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??各金融監(jiān)管局，各大型銀行、股份制銀行、外資銀行：

??現(xiàn)將《商業(yè)地產(chǎn)貸款管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

??國家金融監(jiān)督管理總局

??2026年8月28日　

??（此件發(fā)至金融監(jiān)管分局與地方法人銀行機(jī)構(gòu)、外國銀行分行）

商業(yè)地產(chǎn)貸款管理辦法（試行）

??第一章  總  則

??第一條為規(guī)范銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展商業(yè)地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，有效防范化解風(fēng)險，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》《中華人民共和國商業(yè)銀行法》等法律法規(guī)和規(guī)章，制定本辦法。

??第二條本辦法所稱貸款人，是指在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用合作社等吸收公眾存款的金融機(jī)構(gòu)。

??第三條本辦法所稱商業(yè)地產(chǎn)貸款，是指用于商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)、購買和運(yùn)營，以其銷售、出租、經(jīng)營等產(chǎn)生的現(xiàn)金流為主要還款來源的貸款。

??本辦法所稱商業(yè)地產(chǎn)包括土地性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項目等。

??第四條貸款人開展商業(yè)地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)符合國家對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的政策導(dǎo)向，遵循依法合規(guī)、審慎經(jīng)營、商業(yè)可持續(xù)原則。

??第二章  風(fēng)險管理

??第五條貸款人應(yīng)當(dāng)建立健全商業(yè)地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理的治理架構(gòu)和內(nèi)部控制機(jī)制，制定商業(yè)地產(chǎn)貸款管理政策和程序，有效識別、評估、監(jiān)測、控制和緩釋商業(yè)地產(chǎn)貸款風(fēng)險。

??第六條貸款人開展商業(yè)地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以項目為對象開展貸款全流程管理，以項目償債能力為核心，并考慮項目發(fā)起人主體信用等因素，評估、發(fā)放和管理貸款。各項目應(yīng)當(dāng)單獨建賬、單獨核算、獨立運(yùn)作、封閉管理，項目間資金不得混同。

??第七條商業(yè)地產(chǎn)貸款應(yīng)當(dāng)實行主辦銀行制。每個項目應(yīng)當(dāng)確定一家主辦銀行，單獨或與其他貸款人以銀團(tuán)貸款模式發(fā)放貸款。主辦銀行應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化主體責(zé)任，牽頭履行好盡職調(diào)查、項目審核、信息共享、資金管理、貸后管理等職責(zé)。

??采用銀團(tuán)貸款模式的，應(yīng)當(dāng)由牽頭行履行主辦銀行相應(yīng)職責(zé)。

??第八條貸款人應(yīng)當(dāng)對商業(yè)地產(chǎn)貸款項目實施資金封閉管理。貸款人應(yīng)當(dāng)在合同中與借款人約定，在主辦銀行開立專門的資金賬戶，并對賬戶實施監(jiān)控，核實資金用途，嚴(yán)禁項目資金挪用。承貸物業(yè)運(yùn)營或銷售收入應(yīng)當(dāng)全部進(jìn)入該資金賬戶，優(yōu)先用于償還項目貸款本息。

??第九條貸款人應(yīng)當(dāng)做好商業(yè)地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的集中度風(fēng)險管理，設(shè)定相應(yīng)的風(fēng)險限額，做好監(jiān)測管控。

??第十條貸款人應(yīng)當(dāng)建立健全商業(yè)地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估和預(yù)警體系，密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)及市場變化，結(jié)合超期未開發(fā)土地的違法違約情形，定期對商業(yè)地產(chǎn)貸款開展風(fēng)險評估，并及時采取有效的風(fēng)險防范措施。

??第十一條貸款人應(yīng)當(dāng)定期對商業(yè)地產(chǎn)貸款開展壓力測試，并合理設(shè)置壓力測試情形，考慮因素包括但不限于國內(nèi)生產(chǎn)總值、市場利率、物業(yè)價格、租金水平、出租率等。

??第十二條貸款人發(fā)放的商業(yè)地產(chǎn)貸款只能用于本城市的商業(yè)地產(chǎn)項目，不得跨城市發(fā)放。本條所稱城市，是指地級及以上城市。

??第十三條貸款人在確定貸款金額時，應(yīng)當(dāng)遵循審慎原則，充分考慮當(dāng)前和未來趨勢，合理確定評估方式與項目價值，不得通過高估項目價值過度融資，并做好動態(tài)跟蹤和評估。

??第十四條貸款利率應(yīng)當(dāng)遵循利率市場化、商業(yè)可持續(xù)原則，由借貸雙方在遵守國家有關(guān)規(guī)定和行業(yè)自律管理要求的前提下協(xié)商確定。

??第十五條貸款人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實商業(yè)地產(chǎn)貸款的抵押擔(dān)保措施，將貸款對應(yīng)的全部商業(yè)地產(chǎn)項目資產(chǎn)為貸款設(shè)定抵押擔(dān)保，根據(jù)需要將應(yīng)收租金、經(jīng)營收入或項目公司股權(quán)等為貸款設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保，確保擔(dān)保真實、合法、有效，并依法辦理抵質(zhì)押物登記。項目抵質(zhì)押物不足值或階段性無法辦理抵質(zhì)押的，應(yīng)當(dāng)要求借款人為貸款補(bǔ)充提供其他擔(dān)保。

??第十六條貸款人應(yīng)當(dāng)與借款人在合同中約定，商業(yè)地產(chǎn)在出售、變賣、變更抵押物等情形時，借款人應(yīng)征得貸款人同意，出售、變賣等所得價款優(yōu)先用于償還存量貸款。

??第十七條貸款人應(yīng)當(dāng)建立健全商業(yè)地產(chǎn)貸款信息管理系統(tǒng)。系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)具備統(tǒng)計、計量、監(jiān)控、報告功能，準(zhǔn)確、連續(xù)、完整反映商業(yè)地產(chǎn)貸款信息。

??第三章  商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

??第十八條貸款人可以向符合條件的企業(yè)法人發(fā)放開發(fā)貸款用于商業(yè)地產(chǎn)的新建、改建。貸款不得用于繳納土地出讓金及相關(guān)稅款，不得用于置換股東及關(guān)聯(lián)方借款，不得用于項目分紅，不得用于支付其他與項目開發(fā)建設(shè)無關(guān)的款項等。

??第十九條借款人應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

??（一）具備相應(yīng)開發(fā)資質(zhì)，經(jīng)營管理規(guī)范、法人治理結(jié)構(gòu)健全、財務(wù)狀況良好、杠桿水平合理；

??（二）信用狀況良好，無逃廢金融債務(wù)等違法違規(guī)行為；

??（三）股權(quán)關(guān)系清晰，實際控制人具備相應(yīng)的出資能力和信用狀況，不存在經(jīng)相關(guān)主管部門查實的主觀故意囤積房源、違規(guī)改變土地用途性質(zhì)等行為；

??（四）貸款人要求的其他條件。

??第二十條商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

??（一）取得合法、完整、真實、有效的立項或備案文件，符合國家產(chǎn)業(yè)、土地、環(huán)保和投資等相關(guān)政策要求；

??（二）取得土地不動產(chǎn)權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，當(dāng)?shù)貙Α八淖C”另有規(guī)定的從其規(guī)定，但須與“四證”齊全具有同等效力；

??（三）符合國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目資本金制度相關(guān)規(guī)定，項目資本金實繳到位；

??（四）符合國土空間規(guī)劃、區(qū)域功能定位；

??（五）預(yù)期還款來源穩(wěn)定、可靠；

??（六）改建項目應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)爻鞘姓蟮谋匾獥l件和程序。

??第二十一條貸款用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，期限原則上不超過7年。

??第二十二條貸款人應(yīng)當(dāng)綜合評估項目總投資金額、項目資本金投入、運(yùn)營后凈現(xiàn)金流、其他融資等，審慎確定貸款金額，滿足合理融資需求，避免過度融資。

??項目資本金應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的最低項目資本金要求。項目借貸資金、股東及關(guān)聯(lián)方借款、“名股實債”等債務(wù)性資金和其他借款人非自有資金，不得作為項目資本金。

??第二十三條貸款人應(yīng)當(dāng)在發(fā)放貸款前確認(rèn)借款人滿足合同約定的提款條件，在項目資本金全額到位后，根據(jù)項目工程進(jìn)度等情況發(fā)放貸款。

??第二十四條貸款人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項目監(jiān)測，重點關(guān)注項目建設(shè)進(jìn)度、建成后銷售或運(yùn)營、資金封閉管理等情況，出現(xiàn)異常及時采取應(yīng)對措施。

??第四章  商業(yè)地產(chǎn)購買

??第二十五條貸款人可以向符合條件的企業(yè)法人發(fā)放貸款，用于購買商業(yè)地產(chǎn)。

??第二十六條借款人應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

??（一）信用狀況良好，無逃廢金融債務(wù)等違法違規(guī)行為；

??（二）經(jīng)營管理規(guī)范、治理結(jié)構(gòu)健全、財務(wù)狀況良好、杠桿水平合理，具備與項目相匹配的運(yùn)營管理能力；

??（三）貸款人要求的其他條件。

??第二十七條使用貸款購買的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合法律關(guān)系清晰、已竣工備案、估值合理、預(yù)期還款來源穩(wěn)定可靠等條件。

??第二十八條貸款用于商業(yè)地產(chǎn)購買的，期限一般不超過10年，最長不超過15年。

??第二十九條貸款人應(yīng)當(dāng)綜合評估項目交易價格、首付款比例、項目投入運(yùn)營后凈現(xiàn)金流情況以及其他資金來源等，審慎確定貸款金額。其中，貸款首付比例不得低于金融管理部門確定的最低首付比例，具體由貸款人根據(jù)市場化原則自主確定。

??貸款人應(yīng)當(dāng)要求借款人使用自有資金足額支付首付款，不得使用貸款等非自有資金支付。貸款人應(yīng)當(dāng)對借款人首付款真實情況進(jìn)行審核。

??第三十條貸款人應(yīng)當(dāng)在發(fā)放貸款前確認(rèn)借款人滿足合同約定的提款條件，并在符合首付款已足額到位、達(dá)到購買合同約定的支付進(jìn)度等條件后發(fā)放貸款。對存有未結(jié)清開發(fā)貸款或信托融資的項目，用于購買商業(yè)地產(chǎn)的貸款資金應(yīng)當(dāng)受托支付至開發(fā)貸款或信托產(chǎn)品指定的賬戶，優(yōu)先用于償還該項目開發(fā)貸款或信托融資。

??第三十一條貸款人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項目監(jiān)測，重點關(guān)注項目交易進(jìn)度、購買后運(yùn)營情況、物業(yè)價值變動、運(yùn)營收入封閉管理等，出現(xiàn)異常及時采取應(yīng)對措施。

??第五章  商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營

??第三十二條貸款人可以向符合條件的企業(yè)法人發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，用于承貸物業(yè)在運(yùn)營期間的維護(hù)、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求，不得用于購地、新建項目或其他限制性領(lǐng)域。監(jiān)管部門另有規(guī)定的除外。

??第三十三條借款人應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

??（一）擁有合法、完整、獨立的物業(yè)所有權(quán)，有共同產(chǎn)權(quán)人或第三方權(quán)利人的，應(yīng)取得其書面同意；

??（二）經(jīng)營管理規(guī)范、法人治理結(jié)構(gòu)健全、財務(wù)狀況良好、杠桿水平合理；

??（三）信用良好，無逃廢金融債務(wù)等違法違規(guī)行為；

??（四）具備與項目相匹配的運(yùn)營管理能力；

??（五）貸款人要求的其他條件。

??第三十四條借款項目應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

??（一）已按規(guī)定履行項目投資管理、規(guī)劃、環(huán)評、用地等相關(guān)手續(xù)，已竣工備案并投入運(yùn)營；

??（二）已取得不動產(chǎn)權(quán)證書，項目所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)清晰；

??（三）具有成熟的經(jīng)營模式和運(yùn)營能力，具有持續(xù)經(jīng)營能力，貸款還款來源穩(wěn)定、可靠。

??第三十五條經(jīng)營性物業(yè)貸款的期限一般不超過10年，最長不超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。

??第三十六條貸款人應(yīng)當(dāng)主要評估物業(yè)經(jīng)營狀況、評估價值，并考慮借款人及其集團(tuán)公司的償債能力、信用狀況、擔(dān)保方式等，審慎確定貸款金額，原則上不超過承貸物業(yè)評估價值的70%。

??第三十七條貸款人應(yīng)當(dāng)做好項目監(jiān)測，重點關(guān)注項目運(yùn)營、物業(yè)價值、運(yùn)營收入封閉管理等情況，出現(xiàn)異常及時采取應(yīng)對措施。

??第六章 監(jiān)督管理

??第三十八條國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)依法對商業(yè)地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)實施監(jiān)督管理，并可以根據(jù)貸款人的經(jīng)營管理情況、風(fēng)險水平和商業(yè)地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)開展情況等，對貸款人提出相關(guān)審慎監(jiān)管要求。

??第三十九條貸款人違反本辦法規(guī)定開展商業(yè)地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的，國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并可依法對相關(guān)機(jī)構(gòu)或者人員采取監(jiān)管措施或者實施行政處罰。

??第七章  附  則

??第四十條貸款人可以向符合條件的個人發(fā)放貸款用于購買商業(yè)用房。貸款期限一般不超過10年，最長不超過15年，貸款首付比例不得低于金融管理部門確定的最低首付比例。貸款條件及流程等參照《個人住房貸款管理辦法》執(zhí)行。

??貸款人向符合條件的企業(yè)法人發(fā)放貸款用于購買自用商業(yè)地產(chǎn)的，可參照本辦法執(zhí)行。

??第四十一條本辦法關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)貸款管理的未盡事宜，按照《固定資產(chǎn)貸款管理辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??第四十二條貸款人應(yīng)當(dāng)依照本辦法制定商業(yè)地產(chǎn)貸款管理細(xì)則或操作規(guī)程。

??第四十三條本辦法由國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)解釋。

??第四十四條本辦法自印發(fā)之日起施行。本辦法施行后，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)貸款的相關(guān)監(jiān)管規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。