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??在全國(guó)“去庫(kù)存”總趨勢(shì)下，不同城市跑出了不同速度。

??若以“已批準(zhǔn)預(yù)售的未售商品住宅面積”/“近12個(gè)月月均去化面積”計(jì)算，重點(diǎn)30個(gè)城市平均去化周期為23.9個(gè)月。其中：

??杭州、合肥不足12個(gè)月。

??長(zhǎng)沙、寧波、成都、長(zhǎng)春、上海、天津不足20個(gè)月。??也就是說(shuō)，在沒(méi)有新增供應(yīng)的前提下，一年后，杭州、合肥這兩個(gè)城市將面臨“無(wú)新房可賣”的局面。??

??當(dāng)然在現(xiàn)實(shí)中，各個(gè)城市都會(huì)有新增供應(yīng)，不會(huì)真的出現(xiàn)無(wú)房可賣的情況，但不同城市的供求關(guān)系也會(huì)影響整體市場(chǎng)的變化。

??從趨勢(shì)來(lái)看，部分城市若以“已批準(zhǔn)預(yù)售的未售商品住宅面積”/“近6個(gè)月月均去化面積”計(jì)算，其去化周期還將進(jìn)一步縮短，這說(shuō)明近半年該城市去化速度正在加快。

??進(jìn)一步分析不同城市各面積段去化來(lái)看，雖然不同城市主流面積段不同，但120-130平方米去化整體較好，這也與近年來(lái)剛改首改為新房主流相印證。

??普睿數(shù)智數(shù)據(jù)顯示，截至2026年6月30日，重點(diǎn)30個(gè)城市狹義庫(kù)存去化周期為23.9個(gè)月（以12個(gè)月月均計(jì)算）。

??這里的“狹義庫(kù)存”指的是“已批準(zhǔn)預(yù)售的未售商品住宅面積”，也就是說(shuō)，在沒(méi)有更多新房入市的情況下，目前市場(chǎng)上所有還未銷售的新房將在2年內(nèi)賣完。

??且從趨勢(shì)來(lái)看，這一速度正在加快。

??其中，杭州、合肥不足1年，長(zhǎng)沙、寧波、成都、長(zhǎng)春、上海、天津不足20個(gè)月。

??且若以“近6個(gè)月月均去化面積”計(jì)算，杭州、合肥、上海、天津的去化周期將在“12個(gè)月月均”基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低。

??簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是這4個(gè)城市，近半年表現(xiàn)得比近一年還好。

??對(duì)比這4個(gè)城市2026年上半年供應(yīng)及成交面積可以發(fā)現(xiàn)，這4個(gè)城市成交面積都大于供應(yīng)面積，且供應(yīng)面積都較去年同期出現(xiàn)明顯下降。

??其中杭州和天津供應(yīng)面積降幅達(dá)30%，明顯高于全國(guó)平均水平。

??一邊是控制新增供應(yīng)，一邊是激活市場(chǎng)需求，這些城市的整體庫(kù)存去化速度正在加快。

??進(jìn)一步分析不同城市各面積段去化來(lái)看，30個(gè)重點(diǎn)城市整體去化周期最快的是100-120平方米及130-144平方米，都為16.5個(gè)月，120-130平方米排第三，也僅有16.9個(gè)月。

??聚焦到去化周期20個(gè)月以內(nèi)的杭州、合肥、長(zhǎng)沙、寧波、成都、長(zhǎng)春、上海、天津8個(gè)城市來(lái)看，

??去化周期最快的面積段分布較為分散，其中寧波、杭州明顯改善型去化較快，長(zhǎng)沙和長(zhǎng)春則表現(xiàn)出兩頭翹特征。

??同時(shí)，我們?cè)賹?duì)比去化周期30個(gè)月以上的城市，可以發(fā)現(xiàn)，重點(diǎn)城市中有8個(gè)城市去化周期在30個(gè)月以上，但其中有5個(gè)城市120-130平方米面積段去化周期都在30個(gè)月以內(nèi)，且有一個(gè)城市120-130平方米面積段去化周期僅21個(gè)月。

??綜合對(duì)比去化周期較好的城市和去化周期明顯較差的城市可以發(fā)現(xiàn)，雖然從30個(gè)城市整體來(lái)看，120-130平方米的去化周期16.9個(gè)月排第三，但無(wú)論是去化較好城市還是去化較差城市120-130平方米的去化情況都相對(duì)較好。

??由此可見，對(duì)不同城市來(lái)說(shuō)，雖然各城市表現(xiàn)最好的面積段特性各不相同，但120-130平方米面積段在重點(diǎn)城市中為相對(duì)不容易出錯(cuò)的選擇。

??同時(shí)，針對(duì)90平方米以下的小戶型，以及144平方米以上的豪宅來(lái)說(shuō)，雖然在30個(gè)重點(diǎn)城市中都有該面積段表現(xiàn)較好的城市，但整體來(lái)看，各個(gè)城市之間的差距明顯較大，有些城市可能確實(shí)不錯(cuò)，但有些城市去化周期可能達(dá)50個(gè)月以上。還需根據(jù)不同城市情況謹(jǐn)慎選擇。

??整體來(lái)看，重點(diǎn)30個(gè)城市2022年至今，已經(jīng)連續(xù)4年供應(yīng)面積小于成交面積，2026年上半年供應(yīng)面積/成交面積更是只有0.69。

??對(duì)于去化周期相對(duì)較低且仍有較強(qiáng)購(gòu)買力的城市而言，未來(lái)也將率先復(fù)蘇。