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??8月28日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）。中國(guó)人民銀行有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人就相關(guān)問(wèn)題回答了記者提問(wèn)。

??1.問(wèn)：《意見(jiàn)》出臺(tái)的背景是什么？

??答：中央城市工作會(huì)議指出，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期。黨中央、國(guó)務(wù)院就加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式作出部署。“十五五”規(guī)劃綱要提出，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度?！兑庖?jiàn)》作為商品住房銷(xiāo)售制度改革的配套制度，是完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度的重要組成部分，立足房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展和構(gòu)建新模式需要，從宏觀層面構(gòu)建房地產(chǎn)信貸基礎(chǔ)制度，優(yōu)化房地產(chǎn)信貸體系，更好滿(mǎn)足房地產(chǎn)合理信貸需求，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)?！兑庖?jiàn)》與個(gè)人住房貸款、商品住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)地產(chǎn)貸款等具體領(lǐng)域的管理辦法，共同構(gòu)成新模式下房地產(chǎn)信貸的制度體系。

??2.問(wèn)：《意見(jiàn)》如何更好滿(mǎn)足房地產(chǎn)合理信貸需求？

??答：《意見(jiàn)》圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)全生命周期的信貸需求，明確商品住房、保障性住房、租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域的貸款品種，加強(qiáng)各品種間的銜接，統(tǒng)籌規(guī)劃貸款對(duì)象、期限、用途、抵押率等核心要素，構(gòu)建全面覆蓋、有序銜接的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品體系。

??為更好滿(mǎn)足房地產(chǎn)合理信貸需求，《意見(jiàn)》重點(diǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款兩項(xiàng)核心制度進(jìn)行了優(yōu)化。

??一是建立開(kāi)發(fā)貸款主辦銀行制度，提升房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的金融服務(wù)能力?！兑庖?jiàn)》明確，單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)一家主辦銀行，單獨(dú)或牽頭銀團(tuán)發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。開(kāi)發(fā)貸款期限應(yīng)與項(xiàng)目建設(shè)、銷(xiāo)售周期相匹配，覆蓋項(xiàng)目開(kāi)工到竣工備案全過(guò)程，預(yù)售項(xiàng)目最長(zhǎng)5年，現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目最長(zhǎng)7年，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最長(zhǎng)7年，首次還本日期原則上應(yīng)在項(xiàng)目竣工備案后。

??二是加強(qiáng)個(gè)人住房貸款與開(kāi)發(fā)貸款的銜接?！兑庖?jiàn)》明確，個(gè)人住房貸款應(yīng)通過(guò)受托支付方式發(fā)放。購(gòu)房人所購(gòu)新建住房實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的，受托支付至項(xiàng)目公司在主辦銀行開(kāi)立的資金賬戶(hù)；實(shí)行預(yù)售的，受托支付至項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)。

??三是為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，《意見(jiàn)》將個(gè)人住房貸款期限由最長(zhǎng)30年延長(zhǎng)至最長(zhǎng)40年，給予借貸雙方更大靈活度，具體期限由購(gòu)房人與商業(yè)銀行協(xié)商確定。

??3.問(wèn)：《意見(jiàn)》在維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行方面有哪些新的安排？

??答：《意見(jiàn)》堅(jiān)持以人民為中心，加強(qiáng)制度規(guī)范，配合商品住房銷(xiāo)售制度改革，重點(diǎn)改革開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售階段的信貸制度，強(qiáng)化資金封閉管理、專(zhuān)款專(zhuān)用，更好維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

??在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，通過(guò)開(kāi)發(fā)貸款主辦銀行對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行封閉管理。要求項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)和定金賬戶(hù)，應(yīng)按規(guī)定在主辦銀行開(kāi)立。項(xiàng)目存續(xù)期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、項(xiàng)目自有資金、現(xiàn)房銷(xiāo)售資金等與項(xiàng)目相關(guān)的全部資金均應(yīng)納入項(xiàng)目公司在主辦銀行開(kāi)立的資金賬戶(hù)管理。項(xiàng)目公司對(duì)外負(fù)債、投資等重大事項(xiàng)，應(yīng)事先告知主辦銀行。

??在銷(xiāo)售階段，延后個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)點(diǎn)，防范住房逾期交付引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。要求所購(gòu)新建住房實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的，個(gè)人住房貸款應(yīng)在銷(xiāo)售備案后發(fā)放；實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)嚴(yán)格在項(xiàng)目竣工備案后發(fā)放，確保購(gòu)房人“能拿房、再還貸”。

??《意見(jiàn)》還專(zhuān)設(shè)“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”章節(jié)，明確購(gòu)房貸款最低首付比例、利率、房地產(chǎn)貸款集中度等房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理工具，由中國(guó)人民銀行會(huì)同相關(guān)部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)、金融風(fēng)險(xiǎn)狀況等，建立房地產(chǎn)金融逆周期調(diào)節(jié)機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。