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??銀發(fā)友好社區(qū)：模式成熟，運營攻堅

??新建銀發(fā)友好社區(qū)

??1、2026年度銀發(fā)友好社區(qū)的發(fā)展規(guī)模 

??當前，銀發(fā)友好社區(qū)模式成熟，是房企轉(zhuǎn)型的重要方向之一，銀發(fā)社區(qū)正在進入新一輪建設周期。據(jù)《中國康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)消費趨勢報告（2025）》顯示，2025年中國康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模預計達到9.5萬億元，到2030年或?qū)⑦_到14.62萬億元，銀發(fā)經(jīng)濟已成為全國爭相競逐的新賽道。 

??民政部于2025年下半年啟動《“十五五”時期人口老齡化相關(guān)國家級專項規(guī)劃》的編制工作，擬推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與文化、旅游、健康、體育等產(chǎn)業(yè)和業(yè)態(tài)融合發(fā)展，為銀發(fā)社區(qū)的持續(xù)擴容提供了政策支撐。2026年兩會政府工作報告進一步提出“擴大普惠型養(yǎng)老服務供給”，銀發(fā)社區(qū)作為養(yǎng)老服務的重要空間載體，正迎來政策與市場的雙重利好。 

??2、銀發(fā)友好社區(qū)的發(fā)展特征 

??2026年度全國已啟動建設或開盤的銀發(fā)友好社區(qū)項目，這些社區(qū)在供應主體、區(qū)位選址、醫(yī)療配套、文化配套、環(huán)境景觀、運營服務以及企業(yè)屬性等方面呈現(xiàn)出鮮明的特征： 

??（1）近城+便捷交通+生態(tài)依托成為選址的硬性門檻 

??銀發(fā)友好社區(qū)的成功建設有一定的門檻，靠近主城區(qū)、交通便利是核心門檻。新建銀發(fā)社區(qū)的選址呈現(xiàn)以下顯著特征：

??一是“近城”原則。項目通常選址在距主城區(qū)車程1小時以內(nèi)、公共交通可達的城市近郊區(qū)域，“不離城、不離親、不離圈”成為銀發(fā)友好社區(qū)的核心選址理念。 

??二是有生態(tài)資源依托，銀發(fā)社區(qū)一般需要生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，空氣質(zhì)量和休閑活動內(nèi)容吸引長者入住，是健康改善的基礎(chǔ)，也是未來豐富養(yǎng)老生活的基石。

??三是與城市優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源有機銜接。選址不僅要考慮自然生態(tài)，更要兼顧與城市優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的對接，為居民提供優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療兜底保障。

??（2）內(nèi)外醫(yī)療資源聯(lián)動，構(gòu)建“醫(yī)康養(yǎng)護”一體化體系 

??“醫(yī)療配套兌現(xiàn)力”成為銀發(fā)社區(qū)成功的生命線。內(nèi)部醫(yī)療方面，新建銀發(fā)社區(qū)內(nèi)部不再滿足于簡單的社區(qū)診所配置，而是追求構(gòu)建完整的“醫(yī)、康、養(yǎng)、護”服務體系。 

??外部強化與周邊大型醫(yī)療資源深度綁定，與周邊醫(yī)療資源協(xié)同發(fā)展，資源共享的醫(yī)療配套模式，正成為新建銀發(fā)社區(qū)的標準實踐路徑。同時，新建銀發(fā)社區(qū)不僅僅強化治療，更是將健康管理的重心從“治病”前移到“健康維護”和“疾病預防”，提供健康體檢、健康檔案建立和健康管理服務，構(gòu)建從健康管理服務到醫(yī)療康復服務一體化，全覆蓋的健康管理全流程。 

??（3）文化配套從“附屬設施”升級為“核心賣點” 

??文化設施成為銀發(fā)社區(qū)的靈魂，是長者日常使用頻率最高的空間。新建銀發(fā)社區(qū)更加強調(diào)文化設施的特色，出現(xiàn)了“游戲化健康社交”模式、多業(yè)態(tài)融合打造“康養(yǎng)生活圈” 等。將健康管理融入文娛活動之中——書法課練習上肢控制力以預防帕金森，合唱團鍛煉肺活量，園藝治療緩解焦慮，走秀課包含防跌倒訓練，懷舊治療增強心理健康。這些活動設計背后均有老年學研究支撐，代表了文化養(yǎng)老從“打發(fā)時間”到“功能化、科學化”的升級方向。還有項目設立銀齡學院、頤樂課程等社群服務，推行“同城樂養(yǎng)”模式，鼓勵長者從“被照顧者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧罟步ㄕ摺保煌瞥?“頤膳、頤居、頤樂、頤醫(yī)、頤康、頤養(yǎng)”六大服務體系，均體現(xiàn)了文化配套與居住、醫(yī)療、餐飲等維度深度交織的特征。 

??（4） 從“建好房子”到“做好服務”，運營服務標準化、品牌化、智慧化成為核心競爭力 

??銀發(fā)社區(qū)的銷售不僅僅是賣出房子，更多的是營造未來美好的養(yǎng)老生活。通過自身構(gòu)建或者合作建設覆蓋全生命周期的服務鏈，新建的銀發(fā)社區(qū)均會形成成熟的、標準化和可復制的運營服務體系，實現(xiàn)運營服務可感知，便于與客戶建立信任。

??（5）地方國有企業(yè)主導，品牌民企跨界入局，合作模式多元化 

??2026年度地方國企在銀發(fā)社區(qū)開發(fā)中承擔了主力軍角色，這與其資金實力、土地資源獲取能力以及承接地方養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的政策任務密切相關(guān)。除此之外，地方品牌民企也在積極參與銀發(fā)社區(qū)建設，從“純運營型”向“運營+銷售”混合模式延伸的戰(zhàn)略路徑。

??3、當前銀發(fā)友好社區(qū)開發(fā)建設中存在的問題 

??盡管銀發(fā)社區(qū)前景廣闊，但2026年度的市場實踐表明，銀發(fā)社區(qū)的開發(fā)建設仍面臨以下系統(tǒng)性挑戰(zhàn)：

??（1）成本居高不下，盈利模式有待驗證 

??銀發(fā)社區(qū)的開發(fā)建設面臨多重成本壓力。據(jù)行業(yè)分析，成本攀升的根源包括：其一，優(yōu)質(zhì)地塊資源稀缺，拿地價格水漲船高；其二，建設標準嚴苛，需配備先進適老化設施、高端醫(yī)療設備，建設成本大幅增加；其三，運營成本持續(xù)攀升，專業(yè)養(yǎng)老服務團隊薪酬、設施維護費用等逐年遞增；其四，環(huán)保、消防、建筑規(guī)范等合規(guī)建設投入增多；其五，市場競爭壓力下需不斷升級服務、優(yōu)化設施、進行品牌推廣。

??在收入端，銀發(fā)社區(qū)主要依賴物業(yè)銷售回籠資金，持續(xù)運營的收入增長相對緩慢。前期投入大、成本回收周期長的特征，使得項目整體盈利能力面臨較大不確定性，尤其是2026年宏觀經(jīng)濟承壓，加大了銀發(fā)社區(qū)的去化難度，對銀發(fā)社區(qū)的銷售和運營造成了一定的壓力。 

??（2）土地與規(guī)劃政策制約 

??銀發(fā)社區(qū)在土地獲取和規(guī)劃審批方面仍面臨政策制約。實際開發(fā)中存在土地成本過高、關(guān)鍵規(guī)劃政策依據(jù)尚未出臺等問題。

??（3）專業(yè)化人才嚴重短缺 

??銀發(fā)經(jīng)濟屬于復合型產(chǎn)業(yè)，對人才的多學科背景要求極高。從醫(yī)療護理到運營管理，從文化策劃到智慧養(yǎng)老技術(shù)，全方位的人才缺口制約著銀發(fā)社區(qū)的服務品質(zhì)提升和可持續(xù)發(fā)展。

??（4）配套兌現(xiàn)能力存疑，市場信任尚未完全建立 

??盡管新建項目在配套規(guī)劃方面進行了更大力度投入，但“概念先行、配套滯后”仍是銀發(fā)社區(qū)面臨的普遍信任危機。配套先行，優(yōu)先建設已經(jīng)成為銀發(fā)社區(qū)的開發(fā)前提。 

??4、針對銀發(fā)友好社區(qū)開發(fā)建設的優(yōu)化建議 

??（1）盈利模式優(yōu)化：從“銷售驅(qū)動”到“服務驅(qū)動” 

??建議銀發(fā)社區(qū)開發(fā)企業(yè)在項目規(guī)劃階段即構(gòu)建“銷售+運營”雙輪驅(qū)動的盈利模型。一方面通過物業(yè)銷售實現(xiàn)前期資金回籠，另一方面通過持續(xù)的康養(yǎng)服務運營（健康管理、生活照料、文化娛樂等）創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 

??（2）用地與規(guī)劃政策創(chuàng)新：建立銀發(fā)社區(qū)專項規(guī)范 

??呼吁盡快出臺銀發(fā)社區(qū)的專項用地和規(guī)劃建設標準。建議：一是明確銀發(fā)社區(qū)的用地性質(zhì)和規(guī)劃指標，在容積率、建筑高度、綠地率等方面制定符合適老化需求的專項標準；二是解決架空車庫、共享空間等康養(yǎng)特色設施的計容問題；三是建立銀發(fā)社區(qū)的分類管理體系，區(qū)分可售型康養(yǎng)住宅、持有型養(yǎng)老設施等不同業(yè)態(tài)的規(guī)劃管理要求。

??（3）人才建設：校企合作+專業(yè)培訓雙管齊下 

??建議建立“校企合作+職業(yè)培訓+人才引進”的三位一體人才體系。鼓勵康養(yǎng)企業(yè)與高校、職業(yè)院校合作，設立康養(yǎng)運營管理、老年護理、健康管理等專業(yè)方向。 

??（4） 配套兌現(xiàn)機制：配套先行+分階段驗收 

??為重建市場信任，建議銀發(fā)社區(qū)項目實行“配套先行”的開發(fā)策略——核心醫(yī)療配套、文化配套等作為項目一期工程優(yōu)先建設并投入運營，讓市場“眼見為實”。