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??在全國“去庫存”總趨勢下，不同城市跑出了不同速度。

??若以“已批準(zhǔn)預(yù)售的未售商品住宅面積”/“近12個月月均去化面積”計(jì)算，重點(diǎn)30個城市平均去化周期為23.9個月。其中：

??杭州、合肥不足12個月。

??長沙、寧波、成都、長春、上海、天津不足20個月。??也就是說，在沒有新增供應(yīng)的前提下，一年后，杭州、合肥這兩個城市將面臨“無新房可賣”的局面。??

??當(dāng)然在現(xiàn)實(shí)中，各個城市都會有新增供應(yīng)，不會真的出現(xiàn)無房可賣的情況，但不同城市的供求關(guān)系也會影響整體市場的變化。

??從趨勢來看，部分城市若以“已批準(zhǔn)預(yù)售的未售商品住宅面積”/“近6個月月均去化面積”計(jì)算，其去化周期還將進(jìn)一步縮短，這說明近半年該城市去化速度正在加快。

??進(jìn)一步分析不同城市各面積段去化來看，雖然不同城市主流面積段不同，但120-130平方米去化整體較好，這也與近年來剛改首改為新房主流相印證。

??普睿數(shù)智數(shù)據(jù)顯示，截至2026年6月30日，重點(diǎn)30個城市狹義庫存去化周期為23.9個月（以12個月月均計(jì)算）。

??這里的“狹義庫存”指的是“已批準(zhǔn)預(yù)售的未售商品住宅面積”，也就是說，在沒有更多新房入市的情況下，目前市場上所有還未銷售的新房將在2年內(nèi)賣完。

??且從趨勢來看，這一速度正在加快。

??其中，杭州、合肥不足1年，長沙、寧波、成都、長春、上海、天津不足20個月。

??且若以“近6個月月均去化面積”計(jì)算，杭州、合肥、上海、天津的去化周期將在“12個月月均”基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低。

??簡單來說，就是這4個城市，近半年表現(xiàn)得比近一年還好。

??對比這4個城市2026年上半年供應(yīng)及成交面積可以發(fā)現(xiàn)，這4個城市成交面積都大于供應(yīng)面積，且供應(yīng)面積都較去年同期出現(xiàn)明顯下降。

??其中杭州和天津供應(yīng)面積降幅達(dá)30%，明顯高于全國平均水平。

??一邊是控制新增供應(yīng)，一邊是激活市場需求，這些城市的整體庫存去化速度正在加快。

??進(jìn)一步分析不同城市各面積段去化來看，30個重點(diǎn)城市整體去化周期最快的是100-120平方米及130-144平方米，都為16.5個月，120-130平方米排第三，也僅有16.9個月。

??聚焦到去化周期20個月以內(nèi)的杭州、合肥、長沙、寧波、成都、長春、上海、天津8個城市來看，

??去化周期最快的面積段分布較為分散，其中寧波、杭州明顯改善型去化較快，長沙和長春則表現(xiàn)出兩頭翹特征。

??同時，我們再對比去化周期30個月以上的城市，可以發(fā)現(xiàn)，重點(diǎn)城市中有8個城市去化周期在30個月以上，但其中有5個城市120-130平方米面積段去化周期都在30個月以內(nèi)，且有一個城市120-130平方米面積段去化周期僅21個月。

??綜合對比去化周期較好的城市和去化周期明顯較差的城市可以發(fā)現(xiàn)，雖然從30個城市整體來看，120-130平方米的去化周期16.9個月排第三，但無論是去化較好城市還是去化較差城市120-130平方米的去化情況都相對較好。

??由此可見，對不同城市來說，雖然各城市表現(xiàn)最好的面積段特性各不相同，但120-130平方米面積段在重點(diǎn)城市中為相對不容易出錯的選擇。

??同時，針對90平方米以下的小戶型，以及144平方米以上的豪宅來說，雖然在30個重點(diǎn)城市中都有該面積段表現(xiàn)較好的城市，但整體來看，各個城市之間的差距明顯較大，有些城市可能確實(shí)不錯，但有些城市去化周期可能達(dá)50個月以上。還需根據(jù)不同城市情況謹(jǐn)慎選擇。

??整體來看，重點(diǎn)30個城市2022年至今，已經(jīng)連續(xù)4年供應(yīng)面積小于成交面積，2026年上半年供應(yīng)面積/成交面積更是只有0.69。

??對于去化周期相對較低且仍有較強(qiáng)購買力的城市而言，未來也將率先復(fù)蘇。