yè)部，曾承載萬(wàn)科在商辦存量賽道的突圍期待，卻也是一次典型而短暫的賽道試水。從成立到落幕，僅22個(gè)月。

??2024年10月，彼時(shí)萬(wàn)科仍處于郁亮執(zhí)掌時(shí)期。行業(yè)正經(jīng)歷深度調(diào)整，傳統(tǒng)住宅開發(fā)利潤(rùn)持續(xù)收窄，依賴賣房的單一增長(zhǎng)模型難以為繼。萬(wàn)科彼時(shí)全力推進(jìn)“開發(fā)+經(jīng)營(yíng)”雙賽道戰(zhàn)略，試圖通過存量經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)增厚收益、平滑開發(fā)業(yè)務(wù)的周期波動(dòng)。

??正是在這一“補(bǔ)增量、穩(wěn)收益”的戰(zhàn)略訴求下，辦公事業(yè)部應(yīng)運(yùn)而生。由原北京區(qū)域首席合伙人盧冰出任負(fù)責(zé)人，核心目標(biāo)明確：將散落在全國(guó)各城市的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，從屬地分散管理收攏為集團(tuán)垂直統(tǒng)籌，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、專業(yè)化盤活，打造萬(wàn)科辦公資產(chǎn)專屬平臺(tái)，形成穩(wěn)定的租金收益第二增長(zhǎng)曲線。

??巔峰時(shí)期，該事業(yè)部統(tǒng)籌管理全國(guó)21座城市、共計(jì)62個(gè)辦公及產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，體量不可謂不大。

??萬(wàn)科從未單獨(dú)披露辦公事業(yè)部的盈虧數(shù)據(jù)——作為管理平臺(tái)，該事業(yè)部不獨(dú)立核算項(xiàng)目利潤(rùn)，因此無法簡(jiǎn)單定義其“賬面虧損”。

??但真正的壓力來自市場(chǎng)端。近兩年，全國(guó)商辦市場(chǎng)持續(xù)低迷，高空置率、低租金水平、去化困難成為行業(yè)常態(tài)。萬(wàn)科大量辦公資產(chǎn)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)回報(bào)遠(yuǎn)低于初期預(yù)期，資產(chǎn)盤活進(jìn)展緩慢，投入產(chǎn)出比嚴(yán)重失衡。

??與此同時(shí)，集團(tuán)統(tǒng)一管控模式的弊端逐步暴露：決策鏈條偏長(zhǎng)，難以靈活適配各地城市市場(chǎng)的差異化特征；不僅未能實(shí)現(xiàn)降本增效，反而增加了集團(tuán)層級(jí)的組織管理成本。這條曾被寄予厚望的存量賽道，最終未能跑通可持續(xù)的盈利模型，這正是其被裁撤的核心邏輯。

??據(jù)知情人士透露，本次調(diào)整后，萬(wàn)科旗下所有全國(guó)辦公及產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目將全部下沉至屬地城市公司管理，退出集團(tuán)獨(dú)立賽道序列。原負(fù)責(zé)人盧冰調(diào)任中航萬(wàn)科負(fù)責(zé)人，部分員工轉(zhuǎn)崗至城市公司，另有部分人員按優(yōu)化方案獲賠離職。

??中航萬(wàn)科成立于2007年3月，最初由萬(wàn)科與中航工業(yè)合資搭建，定位為資產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，旨在盤活中航體系分布全國(guó)的舊廠房、閑置土地，開展土地整理與地產(chǎn)開發(fā)。

??2017年，中航工業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓全部所持股權(quán)。經(jīng)過多次股權(quán)變更后，中航萬(wàn)科目前由萬(wàn)科體系主體100%實(shí)際掌控，成為萬(wàn)科專門處置歷史遺留復(fù)雜資產(chǎn)、疑難存量項(xiàng)目的專項(xiàng)平臺(tái)。該平臺(tái)沉淀了一批處置難度大、周期長(zhǎng)的歷史項(xiàng)目，資產(chǎn)盤活壓力較重。

??業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，派遣盧冰執(zhí)掌中航萬(wàn)科，意在依托其存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，加速疑難資產(chǎn)梳理、盤活變現(xiàn)，助力集團(tuán)回籠現(xiàn)金流。

??這或許也是此次組織調(diào)整的另一層深意：不是簡(jiǎn)單收縮，而是將資源重新配置到更需要攻堅(jiān)的地方。

??新帥接盤“最硬一仗”

??辦公事業(yè)部快速撤編的背后，是萬(wàn)科持續(xù)承壓的經(jīng)營(yíng)基本面與債務(wù)困局。

??7月10日，萬(wàn)科發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損120億元至150億元，而去年同期虧損約119.47億元。這已是萬(wàn)科連續(xù)第三年中期業(yè)績(jī)大額虧損。

??對(duì)于虧損原因，萬(wàn)科在公告中解釋為三大因素：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位；結(jié)合行業(yè)、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，新增計(jì)提了資產(chǎn)減值；成本法核算下，部分經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)及非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損。

??比虧損更迫在眉睫的，是債務(wù)壓力。

??截至2025年末，萬(wàn)科有息負(fù)債合計(jì)3584.8億元，其中一年內(nèi)到期有息負(fù)債1605.6億元，占比44.8%，而貨幣資金僅672.4億元，缺口明顯。凈負(fù)債率更是從2024年末的80.6%飆升至123.48%。

??據(jù)萬(wàn)科披露，2026年下半年，萬(wàn)科到期公開債規(guī)模合計(jì)101.2億元，兌付壓力依然突出。更嚴(yán)峻的是，2026年12月起，前期已展期的債券將陸續(xù)再次進(jìn)入兌付期，屆時(shí)才是真正大考。

??在此嚴(yán)峻局面下，7月31日，萬(wàn)科完成董事會(huì)換屆，徐恩利正式接棒新任董事長(zhǎng)，同時(shí)承接了現(xiàn)階段最核心、最緊迫的經(jīng)營(yíng)任務(wù)：控虧、減虧、化險(xiǎn)。

??對(duì)新管理層而言，當(dāng)下首要任務(wù)不再是“尋找新增長(zhǎng)曲線”，而是砍掉低效試錯(cuò)業(yè)務(wù)、收縮非核心賽道，把所有資源集中到保交付、穩(wěn)主業(yè)、修復(fù)現(xiàn)金流上。不再保留低效、弱回報(bào)、長(zhǎng)周期的集團(tuán)獨(dú)立事業(yè)部，全面壓縮中間層級(jí)、削減后臺(tái)管理成本、杜絕無效投入。

??裁撤僅存續(xù)22個(gè)月的辦公事業(yè)部，或許只是一個(gè)開始。有業(yè)內(nèi)人士稱，按照當(dāng)前收縮非核心平臺(tái)的調(diào)整邏輯，第二刀很可能砍向食品事業(yè)部。作為食品事業(yè)部核心資產(chǎn)，環(huán)山集團(tuán)股權(quán)早就被擺上轉(zhuǎn)讓貨架，不過首輪掛牌最終流拍，市場(chǎng)接盤意愿不足，不排除后續(xù)調(diào)整交易條件再度掛牌。

??在債務(wù)與虧損雙重重壓之下，萬(wàn)科這場(chǎng)業(yè)務(wù)與組織的減法，遠(yuǎn)未到落幕之時(shí)。