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??8月25日，成都發(fā)布樓市十條新政，首次推出公積金貸款利息補(bǔ)貼。

??這是繼北京、上海8月先后優(yōu)化樓市政策之后，又一個(gè)核心城市的重磅動(dòng)作。

??在此之前，各地已落地的公積金貸款貼息大多指向特定人群，而成都則將補(bǔ)貼對(duì)象擴(kuò)展至購(gòu)買成都新建商品住房并申請(qǐng)公積金貸款的購(gòu)房者，具有很強(qiáng)的普惠性。

??政策端的貼息在擴(kuò)圍的同時(shí)，市場(chǎng)端的房貸利率出現(xiàn)了下探信號(hào)。廣州、杭州等地已有外資銀行把首套房貸利率做到2.7%左右。

??在房貸利率維持歷史低位的背景下，還有哪些工具可以降低購(gòu)房負(fù)擔(dān)、激活購(gòu)房需求釋放，成為當(dāng)前市場(chǎng)關(guān)注的核心問(wèn)題。

??根據(jù)成都樓市新政，年內(nèi)購(gòu)買成都新建商品住房并申請(qǐng)公積金貸款的，最低首付款比例降至15%，并給予一年期限、20%的利息補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額最高不超過(guò)2.5萬(wàn)元。

??同時(shí)公積金貸款額度一并提升，雙繳存家庭最高可貸144萬(wàn)元。以頂格額度144萬(wàn)、30年等額本息，按照2.6%利率計(jì)算，月供約5765元，前12個(gè)月利息合計(jì)約3.7萬(wàn)元，20%貼息可獲補(bǔ)貼約7400元。若按照首年補(bǔ)貼利息打八折反推，相當(dāng)于第一年實(shí)際執(zhí)行利率從2.6%降至約2.08%。

??本輪公積金貸款利息補(bǔ)貼本質(zhì)上通過(guò)利息補(bǔ)貼階段性降低貸款利率，緩解還款壓力，激發(fā)潛在需求加快釋放。

??成都并非首例。

??梳理2026年以來(lái)各地政策可以清晰看到，公積金貸款貼息政策呈現(xiàn)逐步擴(kuò)圍的趨勢(shì)，且補(bǔ)貼對(duì)象從特定人群向普惠拓展。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有大連、張家港、蘇州等城市落地，其中各個(gè)城市又有差異化特征。比如，蘇州對(duì)全日制本科以上、35歲以下或畢業(yè)10年內(nèi)的青年人才，補(bǔ)貼實(shí)還利息的50%，期限12個(gè)月，上限5萬(wàn)元。大連則是全國(guó)首個(gè)針對(duì)二套房公積金貸款給予實(shí)際利息15%的補(bǔ)貼，期限3年，免申即享。

??成都此次將貼息與降首付、提額度打包推出，便是這個(gè)趨勢(shì)的延續(xù)。

??除此之外，南京、泰州、南充等城市分別針對(duì)賣舊買新、青年人才以及首次結(jié)婚登記的特定人群提供貸款金額1%-2%不等的財(cái)政貼息。

??典型如南京，今年3月發(fā)布“寧六條”，明確提出對(duì)“賣舊買新”的購(gòu)房人給予貸款總金額1%的貼息補(bǔ)助，全市貼息總資金限額1億元，采取“先申領(lǐng)先得”的機(jī)制，定向釋放改善需求。

??實(shí)際上，貼息是地方支持購(gòu)房需求釋放的具體落地舉措，與近期多地優(yōu)化公積金使用規(guī)則、支持居民“賣舊買新”的政策方向一致。政策直接對(duì)準(zhǔn)還貸成本環(huán)節(jié)，能夠降低剛需和改善型購(gòu)房者的還款負(fù)擔(dān)。

??政策端通過(guò)公積金貸款貼息精準(zhǔn)施策的同時(shí)，一部分外資銀行的市場(chǎng)化利率調(diào)整也在悄悄推進(jìn)。在5年期LPR連續(xù)15個(gè)月持穩(wěn)的背景下，銀行端的差異化定價(jià)，正在打開房貸利率的結(jié)構(gòu)性下行空間。

??市場(chǎng)消息稱，廣州匯豐銀行首套房最低房貸利率可做到2.7%，即在5年期以上LPR3.5%基礎(chǔ)上減80個(gè)基點(diǎn)。當(dāng)?shù)貒?guó)有大行如建設(shè)銀行依舊執(zhí)行3%的主流首套房貸利率，兩者存在30個(gè)基點(diǎn)利差。

??據(jù)普睿數(shù)智廣佛區(qū)域分析師肖文曉反饋，上述情況確實(shí)存在，相比于中資行嚴(yán)格遵守LPR定價(jià)機(jī)制，外資行的定價(jià)自由度更高，個(gè)別時(shí)期確實(shí)會(huì)出現(xiàn)少數(shù)外資行利率低于市場(chǎng)平均水準(zhǔn)的情況，但因疊加限制條件，并非市場(chǎng)普惠政策，整體對(duì)市場(chǎng)影響有限。

??同樣，在杭州渣打銀行首套最低房貸利率也可以做到2.76%。一位相關(guān)工作人員表示，該利率主要針對(duì)征信正常、月收入能覆蓋月供兩倍以上的客戶，且不能用公積金組合貸。另?yè)?jù)杭州西湖區(qū)一位中介人員反饋，目前杭州內(nèi)資銀行商貸利率基本在3.05%，渣打確實(shí)能做到2.76%，但是流程相對(duì)比較復(fù)雜。

??從全國(guó)官方數(shù)據(jù)來(lái)看，央行8月公布的7月貸款利率運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率約3.1%。這一數(shù)據(jù)相較于2018年下半年高點(diǎn)時(shí)已降了2.6個(gè)百分點(diǎn)。目前多數(shù)城市首套房貸利率在3%-3.1%之間，購(gòu)房成本較此前高點(diǎn)已大幅回落。

??事實(shí)上，與外資銀行最低2.7%的商貸利率相比，目前公積金貸款利率僅2.6%，疊加越來(lái)越多城市實(shí)施階段性貼息政策，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)正在進(jìn)一步放大。

??而且，各大城市公積金貸款額度均經(jīng)過(guò)多輪調(diào)整已至近年高點(diǎn)。比如北上廣深四大一線城市家庭最高額度分別達(dá)到了340萬(wàn)、324萬(wàn)、360萬(wàn)和351萬(wàn)。

??以廣州為例，目前符合相關(guān)條件的家庭公積金最高能貸360萬(wàn)元，而據(jù)pti普睿數(shù)智云數(shù)據(jù)顯示，廣州1-7月新房、二手房成交套均總價(jià)分別為376萬(wàn)元/套和193萬(wàn)元/套，目前公積金貸款和組合貸款基本可以實(shí)現(xiàn)對(duì)剛需購(gòu)房人群的全覆蓋。

??未來(lái)，隨著公積金貼息政策的有序擴(kuò)圍，購(gòu)房者月供成本高的痛點(diǎn)或?qū)⒌玫竭M(jìn)一步解決。

??當(dāng)前處于歷史低位的房貸利率，已經(jīng)不是購(gòu)房人最為關(guān)心的決定因素，政策端降購(gòu)房成本的方式正在從“降利率”轉(zhuǎn)向“降利息”。貼息的本質(zhì)是精準(zhǔn)滴灌，信號(hào)意義大于減負(fù)金額本身，無(wú)論是成都面向新房的20%公積金利息補(bǔ)貼，還是南京綁定“賣舊買新”貸款額度的1%，都有明確的對(duì)象、期限和資金上限。

??需要客觀看待的是，低利率疊加公積金貸款貼息，直接降低的是剛需和改善群體的月供壓力，對(duì)市場(chǎng)情緒有正向作用，但難以單獨(dú)拉動(dòng)整體購(gòu)房需求，樓市需求的實(shí)質(zhì)性企穩(wěn)，最終仍取決于居民收入預(yù)期的修復(fù)和市場(chǎng)信心的回升。后續(xù)市場(chǎng)修復(fù)，還需要信貸、稅收、供給端等多維度政策協(xié)同發(fā)力，逐步形成政策合力。