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??導(dǎo) 讀

??2026年8月核心城市新房成交環(huán)比跌幅收窄，二手房前八月累計(jì)同比增長(zhǎng)6.9%。   

??典型房企1-8月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售權(quán)益金額14256.4億元，單月權(quán)益銷售額1510.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%。

??解讀

??前言：8月28日中國(guó)住房金融制度迎來(lái)劃時(shí)代變革，在銷售端住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》，推行現(xiàn)房銷售與資金全額監(jiān)管，信貸端將個(gè)人房貸期限延至40年并延后放款時(shí)點(diǎn)，融資端支持REITs和并購(gòu)重組，推動(dòng)基礎(chǔ)制度系統(tǒng)性變革。同期，《住房公積金管理?xiàng)l例》迎來(lái)施行以來(lái)最大幅度修訂，提取范圍擴(kuò)至住房全生命周期，放開(kāi)靈活就業(yè)人員自愿繳存，并推進(jìn)全國(guó)互信互認(rèn)。地方層面約56次政策以公積金優(yōu)化為主，一線城市北京、上海率先放寬限購(gòu)、下調(diào)首付比例并推出購(gòu)房補(bǔ)貼，成都、重慶等城市跟進(jìn)，多地同步加快城市更新與“好房子”建設(shè)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)重點(diǎn)50城市新建商品住宅成交面積約933萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.9%，降幅較上月收窄5.8個(gè)百分點(diǎn)，前8月累計(jì)成交面積約9297萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下跌10.8%。

??本月典型房企實(shí)現(xiàn)銷售權(quán)益金額1510.4億元。

??1 銷售規(guī)模：典型房企單月權(quán)益銷售額1510.4億元

??2026年8月，典型房企實(shí)現(xiàn)單月銷售權(quán)益金額1510.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%；2026年1-8月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售權(quán)益金額14256.4億元，同比下降12%，較上月跌幅減少3.8個(gè)百分點(diǎn)。

??2 企業(yè)表現(xiàn)：龍頭房企業(yè)績(jī)分化，部分央企持續(xù)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)

??從企業(yè)權(quán)益銷售額的分布來(lái)看，2026年1-8月銷售規(guī)模超過(guò)100億元的企業(yè)共有29家，50-100億的企業(yè)有36家，30-50億的企業(yè)有32家，10-30億的企業(yè)有3家。房企銷售權(quán)益榜前20中17家為央國(guó)企，央國(guó)企仍然是市場(chǎng)的絕對(duì)主力。

??從企業(yè)權(quán)益銷售額情況來(lái)看，2026年1-8月，龍頭房企內(nèi)部不同性質(zhì)企業(yè)分化進(jìn)一步加?。貉肫箨嚑I(yíng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，TOP5全部實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，增幅達(dá)到10%以上。整體來(lái)看，央企陣營(yíng)實(shí)力進(jìn)一步提升，其他性質(zhì)房企的份額持續(xù)被擠壓。

??3 政策環(huán)境：房地產(chǎn)新模式的基礎(chǔ)制度落地，京滬渝蓉等重點(diǎn)城市集中松綁

??2026年8月，房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)適度寬松基調(diào)，并在月末迎來(lái)中央層面集中系統(tǒng)性政策加碼，房地產(chǎn)發(fā)展新模式制度建設(shè)迎來(lái)重大突破。

??中央層面，8月18日，國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于修改〈住房公積金管理?xiàng)l例〉的決定》，自9月20日起施行，為《條例》1999年施行以來(lái)力度最大的一次系統(tǒng)性調(diào)整。修訂重點(diǎn)包括：提取情形從6項(xiàng)增至9類，覆蓋購(gòu)房、租房、裝修、物業(yè)費(fèi)等住房全生命周期需求；放開(kāi)靈活就業(yè)人員自愿繳存；簡(jiǎn)化提取手續(xù)，推進(jìn)公積金全國(guó)互信互認(rèn)等。8月28日，多部委集中發(fā)布房地產(chǎn)新政“組合拳”，房地產(chǎn)新模式基礎(chǔ)制度落地，是一次劃時(shí)代的制度變革：銷售端，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，實(shí)行預(yù)售的單體建筑須完成主體結(jié)構(gòu)封頂，購(gòu)房人首付款與個(gè)貸資金全額納入監(jiān)管賬戶，從源頭防范交付風(fēng)險(xiǎn)；信貸端，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見(jiàn)》，將個(gè)人住房貸款期限由最長(zhǎng)30年延長(zhǎng)至40年，并延后貸款發(fā)放時(shí)點(diǎn)——預(yù)售嚴(yán)格在竣工備案后發(fā)放，確保購(gòu)房人“能拿房、再還貸”；融資端，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于資本市場(chǎng)支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見(jiàn)》，支持上市房企再融資、并購(gòu)重組及發(fā)行ABS，推動(dòng)REITs高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)房企融資由“依賴主體信用”轉(zhuǎn)向“基于項(xiàng)目情況”。貨幣政策方面，8月20日LPR連續(xù)15個(gè)月保持不變，1年期3.0%、5年期以上3.5%，處于歷史低位。

??地方層面，至8月底約56次出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策，公積金政策優(yōu)化最為密集，成為地方穩(wěn)市場(chǎng)的主要抓手。行政調(diào)控方面，一線城市北京、上海領(lǐng)銜寬松：北京優(yōu)化限購(gòu)，非戶籍五環(huán)內(nèi)購(gòu)房社保年限由3年調(diào)為1年，公積金額度大幅提高至首套單方120萬(wàn)/雙方240萬(wàn)，支持裝修提取與存量房“帶押過(guò)戶”；上海下調(diào)外環(huán)外二套商貸首付比例至不低于15%，推出“以舊換新”總額2億元購(gòu)房補(bǔ)貼及房票安置。此外，成都、重慶等地跟進(jìn)購(gòu)房補(bǔ)貼與公積金優(yōu)化；多地加快推進(jìn)城市更新與“好房子”建設(shè)，陜西出臺(tái)提升住房品質(zhì)實(shí)施方案，合肥推進(jìn)“好房子”建設(shè)行動(dòng)等。

??4 市場(chǎng)成交：新房成交環(huán)比跌幅收窄，二手房同比保持正增長(zhǎng)

??新房成交：環(huán)比降幅收窄、同比由平轉(zhuǎn)跌，前8月累計(jì)同比下降10.8%

??2026年8月，全國(guó)重點(diǎn)50城新建商品住宅成交面積約933萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.9%，降幅較上月收窄5.8pcts；同比由7月的基本持平轉(zhuǎn)跌，下降16.4%，市場(chǎng)在傳統(tǒng)銷售淡季與供應(yīng)持續(xù)收縮的雙重拖累下再度承壓。1-8月累計(jì)成交面積約9297萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下跌10.8%，降幅較1-7月擴(kuò)大0.7pcts。需要指出的是，8月末中央層面密集釋放的銷售制度與信貸新政，核心城市也有針對(duì)性的提供政策助力，有望為“金九銀十”市場(chǎng)注入交易動(dòng)能，但政策從落地到成交的傳導(dǎo)仍需時(shí)間。

??從各能級(jí)城市表現(xiàn)看，一線城市8月成交約154萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8.9%、同比增長(zhǎng)5.9%，是三大能級(jí)中唯一保持同比正增長(zhǎng)的板塊，前8月累計(jì)成交1389萬(wàn)平方米，累計(jì)同比微降4.2%，市場(chǎng)韌性相對(duì)突出；其中上海單月成交46.56萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)23.4%、同比增長(zhǎng)27.6%，在一線城市中表現(xiàn)最為亮眼，廣州以51.21萬(wàn)平方米居一線城市成交規(guī)模首位。二線城市8月成交約553萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.9%、同比下降18.7%，前8月累計(jì)成交5560萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降14.4%，其中成都、西安環(huán)比降幅接近四成，長(zhǎng)沙、杭州、成都同比跌幅均超三成，成為拖累二線成交的主要力量；僅濟(jì)南、哈爾濱等部分城市逆勢(shì)放量。三四線城市8月成交約226萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21.6%、同比下降22.0%，單月下行壓力在三大能級(jí)中最大，但前8月累計(jì)成交2348萬(wàn)平方米、累計(jì)同比僅微降5.3%，低基數(shù)下累計(jì)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。整體來(lái)看，8月新房成交“一線相對(duì)韌性、二線加速回落、三四線單月承壓”的分化格局進(jìn)一步凸顯。

??二手房成交：環(huán)比降幅擴(kuò)大、同比保持正增，前8月累計(jì)同比增長(zhǎng)6.9%

??2026年8月，全國(guó)重點(diǎn)20城二手房成交延續(xù)回落態(tài)勢(shì)“四連降”，成交面積約1451萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8.0%，降幅較上月擴(kuò)大2.3pcts；同比增長(zhǎng)8.8%，增幅與上月基本持平，在新房成交同比轉(zhuǎn)跌的背景下，二手仍憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)與交易靈活性維持正增長(zhǎng)。1-8月累計(jì)成交面積約12509萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)6.9%，增速較1-7月擴(kuò)大0.2pcts，二手房成交量級(jí)與增速均顯著領(lǐng)先新房，二手主導(dǎo)地位持續(xù)強(qiáng)化。

??從各能級(jí)城市表現(xiàn)看，一線城市8月二手房成交約414萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5.6%、同比增長(zhǎng)4.1%，前8月累計(jì)成交3608萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)5.3%。二三線城市8月成交約1038萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8.9%、同比增長(zhǎng)10.7%，前8月累計(jì)成交8900萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)7.5%，增速明顯領(lǐng)先一線城市，反映部分二三線城市在房?jī)r(jià)充分回調(diào)后，價(jià)格敏感的剛需與改善需求釋放彈性更足，存量房市場(chǎng)承接能力持續(xù)增強(qiáng)。

??土地市場(chǎng)：8月土拍熱度延續(xù)回落，北京、上海領(lǐng)銜核心城市穩(wěn)健成交

??2026年8月，土地市場(chǎng)在7月回調(diào)基礎(chǔ)上進(jìn)一步降溫，成交端明顯走弱，溢價(jià)率回落至個(gè)位數(shù)區(qū)間，但核心城市優(yōu)質(zhì)宅地仍保持穩(wěn)健熱度。重點(diǎn)50城土地供應(yīng)建面1230.73萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)25.70%，同比下降37.20%；成交建面603.08萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31.30%，同比下降32.40%；成交金額750.61億元，環(huán)比下降23.80%，同比增長(zhǎng)28.80%；成交樓面價(jià)約12446元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10.90%，同比增長(zhǎng)90.40%。供地結(jié)構(gòu)上，重慶、漳州、南通、濟(jì)南、武漢等城市放量居前。市場(chǎng)熱度方面，本月平均溢價(jià)率7.68%，較7月的14.93%回落7.25個(gè)百分點(diǎn)，較2025年8月的6.17%仍高出1.51個(gè)百分點(diǎn)，超高溢價(jià)地塊基本消失，市場(chǎng)熱度中樞已較上半年明顯下移；流拍率回升至3.77%，較7月略有上升，但仍處于相對(duì)低位，流拍地塊主要集中在三四線城市。北京、上海核心地塊仍能實(shí)現(xiàn)一定溢價(jià)，但整體出價(jià)更趨審慎。武漢、南寧、南昌、大連等城市因局部供地稀缺出現(xiàn)個(gè)別高溢價(jià)地塊，但不改整體熱度回落格局。

??展望后市，8月中央多部委聯(lián)合發(fā)布的一攬子新政將對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。銷售端推行現(xiàn)房銷售、預(yù)售封頂及資金全額監(jiān)管，將有效降低購(gòu)房者交付顧慮，修復(fù)市場(chǎng)信心，中長(zhǎng)期利好新房去化，進(jìn)而增強(qiáng)房企拿地意愿；信貸端個(gè)貸期限延至40年、“交房再還貸”等舉措直接降低購(gòu)房門檻和月供壓力，有望激活需求端，為土地市場(chǎng)提供需求支撐；融資端支持上市房企再融資、并購(gòu)重組及REITs擴(kuò)容，推動(dòng)房企融資由“依賴主體信用”轉(zhuǎn)向“基于項(xiàng)目情況”，有助于緩解房企尤其是頭部國(guó)央企的資金壓力，提升其在一二線核心城市補(bǔ)充土儲(chǔ)的能力。同時(shí)，政策明確推進(jìn)現(xiàn)房銷售，疊加“好房子”建設(shè)導(dǎo)向，預(yù)計(jì)后續(xù)核心城市將加大對(duì)低密、高品質(zhì)住宅用地的供給力度，城市更新及存量盤活將成為供地重要補(bǔ)充。但考慮到新政落地需要時(shí)間，政策效應(yīng)傳導(dǎo)至土地成交端存在時(shí)滯，疊加房企資金面分化格局短期難改，預(yù)計(jì)三季度土地市場(chǎng)仍將延續(xù)“總量低位運(yùn)行、核心城市點(diǎn)狀高熱”的分化格局，頭部國(guó)央企憑借融資優(yōu)勢(shì)仍為拿地主力，中小民企參與度有限。