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??本文基于《2025年中國房地產(chǎn)年鑒》“發(fā)展篇”資料進行梳理。

??2024 年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對市場承壓、應(yīng)收賬款高企等挑戰(zhàn)，積極采取多元經(jīng)營策略，通過強化賬款催繳、推進降本增效、升級基礎(chǔ)與高端服務(wù)、深化地物協(xié)同等舉措，夯實經(jīng)營根基、提升服務(wù)品質(zhì)，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

??1.優(yōu)化現(xiàn)金流管理，加大“催繳”力度

??針對應(yīng)收賬款高企、賬期拉長等問題，物企制定并實施了多種更有針對性的催繳策略：

??其一，成立欠款追討委員會。為了提升追討欠款的效率，碧桂園服務(wù)首開行業(yè)先河，成立追討欠款委員會，并由總裁徐彬淮掛帥，反映企業(yè)積極追討欠款的決心和行動力。

??其二，聚焦優(yōu)質(zhì)項目、退出低質(zhì)項目。如萬物云，2024年上半年蝶城底盤數(shù)量增長至642個，蝶城內(nèi)住宅項目中標率達75%，并退出了17個住宅物業(yè)項目。

??其三，住宅業(yè)主“花式”催收。具體措施包括催收獎勵提升、激勵政策提升、一戶一策攻堅克難等。如開展繳費抽獎活動，提前預(yù)繳物業(yè)費的業(yè)主即可參與抽獎；又如項目成立催收執(zhí)行小組，每天制定詳細的催收計劃和目標，并及時獎勵當天催費有收獲的員工。

??其四，開發(fā)商以資抵債。據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，2024年，萬物云、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)等8家上市物企與關(guān)聯(lián)房企開展了十余筆以資抵債交易，合計抵消應(yīng)收賬款超26億元。其中，萬物云與萬科開展了6筆以資抵債交易，共計抵消應(yīng)收賬款超12億元。

??2.提升降本增效水平，科技應(yīng)用更趨成熟

??面對人力成本上漲但物業(yè)費難以同步上調(diào)的挑戰(zhàn)，物企通過精益管理和科技賦能實現(xiàn)降本增效。在組織精簡方面，世茂服務(wù)通過“職能一線下沉、業(yè)務(wù)區(qū)域化管理”模式，2024年上半年員工成本下降6.9%，人均效能提升至9.2萬元/人。遠洋服務(wù)試行職能共享中心，人均在管面積和核心凈利潤分別提升6.4%和8.1%?？萍假x能上，中海物業(yè)利用無人機檢測外墻瓷磚，效率提升約90%，費用節(jié)省30%。萬物云的飛鴿工單系統(tǒng)優(yōu)化調(diào)度流程，試點項目人工有效作業(yè)時間從7.4小時提升至9.1小時，效率提高18.7%。這些措施有效提升了物企的盈利能力和服務(wù)水平。

??從長遠發(fā)展的角度來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須堅守服務(wù)初衷，始終以提供卓越服務(wù)為核心。萬物云在十周年推出“智選”產(chǎn)品和“靈石”系統(tǒng)。“智選”實現(xiàn)住宅“彈性定價”，將服務(wù)選項和定價權(quán)交給業(yè)主，必選與自選服務(wù)靈活配置。“靈石”系統(tǒng)作為智能決策核心，構(gòu)建泛在實時的物聯(lián)感知體系，提升資產(chǎn)管理效率。其代表著萬物云在資產(chǎn)管理領(lǐng)域率先構(gòu)建了一個泛在實時、全域覆蓋的物聯(lián)感知體系，打造了“云調(diào)度、邊計算、端智群”的先進數(shù)據(jù)架構(gòu)。

??3.基礎(chǔ)服務(wù)越來越“卷”“底限”與“上限”同步提升

??2024年，住宅市場壓力加劇，收繳率、滿意度呈現(xiàn)下滑趨勢，物業(yè)換手率則呈現(xiàn)上升勢頭。與此同時，眾多住宅小區(qū)的設(shè)施設(shè)備逐步老化，引發(fā)了部分業(yè)主的憂慮和不滿。為應(yīng)對挑戰(zhàn)，物企通過服務(wù)創(chuàng)新與升級提升競爭力。

??基礎(chǔ)安全服務(wù)方面，招商積余加強窨井安全措施，中海物業(yè)試點電梯維修保險，碧桂園服務(wù)啟動“乘梯無憂”活動，萬物云實現(xiàn)AED設(shè)備全覆蓋并培訓(xùn)員工，有效提升社區(qū)安全。個性化服務(wù)上，部分物企推行“一戶一策”，如新城悅服務(wù)針對空置房管理，招商積余設(shè)立多功能“小招服務(wù)站”，永威物業(yè)提供退租驗收服務(wù)，旨在精準提升服務(wù)質(zhì)量，增強業(yè)主滿意度和忠誠度。

??4.地物協(xié)同更進一步，服務(wù)前置更加凸顯

??隨著住房回歸居住屬性，地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的聯(lián)系日益緊密。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過創(chuàng)新服務(wù)和精細化管理提升居住體驗。從規(guī)劃設(shè)計到日常運營，集團企業(yè)推進地物協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，打造全鏈條服務(wù)體系。在規(guī)劃設(shè)計階段，保利物業(yè)發(fā)布《品質(zhì)回顧手冊》，并通過“五審兩驗一評估”的八維嵌入式服務(wù)，助力地產(chǎn)項目在各階段品質(zhì)提升。

??案場營銷階段，招商積余和華發(fā)物業(yè)提前運營會所，提供高端服務(wù)功能，如武漢招商·武昌序的序Club小程序和珠海灣璽壹的灣璽薈CLUB，增強準業(yè)主的服務(wù)體驗。

??承接查驗階段，金地集團采用聯(lián)合預(yù)驗收模式，多輪驗房確保交付品質(zhì)。

??日常運營中，保利地產(chǎn)與保利物業(yè)每季度召開聯(lián)席會議，圍繞滿意度、維修、交付等維度優(yōu)化流程，全方位提升客戶體驗。

??5.服務(wù)體系持續(xù)升級，個性化、高端化顯現(xiàn)

??逐步優(yōu)化和提升服務(wù)體系已成為眾多物業(yè)企業(yè)的共識。這些企業(yè)不僅在服務(wù)內(nèi)容上推陳出新，更在服務(wù)方式上更加注重科技應(yīng)用，致力于提升服務(wù)品質(zhì)和優(yōu)化客戶體驗，以敏銳應(yīng)對市場動態(tài)和客戶需求的變遷，推動企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

??2024年，中高端住宅成為主導(dǎo)力量的環(huán)境下，針對高端服務(wù)領(lǐng)域的體系發(fā)布與更新更為顯著，更加聚焦于提升服務(wù)品質(zhì)和滿足精英消費群體的需求。保利物業(yè)煥新發(fā)布“東方禮遇”服務(wù)體系，通過“不斷線”的極致響應(yīng)，“不斷點”的房產(chǎn)維養(yǎng)，“不斷代”的科技兌現(xiàn)服務(wù)，為客戶提供真誠服務(wù)。金茂服務(wù)升級MOCO服務(wù)體系2.0，創(chuàng)新提出以“服務(wù)美學(xué)”為引領(lǐng)的高端住宅物業(yè)服務(wù)體系，推出《金茂服務(wù)“金玉滿堂”服務(wù)產(chǎn)品價值體系》。宸嘉物業(yè)發(fā)布“CARE”服務(wù)體系，以隱藏式服務(wù)詮釋高端服務(wù)精髓。

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