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??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心

??首席研究員李宇嘉/文

??《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》中，明確提出完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度，為構建我國房地產(chǎn)新發(fā)展模式、推進高質(zhì)量發(fā)展指明了方向。其中，改革完善商品住房銷售制度，核心在于有力有序推行現(xiàn)房銷售。近期，住房城鄉(xiāng)建設部等部門發(fā)布《關于完善商品住房銷售制度的通知》（以下簡稱《通知》），對推進商品住房銷售制度改革，作了系統(tǒng)部署。

??商品房預售制度在加快住房供給、籌集建設資金、解決住房短缺等方面發(fā)揮了重要作用，但也帶來一些問題，比如延期交房、貨不對板等，引發(fā)市場風險、侵害了購房者的合法權益。同時，預售制度下開發(fā)商實行快周轉開發(fā)模式，項目容易出現(xiàn)同質(zhì)化供給和競爭，導致供應過剩現(xiàn)象。隨著住房短缺問題基本解決，人民群眾住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，房地產(chǎn)發(fā)展目標需要從規(guī)模轉向質(zhì)量，實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長。

??因此，有力有序推行現(xiàn)房銷售，讓購房者買房時不再看粉飾過的樣板房、展示區(qū)，一手交錢一手交房，實現(xiàn)“所見即所得”。在現(xiàn)房銷售模式下，看到的房子和小區(qū)的景觀都是實景展示，戶型設計、交付標準、小區(qū)環(huán)境、生活配套、物業(yè)服務等內(nèi)容，不再是寫在紙上的，而是在買房過程中就可以真切感受到的，從而讓人民群眾買得放心、住得舒心，滿足老百姓更美好的住房需求。

??同時，現(xiàn)房銷售制度下，房企盲目擴張的沖動被制約住了，有利于減少一個戶型模板到處復制導致的同質(zhì)化甚至是低水平供給，也杜絕惡性的價格競爭。而且，還能倒逼房企深耕一隅，并更好地判斷潛在購房需求的特征、變化，精細研磨和迭代產(chǎn)品，注重物業(yè)管理，強化運營能力，提升項目建設的綜合品質(zhì)，讓產(chǎn)品更加契合本地差異化的住房需求，獲得合理的溢價回饋。

??當然，《通知》也并非“一刀切”，而是堅持“因城施策、新老劃斷”的原則穩(wěn)妥推進。政策核心是“防范風險、提高質(zhì)量”，在保障購房者權益的同時，給予市場充分的適應與轉型期。

??目前，購房者對現(xiàn)房的接受度和期望值明顯提高。全國現(xiàn)房銷售占比已經(jīng)從2020年的10.2%增長到2025年的32.4%。今年以來，盡管新房整體銷售仍在下降，但現(xiàn)房銷售保持穩(wěn)定和增長態(tài)勢。以深圳為例，2026年1-7月，深圳一手住宅現(xiàn)售總網(wǎng)簽8894套，同比上漲12%。這說明，購房者對高品質(zhì)住房的需求在增長，開發(fā)商也通過實景現(xiàn)房來滿足購房者的需求。