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??9月7日，旭輝永升服務(wù)集團(tuán)有限公司（01995.HK，以下簡稱“永升服務(wù)”）斥資約37.19萬港元回購20萬股，所購股份全部注銷。這是繼9月3日同等規(guī)?；刭徍蟮?日內(nèi)第二次出手，延續(xù)了去年11月以來小額高頻回購的節(jié)奏。

??股票注銷相當(dāng)于做了一道除法——分子不變、分母變小。公司總利潤不變，但總股本減少，每股收益被增厚，每股凈資產(chǎn)同步提升。對剩余股東而言，這意味著手中每一股對應(yīng)的公司價值被“增厚”了。

??市場人士認(rèn)為，這傳遞了兩個信號：一是管理層認(rèn)為當(dāng)前股價被低估，二是永升服務(wù)一貫的股東回報策略——在持續(xù)派息的基礎(chǔ)上，以回購注銷的方式進(jìn)一步回饋股東。

??一周前的中期業(yè)績會上，永升服務(wù)集團(tuán)總裁林祝波面對線上投資者給出了一個判斷：“行業(yè)大盤從增量轉(zhuǎn)向存量的過程中，挑戰(zhàn)很多，但我更多地看到涌現(xiàn)出來的機(jī)會，機(jī)會遠(yuǎn)大于挑戰(zhàn)，有能者居之。”

??財報顯示，永升服務(wù)今年上半年收入36.1億元，同比增長4.2%；毛利潤7.01億元，同比增長8.7%——毛利潤增速跑贏收入增速。

??數(shù)字背后是永升服務(wù)正在做的 “減法”：上半年主動退出超過100個項目，涉及面積約2000萬平方米，其中89個是主動退出的“雙低”項目（低現(xiàn)金流、低收繳率）。“退盤后現(xiàn)金毛利增加了1600萬元?！绷肿２ㄔ诎l(fā)布會上說。

??非業(yè)主增值服務(wù)四年縮水超六成

??拆分收入結(jié)構(gòu)，該公司上半年營業(yè)收入增長的動力與阻力來自三個板塊的分化。物業(yè)管理服務(wù)上半年收入28.27億元，同比增長5.9%，占總收入78.4%；社區(qū)增值服務(wù)收入4.35億元，同比增長9.7%。但受房地產(chǎn)市場疲弱影響，非業(yè)主增值服務(wù)收入同比減少12.5%至2.36億元，城市服務(wù)收入也同比下降14.1%至1.08億元。

??其中，非業(yè)主增值服務(wù)的持續(xù)萎縮最為典型。該業(yè)務(wù)主要涵蓋向房地產(chǎn)開發(fā)商提供的協(xié)銷服務(wù)、前期規(guī)劃及設(shè)計咨詢、交付前檢驗及房修服務(wù)等，與地產(chǎn)開發(fā)周期高度關(guān)聯(lián)。正是這種業(yè)務(wù)屬性，決定了該板塊在過去四年間隨房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整而持續(xù)萎縮。

??從營業(yè)收入軌跡來看，該板塊從2022年的約9.64億元逐年下滑，2023年降至7.78億元，2024年縮水至5.99億元，2025年僅為3.82億元，四年間規(guī)模收縮超過60%。進(jìn)入2026年上半年，收入進(jìn)一步降至2.36億元，同比再降12.5%。

??毛利率同步崩塌。2022年該板塊毛利率為21.3%，此后開始持續(xù)下跌——2023年降至13.1%，2024年跌至6.4%，至2026年上半年僅剩0.9%，較去年同期的8.9%下滑8個百分點(diǎn)。管理層將這一急劇下降歸因于“考慮到中國房地產(chǎn)行業(yè)疲軟，在承接相關(guān)業(yè)務(wù)時更為審慎”——收入端收縮的同時，固定成本難以同步壓縮，導(dǎo)致利潤率被進(jìn)一步擠壓。

??到2026年上半年，該板塊毛利潤已下降超過91%，僅余220萬元，占公司總毛利潤比例僅為0.3%。管理層在業(yè)績會上明確表示，這一“過去4年持續(xù)拖累業(yè)績的負(fù)向因素，在本財報期徹底出清”。

??同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認(rèn)為，“永升服務(wù)營收規(guī)模處于行業(yè)第二梯隊，通過主動出清低質(zhì)項目優(yōu)化盈利質(zhì)量，毛利潤增速跑贏營業(yè)收入增速?！?/p>

??退盤2000萬平方米換毛利

??非業(yè)主增值服務(wù)四年縮水超六成，只是永升服務(wù)“做減法”的一個側(cè)面。在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上剝離周期依賴的同時，在管項目的質(zhì)量篩選也在同步推進(jìn)。

??2026年上半年，永升服務(wù)在規(guī)模數(shù)字保持平穩(wěn)的背后，主動掀起了一場“退盤”行動。簽約面積3.6億平方米、在管面積2.5億平方米，雙雙保持持平微增。平穩(wěn)數(shù)字的背后，是外拓獲取優(yōu)質(zhì)增量與退出低質(zhì)項目的雙向調(diào)整——“換倉”而非單純的收縮。

??“我們不再以簽約數(shù)量為衡量標(biāo)尺?！绷肿２ㄕf。永升服務(wù)現(xiàn)在從六個維度綜合評估項目質(zhì)量：基礎(chǔ)毛利率、綜合毛利率、進(jìn)場轉(zhuǎn)化率、賽道與城市集中度、綜合營銷成本。

??上半年外拓飽和合同金額6.6億元，同比下降，但外拓項目毛利率同比提升20%，進(jìn)場轉(zhuǎn)化率提升15%，城市深耕集中度大幅提升14%。

??林祝波總結(jié)退出項目主要有三類：位置偏遠(yuǎn)分散、不符合城市深耕戰(zhàn)略的；存在較大運(yùn)營或合規(guī)風(fēng)險的；交付品質(zhì)不達(dá)標(biāo)的。此外，每月對“雙低項目”進(jìn)行嚴(yán)格評估，無法改善的果斷退出。外拓城市數(shù)量已從以往的120多個壓縮至70至80個主要城市。

??祝波在業(yè)績會上表示：“非業(yè)主增值服務(wù)收入占比下降到5.6%應(yīng)該是最低點(diǎn)了。”

??但這份成績單并不完美。上半年歸母凈利潤2.15億元，同比僅微增0.6%。受謹(jǐn)慎會計原則影響，計提應(yīng)收賬款約1.1億元。員工總數(shù)同比減少10.17%——裁員降本與退盤是否在同步發(fā)生，管理層未予說明。

??永升服務(wù)并非孤例。2026年上半年，萬物云退出了139個住宅項目，中海物業(yè)、越秀服務(wù)退出的管理面積分別為1920萬平方米、540萬平方米。頭部物業(yè)公司正在集體“主動出清”。

??退盤的背面是爭奪。物業(yè)公司不再將住宅項目視為“香餑餑”，轉(zhuǎn)而瞄準(zhǔn)機(jī)構(gòu)客戶——商寫、公建正在成為競逐的賽道。永升服務(wù)非住物業(yè)已占在管面積約33.1%，第三方在管面積占比達(dá)76.9%。

??但“主動”的底色是什么？2025年全年永升服務(wù)歸母凈利潤已同比下滑8.5%，2026年上半年利潤幾乎原地踏步。是主動優(yōu)化，還是被動應(yīng)對行業(yè)下行——取決于接下來幾個季度的利潤走勢能否證明退盤換來的毛利增長是可持續(xù)的，而非一次性“擠水分”。

??被動縮水是行業(yè)共性，主動退盤是戰(zhàn)略選擇。但選擇是否正確，答案不在上半年，在下半年的賬本上。