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??2026年8月25日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策措施的通知》，正式提出“支持群眾‘拆舊建好’”政策。該政策明確，在充分尊重原土地使用權(quán)人意愿的基礎(chǔ)上，可由城市更新實(shí)施主體通過(guò)“地隨房走”（含協(xié)商收購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)、劃轉(zhuǎn)國(guó)有資產(chǎn)處置）方式實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)“好房子”。這里提出了兩個(gè)重要概念，一是“拆舊建好”，二是“地隨房走”。這一模式與傳統(tǒng)的城市更新以及當(dāng)前推進(jìn)的“原拆原建”等表述存在差異，因此也是當(dāng)前精細(xì)化城市更新與更加精準(zhǔn)施策內(nèi)容相結(jié)合的一種體現(xiàn)。

??一、政策核心機(jī)制分析：“地隨房走”的制度創(chuàng)新

??“拆舊建好”政策并非一項(xiàng)孤立條款，而是與2026年4月批準(zhǔn)、6月施行的《成都市城市更新條例》形成制度配套。兩者的銜接，構(gòu)建了從法律依據(jù)到操作路徑的完整閉環(huán)。該政策最關(guān)鍵的制度設(shè)計(jì)，在于“地隨房走”模式，其與傳統(tǒng)城市更新模式存在本質(zhì)差異。具體對(duì)比如下表。

??該模式的核心優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在三個(gè)方面。其一，降低土地獲取制度成本。通過(guò)“地隨房走”繞開(kāi)了傳統(tǒng)收儲(chǔ)-招拍掛的長(zhǎng)流程，允許實(shí)施主體在收購(gòu)房產(chǎn)同時(shí)獲得土地使用權(quán)，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期。其二，明確原權(quán)利人權(quán)益保護(hù)邊界。將“充分尊重意愿”作為前置條件，意味著協(xié)商收購(gòu)而非強(qiáng)制征收是基本原則，這有助于減少更新過(guò)程中的社會(huì)矛盾。其三，提供國(guó)有資產(chǎn)處置通道。納入“劃轉(zhuǎn)國(guó)有資產(chǎn)處置”選項(xiàng)，為涉及公房、國(guó)企產(chǎn)權(quán)的老舊小區(qū)更新打通了產(chǎn)權(quán)整合障礙。

??二、“拆舊建好”和“原拆原建”的區(qū)別

??“拆舊建好”與“原拆原建”之間的關(guān)鍵區(qū)別在于，除了安置原居民住房外，項(xiàng)目范圍內(nèi)通常還會(huì)規(guī)劃一部分可對(duì)外銷(xiāo)售的商品房或持有型項(xiàng)目，這也是引入市場(chǎng)化實(shí)施主體進(jìn)行開(kāi)發(fā)的核心商業(yè)邏輯。該模式本質(zhì)上屬于市場(chǎng)化更新改造項(xiàng)目，而非純粹的居民福利工程。實(shí)施主體通過(guò)“地隨房走”機(jī)制取得土地后，需在原址進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，除向原居民提供原址回遷住房外，其余新建住宅可作為商品房面向市場(chǎng)銷(xiāo)售。

??從政策依據(jù)來(lái)看，成都市2021年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)“中優(yōu)”區(qū)域城市有機(jī)更新用地支持措施的通知》已對(duì)“地隨房走”模式的實(shí)施路徑作出明確規(guī)定：由區(qū)政府確定項(xiàng)目實(shí)施范圍，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定實(shí)施主體，實(shí)施主體與房屋所有權(quán)人完成全部不動(dòng)產(chǎn)權(quán)交易和轉(zhuǎn)移手續(xù)后，憑新規(guī)劃條件簽訂土地出讓合同，實(shí)施項(xiàng)目整體改造。在這一過(guò)程中，更新后的項(xiàng)目便包含了可面向市場(chǎng)銷(xiāo)售的商品住宅。

??綜上，“拆舊建好”本質(zhì)上是一個(gè)兼顧民生改善與商業(yè)開(kāi)發(fā)的城市更新項(xiàng)目，而非單純的居民還建工程。原居民原地回遷與商品住房對(duì)外銷(xiāo)售并行存在，二者共同構(gòu)成了該模式的完整商業(yè)閉環(huán)。

??三、什么是“劃轉(zhuǎn)國(guó)有資產(chǎn)處置”

??老舊小區(qū)中普遍存在多種形式的國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。成都“地隨房走”（含協(xié)商收購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)、劃轉(zhuǎn)國(guó)有資產(chǎn)處置）方式同時(shí)考慮了居民私產(chǎn)和國(guó)有資產(chǎn)的處置路徑。具體而言，此類(lèi)產(chǎn)權(quán)通常包括：國(guó)有企事業(yè)單位職工宿舍，即上世紀(jì)企事業(yè)單位自建或購(gòu)買(mǎi)的職工住房，產(chǎn)權(quán)登記在單位名下，職工僅享有使用權(quán)；直管公房，即由政府直接管理的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸屬房管部門(mén)；以及國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司持有的房產(chǎn)，即經(jīng)國(guó)企改制、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后由國(guó)資平臺(tái)持有的存量房產(chǎn)。

??“協(xié)商收購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)”適用于產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)屬歸私人或一般法人所有的房屋。城市更新實(shí)施主體通過(guò)與產(chǎn)權(quán)人平等協(xié)商，以市場(chǎng)化買(mǎi)賣(mài)方式完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。這一路徑在產(chǎn)權(quán)歸集上遵循民事交易邏輯，核心機(jī)制是“雙方達(dá)成一致、完成過(guò)戶”。

??“劃轉(zhuǎn)國(guó)有資產(chǎn)處置”專門(mén)針對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬國(guó)有的房屋進(jìn)行處理。由于國(guó)有資產(chǎn)不能由實(shí)施主體與產(chǎn)權(quán)人自行協(xié)商買(mǎi)賣(mài)，必須遵循國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管程序，政策為此開(kāi)辟了“行政劃轉(zhuǎn)”路徑。具體而言，在城市更新框架下，經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)，相關(guān)國(guó)有房產(chǎn)可通過(guò)非市場(chǎng)交易方式（如無(wú)償劃轉(zhuǎn)、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等），從原產(chǎn)權(quán)單位劃轉(zhuǎn)至城市更新實(shí)施主體或政府指定平臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)歸集。

??四、對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研判

??“拆舊建好”政策，可以說(shuō)是城市更新領(lǐng)域一項(xiàng)頗具創(chuàng)新性的舉措。它的優(yōu)勢(shì)在于，既兼顧了城市更新過(guò)程中的社會(huì)屬性與公共利益，又從商業(yè)角度實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的可能。因此，這一政策對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，將產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。就成都房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，其傳導(dǎo)效應(yīng)預(yù)計(jì)將沿三條路徑逐步顯現(xiàn)。

??第一，激活核心區(qū)域改善型住房供應(yīng)。成都主城區(qū)土地供應(yīng)日趨緊張，而大量老舊小區(qū)占據(jù)核心地段但容積率偏低、居住品質(zhì)不足。通過(guò)“拆舊建好”，這些地塊可實(shí)現(xiàn)原址重建，在不改變土地性質(zhì)的前提下提升容積率和產(chǎn)品品質(zhì)，為主城區(qū)補(bǔ)充“好房子”供給。此項(xiàng)政策與“精準(zhǔn)匹配剛性和剛改住房需求”形成協(xié)同，能夠有效回應(yīng)主城區(qū)改善型需求外溢的痛點(diǎn)。

??第二，構(gòu)建“賣(mài)舊買(mǎi)新”置換鏈條的新支點(diǎn)。“拆舊建好”為不愿出售房屋的業(yè)主提供了“原地改善”的替代選項(xiàng)，而“賣(mài)舊買(mǎi)新”則為愿意置換的業(yè)主提供流轉(zhuǎn)支持。兩者共同拓寬了存量房盤(pán)活渠道，有利于暢通“老舊小區(qū)→改善新房”的置換循環(huán)。

??第三，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。政策將城市更新的主導(dǎo)邏輯從“政府推動(dòng)的拆遷”轉(zhuǎn)向“權(quán)利人意愿驅(qū)動(dòng)的協(xié)商開(kāi)發(fā)”，客觀上要求實(shí)施主體具備更強(qiáng)的居民溝通能力、方案設(shè)計(jì)能力和資金統(tǒng)籌能力。這將加速行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)”向“精細(xì)化城市運(yùn)營(yíng)”的能力轉(zhuǎn)型。實(shí)際上，這一模式一方面顯著增強(qiáng)了房企的主動(dòng)性，使其更貼近市場(chǎng)需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)定價(jià)；另一方面，也有助于從商業(yè)化角度優(yōu)化產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，尤其是政府在土地供應(yīng)方面給予一定優(yōu)惠，對(duì)企業(yè)發(fā)展具有積極作用。

??五、實(shí)施難點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)提示

??盡管制度設(shè)計(jì)具有創(chuàng)新性，但政策落地仍面臨三方面現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。首要難點(diǎn)在于“多數(shù)業(yè)主意愿”與“個(gè)別業(yè)主異議”之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題。政策強(qiáng)調(diào)“充分尊重原土地使用權(quán)人意愿”，然而，對(duì)于老舊小區(qū)普遍存在的多產(chǎn)權(quán)主體情況，是否設(shè)定簽約比例門(mén)檻、如何應(yīng)對(duì)“釘子戶”問(wèn)題，目前政策文件尚未給出細(xì)化規(guī)則?！冻啥际谐鞘懈聴l例》雖提及權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜時(shí)可申請(qǐng)政府協(xié)調(diào)，但具體操作標(biāo)準(zhǔn)仍有待明確。

??其次是經(jīng)濟(jì)可行性的約束。核心區(qū)域老舊小區(qū)原容積率可能較低，但在改造過(guò)程中，潛在的補(bǔ)償成本與建設(shè)成本能否與新建商品房售價(jià)之間形成正向利潤(rùn)空間，取決于區(qū)域房?jī)r(jià)水平與規(guī)劃指標(biāo)的平衡。若項(xiàng)目需通過(guò)過(guò)高容積率才能覆蓋成本，則可能與“好房子”的低密舒適定位產(chǎn)生矛盾。此外，更新項(xiàng)目往往不僅涉及住宅，還可能涵蓋商業(yè)、辦公等多種業(yè)態(tài)，這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)及社區(qū)管理帶來(lái)了較大挑戰(zhàn)。

??第三是國(guó)有資產(chǎn)處置的操作復(fù)雜性。涉及劃轉(zhuǎn)國(guó)有資產(chǎn)處置的更新項(xiàng)目，需滿足國(guó)資監(jiān)管的各項(xiàng)程序要求，包括資產(chǎn)評(píng)估、公開(kāi)交易、保值增值等，這可能與城市更新“協(xié)商推進(jìn)”的靈活性要求形成一定張力。