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??是花130萬(wàn)元購(gòu)買開福城投月湖云境項(xiàng)目建筑面積約118平方米的新房，還是花100萬(wàn)元購(gòu)買2016年左右建成的恒大雅苑項(xiàng)目建筑面積約125平方米二手房？湖南廣電的肖先生前不久在單位周邊選房時(shí)，糾結(jié)過(guò)后還是選擇了二手房。

??新房是舊規(guī)產(chǎn)品，房?jī)r(jià)促銷，較高峰時(shí)便宜了約1000元/平方米，單價(jià)約11000元/平方米；二手房小區(qū)的品質(zhì)也還不錯(cuò)，套房面積比新房多了約7平方米，總價(jià)還低了30萬(wàn)元，單價(jià)約8000元/平方米，比新房便宜了3000元/平方米。

??像肖先生這種比價(jià)心態(tài)，近年來(lái)在長(zhǎng)沙購(gòu)房者中較具代表性。在房地產(chǎn)下半場(chǎng)，“看得見、摸得著”的二手房正成為剛需的關(guān)注點(diǎn)。這不是簡(jiǎn)單的漲跌故事，而是一場(chǎng)關(guān)于城市進(jìn)化論的精準(zhǔn)狩獵。

??繼2025年二手房成交量約為新房2倍后，今年以來(lái)長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)繼續(xù)火熱。

??象盒找房數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，長(zhǎng)沙二手房成交量同比增長(zhǎng)20%左右。隨著市場(chǎng)整體“以價(jià)換量”帶來(lái)的成交熱度持續(xù)上升，目前長(zhǎng)沙二手房?jī)r(jià)格已接近底部區(qū)間。

??二手房成交量大幅領(lǐng)先新房

??由于新房供應(yīng)節(jié)奏放緩，歷年累積的房源轉(zhuǎn)化為二手房，掛牌量持續(xù)增加，部分購(gòu)房者尤其是剛需群體更傾向于選擇配套成熟、所見即所得、即買即住的二手房，長(zhǎng)沙、杭州等越來(lái)越多的城市二手房成交量逐步超越新房，成為市場(chǎng)主力。

??數(shù)據(jù)顯示，目前長(zhǎng)沙貝殼在售二手房掛牌量82579 套。

??成交方面，長(zhǎng)沙二手房2025年下半年從月成交2548套逐步回落至2100套左右，到2026年2月春節(jié)低谷期，月僅成交1100套。但3月迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈，成交達(dá)3716套，4月、5月維持2900套以上高位，6月回落至2443套。

??即便是在市場(chǎng)整體明顯回暖的2026年3月，長(zhǎng)沙樓市也呈現(xiàn)出一種微妙的分化格局：長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新房成交1964套，環(huán)比增長(zhǎng)156.47%；長(zhǎng)沙貝殼平臺(tái)二手房單月成交3774套，環(huán)比大增240.9%，二手房成交量仍大幅領(lǐng)先新房。

??不僅是掛牌量、成交量龐大，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)分化也相當(dāng)明顯。

??不同地段、不同小區(qū)的二手房?jī)r(jià)差較大，尤其是豪宅與普宅之間的價(jià)差讓人驚嘆。如長(zhǎng)沙市雨花區(qū)某小區(qū)一套建筑面積361.49平方米的毛坯復(fù)式房源，掛牌單價(jià)高達(dá)105121元/平方米，總價(jià)接近3800萬(wàn)元；而望城區(qū)高鐵西城舊貨市場(chǎng)某大三房，單價(jià)僅1900元/平方米。

??同時(shí)，不同戶型、裝修、面積、朝向、樓層和景觀等不同的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)差異也明顯。如長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)某江景樓盤的一些高樓層精裝修房源掛牌價(jià)超過(guò)30000元/平方米，而低樓層的房源則20000元/平方米出頭，單價(jià)差接近10000元/平方米。面積更大的低樓層房源，掛牌總價(jià)反而比面積小的戶型少了不少。

??此外，長(zhǎng)沙二手房成交的區(qū)域差異也較大。1~5月，望城區(qū)某小區(qū)以118套的成交量位居榜首。盡管該小區(qū)臨近地鐵口，配套有優(yōu)質(zhì)教育資源，但成交均價(jià)約6000元/平方米，性價(jià)比高，買入門檻較低。而位于雨花區(qū)高鐵新城某品質(zhì)樓盤，成交量為70套，成交均價(jià)已跌至約12000元/平方米，前5個(gè)月成交量?jī)H70套。

??“長(zhǎng)沙樓市仍是以價(jià)換量，呈現(xiàn)出明顯的剛需看二手、改善看新房的購(gòu)房趨勢(shì)。”長(zhǎng)沙某房產(chǎn)中介鄧女士認(rèn)為，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)的火熱，同樣印證了購(gòu)房者對(duì)性價(jià)比的追求。

??從總價(jià)區(qū)間看，80萬(wàn)至150萬(wàn)元房源，成為長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)的主流；總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)元的豪宅，成交占比不到2%。

??買方市場(chǎng)特征明顯

??當(dāng)前不久5家開發(fā)商將長(zhǎng)沙梅溪湖一期一新地塊樓面地價(jià)競(jìng)到6000多元/平方米時(shí)，不少房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士卻在感嘆，此時(shí)此地二手房最低價(jià)已跌至7000多元/平方米。

??在鄧女士看來(lái)，二手房?jī)r(jià)格談判比新房靈活，在改善性住房需求釋放以及房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期逐步修復(fù)的樓市回暖初期，更契合剛需、剛改購(gòu)房者的選擇，這也是部分二手房去化周期短、整體成交量短期內(nèi)大幅領(lǐng)先新房的一大因素。

??值得注意的是，自2023 年7月起，長(zhǎng)沙二手房?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)入下行通道。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70 個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，2026年5月，長(zhǎng)沙二手房?jī)r(jià)格環(huán)比仍下跌 0.6%，未出現(xiàn)止跌回升。至此，長(zhǎng)沙二手房?jī)r(jià)已連續(xù)下跌35個(gè)月，成了少數(shù)長(zhǎng)期環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的城市之一 。

??克而瑞研究報(bào)告稱，成交均價(jià)方面，2025年7~9月，長(zhǎng)沙二手房均價(jià)在8400元~8500元/平方米區(qū)間高位震蕩，10月起逐步下行。2026年4月跌破8000元/平方米大關(guān)至7900元/平方米，5~6月維持7900元~8000元/平方米低位。

??在近一年里，長(zhǎng)沙二手房均價(jià)累計(jì)下跌約500元/平方米，跌幅約6%，買方市場(chǎng)特征明顯。

??由于二手房?jī)r(jià)的持續(xù)陰跌，長(zhǎng)沙部分業(yè)主觀望情緒也有所加重。