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??“828”現(xiàn)房銷售新政出來后，市場最擔心的就是：以后新房會不會斷供？原有期房模式下，項目建設至一定節(jié)點即可入市銷售；新政實施后，房源須竣工后方可取證銷售，開發(fā)到入市的周期被拉長，中間空出來的時間里市場上還有沒有房子可買？本文將貨量拆分為已取證、已獲規(guī)劃許可、已拿地尚未取證、新增出讓地塊四類，對當下至2027年一季度末的新房供應趨勢開展推演。

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??預計未來七個月一線供應增加兩成，二線溫和回落

??對樣本城市的供應推演顯示，以未來7個月對比2026年前8月月均，樣本城市月均供應整體回落2%，其中一線城市月均供應增加約22%；二線城市月均供應減少約13%。一線放量、二線回落，是這段時間最明顯的分化特征。

??這個結(jié)果和市場上"現(xiàn)房新政一出、新房馬上斷供"的直覺判斷不太一樣。事實上，未來半年多的時間里，多數(shù)城市的新房供應不僅不會斷，反而在某些月份還會比上半年更多。

??02

??月度走勢：2026年10月是峰值，2027年2月觸底

??在月度變化上，與傳統(tǒng)市場周期一致，2026年10月迎來短期峰值，2027年春節(jié)月將周期性觸底。

??未來幾個月的整體供應高位，主要是靠新盤首推加成（近期拿地、已取證開工），而不是老項目加推。從供應結(jié)構(gòu)看，新增項目占比在這段時間明顯上升：2026年1-8月新增項目僅占約25%，到了9-12月這個比例升到35%-40%。

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??為什么"現(xiàn)房銷售，供應不降"？

??第一，此前一段時間核心城市優(yōu)質(zhì)宅地出讓較多，經(jīng)過一年左右開發(fā)周期，現(xiàn)在正好到了集中入市的節(jié)點。2025年到2026年上半年，核心城市土地市場雖然整體不溫不火，但推出的地塊位置普遍較好、房企拿地積極性也不低，這些地從拿地到開盤大概一年左右，現(xiàn)在陸續(xù)進入首開期。

??第二，市場上仍有不少“828”前已經(jīng)取得工規(guī)證或預售證的項目，按老規(guī)則集中入市。這部分項目不受新政影響，不需要等現(xiàn)房，可按原節(jié)奏走就行。以某二線中部典型城市為例：2026年下半年供應較高，主要是在售項目加推穩(wěn)定，并疊加2024-2025年拿地、已經(jīng)拿到工規(guī)證的項目集中首開；2027年上半年是供應高峰，已拿證項目繼續(xù)集中入市；到了2027年下半年，已拿證的基本推完了，沒拿證的項目要等封頂或者現(xiàn)房，最早2027年底才能入市，供應自然就下來了；2028年前后，這批轉(zhuǎn)現(xiàn)房的項目才集中補回來。

??簡單而言，未來幾個月的供應高位，靠的主要是新政前已經(jīng)取證、已經(jīng)開工的項目在集中釋放。等這批項目推完，新的現(xiàn)房項目還沒蓋好，中間才會出現(xiàn)真正的供應空檔。

??新房市場短期斷供無虞，中期需跟蹤監(jiān)測

??就測算結(jié)果來看，未來7個月整體不存在斷供風險。多數(shù)城市當前可售庫存加上已取證未推房源，去化緩沖在一年半以上，足以覆蓋新老政策交替的過渡期。一線城市已取證項目體量更大，緩沖更厚；二線城市雖然供應在回落，但幅度溫和，并非斷崖式收縮。

??需要重點跟蹤的是2027年下半年以后的結(jié)構(gòu)性供應空檔。已取證項目集中入市的高峰期一過，未取證項目仍在建設、尚未達到現(xiàn)房銷售條件，這段時間新增供應會明顯收縮。尤其是核心城市的核心板塊和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，可能比外圍區(qū)域更早進入供應收緊階段——這些板塊地塊本身稀缺，一旦后續(xù)土地出讓放緩，供應接續(xù)容易跟不上。

??拉長時間看，2028年前后，2026年下半年之后出讓的現(xiàn)房地塊才會陸續(xù)入市，屆時供應有望重新回補。整體節(jié)奏是短期高位、中期收窄、長期再回補，空窗期大致出現(xiàn)在2027年下半年至2028年上半年。

??結(jié)語，短期不用擔心斷供——828前已經(jīng)取證、已經(jīng)開工的項目足夠撐過一年半的過渡期，一線城市還會出現(xiàn)集中放量。真正需要盯的是2027年下半年以后，老項目推完了、新現(xiàn)房還沒接上，核心城市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品可能先感受到供應收縮。接下來各地細則落地后，預售豁免范圍、竣工標準這些細節(jié)，會直接影響供應接續(xù)的時間節(jié)點。