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??住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

??政策研究中心副主任浦湛/文

??近期住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部和金融監(jiān)管總局發(fā)布了《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》。這是適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要基礎(chǔ)制度建設(shè)。

??商品住房銷售新制度充分體現(xiàn)了切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益的出發(fā)點(diǎn)。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，已進(jìn)入二手房交易為主的存量時(shí)代，商品住房銷售制度所面臨的主要矛盾已從加快住房建設(shè)轉(zhuǎn)向更好維護(hù)購房人的合法權(quán)益，商品住房銷售制度改革正是順應(yīng)了這一重大階段性變化。新預(yù)售制度將預(yù)售條件提高到商品住房主體結(jié)構(gòu)封頂，縮短了購房付款到房屋交付的時(shí)間，能夠顯著降低交付風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，由住房資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管預(yù)售資金，保障購房資金的安全，防范資金被違規(guī)抽挪、查封凍結(jié)，更好地保障購房人的合法權(quán)益。為實(shí)現(xiàn)“所見即所得”、從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)，商品住房銷售制度改革推出了現(xiàn)房銷售制度，即在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后也就是房子建成后才能銷售，購房人在購房時(shí)可以實(shí)地查看房屋面積、戶型和品質(zhì)，了解小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施后再作出購買決策。同時(shí)，現(xiàn)房銷售制度也可以采用“定金制”，給購房人和開發(fā)企業(yè)選擇權(quán)，通過定金協(xié)議幫助購房人提前鎖定房源和價(jià)格。

??在政策安排上對(duì)新舊銷售制度的平穩(wěn)過渡有針對(duì)性的考慮。銷售制度改革為保障購房人合法權(quán)益，大大弱化了購房人購房資金為開發(fā)建設(shè)提供融資的功能，需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資方式進(jìn)行重構(gòu)，新銷售制度也推出了一系列配套政策提供支持，包括優(yōu)化土地出讓價(jià)款的繳納方式、加大融資支持力度、優(yōu)化建設(shè)審批流程等，幫助開發(fā)企業(yè)降低資金成本。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身也應(yīng)適應(yīng)新的銷售制度，主動(dòng)求變，擺脫過去過度負(fù)債、快速擴(kuò)張的高風(fēng)險(xiǎn)舊模式，實(shí)行穩(wěn)健經(jīng)營，通過滾動(dòng)開發(fā)等方式降低資金成本與投資風(fēng)險(xiǎn)。在新銷售制度下，商業(yè)銀行的開發(fā)貸將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要融資渠道，通過實(shí)行主辦銀行制，實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行與開發(fā)企業(yè)的利益共享與風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，商業(yè)銀行可以掌握開發(fā)企業(yè)的全部資金流向，合理管控開發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)。

??當(dāng)前是推行商品住房銷售制度改革的關(guān)鍵窗口期。從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度看，《通知》規(guī)定，新出讓土地和已出讓土地未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，優(yōu)先選擇現(xiàn)房銷售。新銷售制度落地實(shí)施后，短期看，現(xiàn)房銷售以及預(yù)售條件的提高均在一定程度上推遲了新增供應(yīng)量的釋放，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存階段，推行銷售制度改革能夠一定程度上放緩新增供應(yīng)的速度。同時(shí)，由于商品住房銷售新制度更好地保障購房人的合法權(quán)益、降低交付風(fēng)險(xiǎn)，有利于改善購房人的預(yù)期和信心，對(duì)需求端是利好?？傮w上看新銷售制度對(duì)改善市場(chǎng)供求關(guān)系有正向的影響。從構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式角度看，需要完善適應(yīng)新發(fā)展階段的一整套基礎(chǔ)制度，新銷售制度是其中的重要組成部分，其出臺(tái)與落地實(shí)施也是統(tǒng)籌推進(jìn)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)在要求。

??總之，商品住房銷售新制度是適應(yīng)新的發(fā)展階段勢(shì)在必行的一項(xiàng)改革，能夠更好保護(hù)購房人合法權(quán)益、促進(jìn)房企穩(wěn)健經(jīng)營、夯實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的加快形成，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。