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??本文基于《2025年中國房地產(chǎn)年鑒》“發(fā)展篇”資料進行梳理。

??2024 年中央層面持續(xù)推進完善城軌 TOD 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施用地供給、地下空間開發(fā)與混合用地政策，同時結(jié)合消費場景培育、都市圈建設(shè)等導(dǎo)向，多部門政策協(xié)同發(fā)力，為軌道交通場站綜合開發(fā)、站城融合及 TOD 模式發(fā)展筑牢制度支撐、釋放發(fā)展活力。

??1.城軌TOD領(lǐng)域標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)持續(xù)推進

??自2023年中國城市軌道交通協(xié)會發(fā)布首個全國層面TOD領(lǐng)域的政策文件后，2024年城軌TOD領(lǐng)域標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)再獲進展。9月29日，由中國城市軌道交通協(xié)會資源經(jīng)營專委會提出、由上海市隧道工程軌道交通設(shè)計研究院組織有關(guān)單位編寫的《城市軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)評價》（征求意見稿）團體標(biāo)準(zhǔn)公開征求意見。該標(biāo)準(zhǔn)對城市軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)的多個環(huán)節(jié)，作出了詳細(xì)的技術(shù)規(guī)范。不僅適用于新（擴）建的城市軌道交通場站及其上蓋建筑，以及城市軌道交通車站及車站毗鄰建筑的規(guī)劃與設(shè)計；對于改建項目也具有重要的參照價值。這一標(biāo)準(zhǔn)的出臺，將為城市軌道交通場站及周邊綜合開發(fā)評價，提供普適性的指導(dǎo)，有力推動土地綜合開發(fā)利用與管理能力的提升。

??2.國務(wù)院公布城市公交條例保障設(shè)施用地

??10月23日，國務(wù)院公布《城市公共交通條例》，自2024年12月1日起施行。該條例旨在推動城市公共交通高質(zhì)量發(fā)展，其中第十二條規(guī)定，城市人民政府應(yīng)當(dāng)依法保障城市公共交通基礎(chǔ)設(shè)施用地。城市公共交通基礎(chǔ)設(shè)施用地符合規(guī)定條件的，可以以劃撥、協(xié)議出讓等方式供給。在符合國土空間規(guī)劃和用途管制要求且不影響城市公共交通功能和規(guī)模的前提下，對城市公共交通基礎(chǔ)設(shè)施用地可以按照國家有關(guān)規(guī)定實施綜合開發(fā)，支持城市公共交通發(fā)展。

??3.土地政策多維度助力TOD綜合開發(fā)落地

??6月25日，自然資源部辦公廳發(fā)布《節(jié)地技術(shù)和節(jié)地模式推薦目錄（第四批）》，收錄了38個節(jié)地技術(shù)與節(jié)地模式典型案例。其中，15個案例是圍繞“用地下?lián)Q地上”開展的實踐。主要是通過城市交通系統(tǒng)互聯(lián)互通、站城一體化建設(shè)、地上地下空間綜合開發(fā)，構(gòu)建鐵路、機場交通樞紐綜合體；通過合理開發(fā)利用地下空間，布設(shè)停車場、市政管線、學(xué)校風(fēng)雨操場、污水處理廠等公共服務(wù)設(shè)施，支撐“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；通過立體劃分市政道路空間，建設(shè)架空連廊、地面道路、地下通道，加強區(qū)域聯(lián)通，緩解區(qū)域交通壓力等。

??7月31日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于探索推進城市地下空間開發(fā)利用的指導(dǎo)意見》，從強化規(guī)劃統(tǒng)籌引領(lǐng)、健全用地供應(yīng)政策體系、規(guī)范建設(shè)項目規(guī)劃管理、完善產(chǎn)權(quán)管理等四個方面提出政策措施。計劃用5年左右的時間，推動具備地下空間開發(fā)利用自然條件，且開發(fā)利用需求較大、管理水平較高的重點城市地下空間規(guī)劃體系更加完善，開發(fā)利用政策體系更加完備，開發(fā)利用規(guī)模持續(xù)擴大，開發(fā)利用過程更加安全，國土空間保障能力不斷提升，為經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全提供更好的要素保障。

??10月23日，自然資源部網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于加強自然資源要素保障促進現(xiàn)代物流高質(zhì)量發(fā)展的通知》，鼓勵地方政府與鐵路部門優(yōu)先利用既有鐵路場站，整合毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)利用需求，共同推進鐵路物流園區(qū)建設(shè)。探索通過自主改造、土地置換、引入第三方投資等方式，推動鐵路貨運場站布局調(diào)整或升級改造。該通知還提出，增加混合用地供給，鼓勵兼容物流功能。推進鐵路物流場站設(shè)施用地分層立體開發(fā)，在符合規(guī)劃的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。

??11月21日，自然資源部辦公廳印發(fā)《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）》，推動支持城市更新的相關(guān)規(guī)劃工作規(guī)范開展。該政策提出在軌道交通站點周邊、公共空間周邊、各級公共活動中心、重要濱水活動區(qū)、歷史文化保護區(qū)等區(qū)域，鼓勵土地混合使用，通過多功能復(fù)合吸引人口集聚，促進地區(qū)活力提升。

??4.多領(lǐng)域政策為TOD模式注入新活力

??6月24日，國家發(fā)展改革委等部門印發(fā)《關(guān)于打造消費新場景培育消費新增長點的措施》。提出推動購物消費多元融合發(fā)展。鼓勵有條件的地方科學(xué)制定以公共交通為導(dǎo)向（TOD）的模式，優(yōu)化城市公共交通場站地上地下空間綜合開發(fā)，推進汽車客運站綜合開發(fā)利用。

??7月31日，國務(wù)院發(fā)布《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》，提出實施現(xiàn)代都市圈培育行動。加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，依托中心城市輻射帶動周邊市縣共同發(fā)展，培育一批同城化程度高的現(xiàn)代化都市圈，推動通勤便捷高效、產(chǎn)業(yè)梯次配套、生活便利共享，引導(dǎo)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、集約緊湊布局。軌道交通是現(xiàn)代化都市圈發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)設(shè)施，推進都市圈軌道交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，對于促進區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展、提升居民生活質(zhì)量、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。在這一過程中，圍繞著都市圈軌道交通站點進行的綜合開發(fā)將大有可為。

??免責(zé)聲明：本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2025年房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請核實。