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??2026年8月25日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、成都市規(guī)劃和自然資源局、成都市財政局、成都住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），從優(yōu)化供給、支持消費、盤活存量、營造環(huán)境四個維度提出十條政策措施，旨在貫徹落實中央“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的決策部署，推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。本報告對十條政策進行逐條分析，以供決策參考。

??一、精準(zhǔn)調(diào)控有序組織土地供應(yīng)

??《通知》第一條提出，合理匹配不同用地規(guī)模、不同容積率等規(guī)劃指標(biāo)土地供應(yīng)，在現(xiàn)有土地供應(yīng)“三色”管理基礎(chǔ)上，落實商品住宅供地管控要求，對商品住宅去化周期超過合理區(qū)間的區(qū)（市）縣，控制土地上市節(jié)奏。該措施從源頭調(diào)控土地供給節(jié)奏，將去化周期作為供地硬約束，體現(xiàn)了“因區(qū)施策、以銷定供”的精細(xì)化調(diào)控思路，有助于避免局部區(qū)域新增庫存壓力，是落實“控增量”目標(biāo)的關(guān)鍵性制度安排。

??二、完善配套保障項目區(qū)域品質(zhì)

??《通知》第二條要求，持續(xù)完善擬上市土地周邊配套，推出區(qū)位條件優(yōu)越、公共配套齊全的新建商品住宅用地，同時加快推進已出讓商品住房用地周邊道路、管網(wǎng)、教育、市政等配套設(shè)施落地進度。該條款強調(diào)土地出讓與公共配套的同步性，通過提升出讓地塊的綜合品質(zhì)來穩(wěn)定市場預(yù)期，既有助于增強購房者信心，也為后續(xù)項目去化創(chuàng)造良好的外部條件，充分體現(xiàn)了“優(yōu)供給”的導(dǎo)向。

??三、精準(zhǔn)匹配剛性和剛改住房需求

??《通知》第三條明確，支持企業(yè)開發(fā)建設(shè)價格適宜、面積適中的優(yōu)質(zhì)新房，在四川天府新區(qū)、成都高新區(qū)和中心五區(qū)適當(dāng)增加供應(yīng)單宗面積大于30畝的住宅用地；適時優(yōu)化120平方米以下住房車位配比標(biāo)準(zhǔn)；宗地面積大于50畝且120平方米以下戶型占比大于20%的項目，支持企業(yè)分期報規(guī)、分階段申領(lǐng)施工許可、分期辦理聯(lián)合驗收。該條款從土地規(guī)模、車位配比、開發(fā)節(jié)奏三個維度降低開發(fā)門檻，精準(zhǔn)適配剛需產(chǎn)品的供應(yīng)特征，有助于提升中小戶型項目的開發(fā)效率和成本控制能力。

??這一表述具有重要政策信號意義。當(dāng)前，全國多數(shù)城市仍傾向于引導(dǎo)開發(fā)120至144平方米的大戶型產(chǎn)品，而成都此次政策方向明顯不同，體現(xiàn)出對市場需求，尤其是居民家庭對房屋總價承受能力的充分考量。這一導(dǎo)向?qū)Ω鞯睾罄m(xù)戶型設(shè)計具有重要啟示，值得關(guān)注。

??四、鼓勵區(qū)（市）縣發(fā)放補貼支持購房

??《通知》第四條提出，各區(qū)（市）縣在原有政策基礎(chǔ)上，因地制宜在團購、車位購置、換新等方面發(fā)放補貼或消費券，激發(fā)潛在需求加快釋放。該授權(quán)性條款賦予區(qū)級政府更大的自主施策空間，但實際刺激效果將高度依賴于各區(qū)財政承受能力及補貼力度。從實際觀察來看，今年下半年本身有購房意愿的群體，在結(jié)合相應(yīng)補貼后，購房節(jié)奏將有所加快。因此，對于一些潛在樓盤項目，這一政策明顯促進了意向客戶向?qū)嶋H交易的轉(zhuǎn)化。同時，在實際執(zhí)行過程中，重點區(qū)域的剛需和改善型項目對真實需求的吸收效果更為顯著。

??五、加大住房公積金支持力度

??《通知》第五條規(guī)定，自本通知施行之日起至2026年12月31日，購買本市新建商品住房申請住房公積金貸款的，最低首付款比例為15%，并給予一年期限、20%的利息補貼，補貼金額最高不超過2.5萬元；購買設(shè)計達(dá)到綠建一星級標(biāo)準(zhǔn)及以上新建商品住房的，住房公積金最高貸款額度上浮20%。此條款力度較大，公積金首付比例已降至歷史最低水平，疊加利息補貼和綠色建筑額度上浮，據(jù)測算單繳存人最高可貸額度可達(dá)96萬元，雙繳存人可達(dá)144萬元。這也體現(xiàn)了近期公積金政策的優(yōu)化方向：一是降低首付比例，二是提供貸款貼息，三是提高貸款額度，將對后續(xù)個人住房消費帶來實質(zhì)性影響。

??六、推動“市場+保障”體系聯(lián)動

??《通知》第六條提出，在保障性租賃住房需求旺盛的區(qū)域，探索由市場主體收購二手住房用作保障性租賃住房，市、區(qū)財政給予補貼支持群眾“賣舊買新”，暢通置換購房鏈條。該條款創(chuàng)新性地將二手房市場去化與保障性租賃住房籌集相結(jié)合，通過財政補貼激勵置換需求，既能消化存量二手房源，又能為新房市場輸送購買力，是打通“市場+保障”聯(lián)動閉環(huán)的關(guān)鍵設(shè)計。

??類似做法今年已在多地推進，尤其是一些核心城市正在積極落實。從實際推進情況看，這一舉措有助于進一步激活潛在置換需求，也為開發(fā)商提供了值得關(guān)注的新購房需求。同時，該政策也為后續(xù)住房租賃市場等領(lǐng)域帶來結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，相關(guān)群體同樣值得關(guān)注。

??七、支持群眾“拆舊建好”

??《通知》第七條規(guī)定，在充分尊重原土地使用權(quán)人意愿的基礎(chǔ)上，可由城市更新實施主體通過“地隨房走”（含協(xié)商收購房屋產(chǎn)權(quán)、劃轉(zhuǎn)國有資產(chǎn)處置）方式實施開發(fā)建設(shè)“好房子”。

??這項政策具有較強的創(chuàng)新性，與“原拆原建”模式存在明顯區(qū)別。其允許實施主體通過協(xié)商收購、產(chǎn)權(quán)置換等方式，直接與原權(quán)利人達(dá)成協(xié)議，將零散地塊整合后，以協(xié)議出讓方式獲取土地，用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)。該模式的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在三個方面：其一，避免了傳統(tǒng)征收方式中的行政強制色彩，有助于減少社會矛盾；其二，為原權(quán)利人提供了靈活的退出或回遷選擇，有效保障其合法權(quán)益；其三，降低了舊改前期拆遷阻力，有助于加快城市更新進程。

??八、鼓勵支持創(chuàng)新盤活存量

??《通知》第八條提出，積極探索收購存量商辦等用作保障性租賃住房以及菜市場、養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)中心等公服配套設(shè)施，根據(jù)收購情況同步優(yōu)化調(diào)整周邊配套公服用地規(guī)劃；探索將房票安置的適用范圍從住宅拓展至商業(yè)、辦公用房等非住宅物業(yè)的征收補償。該條款是本次政策的重大突破，為成都長期積壓的商業(yè)辦公物業(yè)庫存提供了制度性去化通道，同時房票安置范圍的擴圍也為拆遷安置提供了更多元選擇，有助于緩解非住宅市場供需失衡壓力。

??成都的政策在表述上有一個細(xì)節(jié)，專門提到將存量資產(chǎn)改造為菜市場，這一安排很好地契合了當(dāng)前便民服務(wù)的需求。從整體消費市場來看，許多領(lǐng)域尚未完全激活，但菜市場相關(guān)的日常消費需求始終存在。因此，從日常消費入手，對于盤活存量資產(chǎn)具有積極意義。此外，政策還提出，將根據(jù)收購情況同步調(diào)整周邊配套服務(wù)用地的規(guī)劃，使增量規(guī)劃與存量盤活緊密結(jié)合，是一種較為科學(xué)的模式。

??九、打造“一站式”住房消費服務(wù)平臺

??《通知》第九條要求，以房產(chǎn)超市為重點打造線上推介陣地，持續(xù)集成樓盤推介、金融貸款、業(yè)務(wù)指導(dǎo)等一站式住房消費服務(wù)平臺，全面降低異地客群購房信息差和交易門檻，實現(xiàn)“線上引流、線下對接、交易便捷、服務(wù)到位”的全鏈條閉環(huán)。該舉措著眼于降低信息不對稱，提升交易效率，尤其有利于吸引外地購房需求進入成都市場，是長期優(yōu)化營商環(huán)境的基礎(chǔ)性工作。

??十、營造健康有序市場秩序

??《通知》第十條明確，要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的日常經(jīng)營行為，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)從業(yè)行為，并將房地產(chǎn)類自媒體承銷行為全面納入統(tǒng)一監(jiān)管，持續(xù)整治房地產(chǎn)自媒體亂象。該條款在規(guī)范傳統(tǒng)中介和房企的同時，首次將自媒體承銷納入監(jiān)管范疇，體現(xiàn)了對新興線上營銷渠道風(fēng)險的前瞻性管理，有助于凈化市場環(huán)境、保護購房者權(quán)益。

??這一表述具有明顯的創(chuàng)新性。以往監(jiān)管多聚焦于自媒體的信息傳播行為，即從言論發(fā)布與市場預(yù)期引導(dǎo)的角度進行規(guī)范；而此次則從交易端切入，將承銷行為納入監(jiān)管，反映出對房地產(chǎn)類自媒體功能的更科學(xué)理解。通過從源頭強化交易環(huán)節(jié)的監(jiān)管，有助于推動市場向更加健康有序的方向發(fā)展。

??十一、總結(jié)

??本輪成都新政的核心，體現(xiàn)為“源頭控量、需求撬動、存量盤活、生態(tài)優(yōu)化”的組合施策。土地端以去化周期為依據(jù)，實行“以銷定供”，從源頭加強庫存管理；需求端則通過公積金首付比例降至15%及利息補貼，有效釋放購房潛力。同時，政策創(chuàng)新打通商辦庫存轉(zhuǎn)化為保障房的通道，并同步推進市場秩序整治。整體方案兼顧短期提振與長期結(jié)構(gòu)優(yōu)化，預(yù)計將顯著提升核心區(qū)域的市場活躍度。尤其值得關(guān)注的是，針對中小戶型的設(shè)計要求，展現(xiàn)出鮮明的務(wù)實導(dǎo)向，市場對此反應(yīng)積極。

??跳出成都看全國，近期北京、上海和成都相繼出臺樓市政策，充分反映出各地政策呈現(xiàn)出三方面增量特征：

??其一，政策重心高度趨同，均聚焦于剛性需求與改善性需求的釋放。上?！皽藯l”從公積金提取、信貸調(diào)整、二手住房收購等多維度打通置換鏈條；北京將非京籍家庭購房社保年限下調(diào)至1年；成都則圍繞公積金改革、“以舊換新”升級等方向儲備政策組合。三城均以“激活置換、降低門檻”為核心邏輯。

??其二，公積金制度成為核心發(fā)力點，金融支持力度顯著加大。北京公積金貸款額度調(diào)升至最高340萬元；上海擴大支付購房首付款提取范圍、拓寬住房公積金購房支出情形等；成都最低首付款比例降至15%，充分說明公積金政策已成為重要的調(diào)控抓手。

??其三，均涌現(xiàn)出一些新模式和創(chuàng)新舉措。北京提及公積金可用于裝修，上海提及房貸貼息政策，成都提及120平方米以下戶型的支持內(nèi)容等，均具有較高的創(chuàng)新性或方向引領(lǐng)意義，對后續(xù)各地具有較好的借鑒價值。

??總體來看，這三個城市的政策表明，各地正進一步夯實樓市穩(wěn)中向好的基礎(chǔ)，推動市場健康發(fā)展，對今年下半年尤其是“金九銀十”市場走勢具有積極正面的影響。