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??又一家國資背景上市房企選擇了戰(zhàn)略性撤退房地產行業(yè)。

??3月15日晚間，京投發(fā)展的一紙公告引發(fā)關注：公司擬將持有的房地產開發(fā)業(yè)務相關資產及負債轉讓至控股股東北京市基礎設施投資有限公司（以下簡稱“京投公司”）。根據京投發(fā)展初步研究和測算，本事項預計構成重大資產重組、構成關聯交易。

??“本事項尚處于籌劃階段，交易具體范圍、價格等要素均未最終確定，交易雙方尚未簽署任何協議，交易方案仍需進一步論證和溝通協商?！本┩栋l(fā)展表示，上述事項如能順利完成，公司營業(yè)收入、總資產規(guī)模將有所下降，預計將改善公司資產負債率，優(yōu)化資產結構。

??3月16日，中國房地產報記者就上述公告致電京投發(fā)展投資者熱線，工作人員表示，交易達成后，京投發(fā)展將不再從事地產開發(fā)業(yè)務。不過，轉型方向目前還在進行一步商議中，詳細進展以官方公告為準。

??同時，有京投發(fā)展內部人士表示，京投發(fā)展不是退出房地產開發(fā)，而是交易達成后由大股東京投公司繼續(xù)做房地產開發(fā)，“京投公司綜合實力更強，將更好地發(fā)展業(yè)務，為消費者提供更優(yōu)質的服務?！?/p>

??資本市場對此次交易持正向反饋。3月16日，京投發(fā)展開盤即觸及漲停，截至當日收盤，京投發(fā)展報9.64元/股，較前一日漲10.05%。

??值得一提的是，今年以來，京投發(fā)展股價累計漲幅已經翻倍。在公告發(fā)布前的3月11日至3月13日，京投發(fā)展連續(xù)3個交易日收盤價格漲幅偏離值累計超過20%。

??“自救式重組”

??“這是典型的‘國企自救式重組’，而非簡單的退出房地產。”中國企業(yè)資本聯盟副理事長柏文喜在接受中國房地產報記者采訪時表示。

??柏文喜分析，從交易結構看，京投發(fā)展將房地產業(yè)務轉讓給控股股東京投公司，采用現金支付方式，這實際上是資產在國資體系內部的騰挪。京投發(fā)展保留了上市公司殼資源，而京投公司作為北京市基礎設施投資平臺，具備更強的融資能力和政府資源，能夠更好地承接和運營這些地產項目。

??記者注意到，京投公司作為北京軌道交通領域的核心國企，是一艘名副其實的“國資航母”。數據顯示，截至2025年9月30日，京投公司總資產達9553.45億元，凈資產3287.61億元；2025年前三季度實現凈利潤20.63億元 。

??作為京投公司旗下市場化房地產二級開發(fā)的唯一平臺，京投發(fā)展曾是中國TOD（以公共交通為導向的開發(fā)）軌道物業(yè)的開拓者。自2011年推出首個TOD項目以來，其在北京市場先后開發(fā)了西華府、公園悅府、琨御府、嵐山、北熙區(qū)等近20個項目，總開發(fā)規(guī)模超過500萬平方米 。

??截至2025年中期，京投發(fā)展資產總額598.34億元。公司資產總額中，存貨余額434.91億元，占資產總額的72.69%，公司存貨主要包括北京地區(qū)軌道物業(yè)等項目。公司負債總額541.76億元，較期初增加12.60億元。

??值得一提的是，京投發(fā)展對大股東的依賴頗重。截至2025年6月30日，公司向京投公司借款本息余額為326.98億元，占負債總額的60.36%，資產負債率90.54%。

??因此，在柏文喜看來，此次京投發(fā)展與京投公司交易的核心邏輯在于風險隔離與估值修復。他表示，這種“母公司接盤、子公司轉型”的模式，在當前的地產行業(yè)具有代表性——既避免了一些風險，又保全了上市公司的融資功能。同時，京投發(fā)展強調由大股東繼續(xù)做開發(fā)，這表明業(yè)務實質并未消失，只是運營主體轉移，未來可能存在代建管理、品牌輸出等輕資產合作空間。

??能否抓住轉型機遇？

??京投發(fā)展的“退房”并非孤例。

??自2024年以來，A股市場掀起一波國資房企的“退房潮”。中交地產以1元價格將地產業(yè)務轉讓給母公司中交房地產集團；*ST南置同樣以1元向電建地產剝離開發(fā)資產，轉而聚焦商業(yè)運營等輕資產業(yè)務。

??盡管市場各方對此次交易多數持積極態(tài)度，但仍有尖銳問題浮出水面：在剝離房地產開發(fā)這一核心主業(yè)后，京投發(fā)展未來靠什么發(fā)展？

??根據年報數據，2024年度，京投發(fā)展實現營業(yè)收入14.16億元，其中房地產行業(yè)收入13.37億元，服務及其他收入僅0.79億元。經粗略計算，公司地產開發(fā)業(yè)務對總營業(yè)收入的貢獻占比高達94%。

??這意味著，在剝離房地產業(yè)務后，京投發(fā)展的總資產規(guī)模和營業(yè)收入或將下滑。目前，京投發(fā)展并未披露剝離地產業(yè)務后上市公司的戰(zhàn)略轉型方向，也成為市場關心的核心問題。

??對此，柏文喜坦言，從收入結構看，京投發(fā)展剝離占營業(yè)收入94%的房地產業(yè)務后，剩余收入規(guī)模僅約0.79億元，主要來自物業(yè)租賃、代建管理等邊緣業(yè)務，盈利能力弱。若僅保留現金儲備，公司有可能淪為“空殼”，面臨一定風險。但京投發(fā)展的轉型并非無的放矢。作為京投公司旗下唯一上市平臺，其未來核心盈利點可能聚焦三個方向：

??一是TOD綜合開發(fā)的輕資產運營。 京投發(fā)展在軌道交通車輛段上蓋開發(fā)領域具有獨特優(yōu)勢（如北京琨御府、公園悅府等項目），剝離重資產后，可轉向TOD項目的規(guī)劃設計、代建管理、運營服務，輸出"軌道+物業(yè)"的專業(yè)能力。

??二是城市更新與存量資產運營。 依托大股東在北京基礎設施領域的資源，參與老舊小區(qū)改造、商業(yè)資產運營等政策性業(yè)務，獲取穩(wěn)定現金流。

??三是向產業(yè)投資平臺轉型。 參考諸多房企轉型路徑，利用現金儲備和上市平臺優(yōu)勢，投資新基建、康養(yǎng)產業(yè)、科技園區(qū)等賽道，實現從"開發(fā)商"到"運營商+投資人"的轉變。

??“此次‘退房’是京投發(fā)展在地產寒冬中的求生策略，長期前景取決于大股東的資源注入力度及上市公司的轉型執(zhí)行力?！? 柏文喜直言，關鍵在于轉型速度與資產注入預期。 若京投公司能在短期內將優(yōu)質資產（如基礎設施REITs、新能源、智慧城市等）注入上市公司，京投發(fā)展有望實現“脫胎換骨”；若轉型遲緩，僅靠現金理財度日，會淪為“市場棄子”。

??而對于京投發(fā)展而言，擺脫地產業(yè)務后能否抓住轉型機遇“輕裝上陣”，值得市場持續(xù)關注。