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??本文基于《2026年中國房地產(chǎn)年鑒》“企業(yè)篇”數(shù)據(jù)資料梳理。

??在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整與模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，土地市場的結(jié)構(gòu)性變化成為觀察行業(yè)信心的重要窗口。2025年房企拿地策略呈現(xiàn)出高度的“謹(jǐn)慎”與“聚焦”特征，投資重心全面向核心一、二線城市集中。盡管整體土地成交金額仍呈下降趨勢，但頭部房企尤其是央國企憑借資金優(yōu)勢持續(xù)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，而部分優(yōu)質(zhì)民營房企如大華、濱江等則在核心城市展現(xiàn)出活躍的投資姿態(tài)，標(biāo)志著民企投資信心正在逐步修復(fù)。

??房企拿地投資向核心一、二線城市集中

??2025年全國400個(gè)市縣土地成交金額為28527億元，同比下降13.55%。盡管總量收縮，但結(jié)構(gòu)優(yōu)化明顯，一二線城市土地成交金額合計(jì)占比有所提升。其中，一線城市土地成交金額占比為14%，與上年持平；二線城市占比為34%，較上年上升4個(gè)百分點(diǎn)；而三四五線城市占比則下降至52%。

??2025年以來房企投資主旋律為“謹(jǐn)慎”與“聚焦”，過去追求全國化擴(kuò)張的模式已不再適用，房企更傾向于深耕優(yōu)勢區(qū)域或核心城市群。各地出讓住宅用地以“好房子”為核心導(dǎo)向，加大核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，有效提升了房企的拿地積極性，使得一二線城市土地成交金額降幅較上年大幅收窄。這種向高能級(jí)城市集中的趨勢，反映了房企在不確定性環(huán)境中對資產(chǎn)安全性和流動(dòng)性的極致追求。

??國央企憑資金優(yōu)勢補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)

??在拿地格局中，央國企繼續(xù)發(fā)揮主導(dǎo)作用。近年來拿地金額TOP20的房企中，央國企數(shù)量占比從2021年的40%增長到2024年的85%，2025年雖小幅回落至80%，但仍占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。國央企憑借資金優(yōu)勢和融資便利性，持續(xù)強(qiáng)化對高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲(chǔ)。

??具體案例方面，中海、華潤、保利發(fā)展、招商蛇口等頭部央國企新增土地價(jià)值靠前。2025年上半年，中海、保利發(fā)展拿地金額均超500億元，同比大幅增長；華潤、綠城、建發(fā)拿地金額均超300億元。這些企業(yè)在一二線核心城市的投資占比極高，例如華潤在一二線投資占比達(dá)94%，保利發(fā)展99%的投資金額位于38個(gè)核心城市，中海在一線城市權(quán)益購地金額占比約73.5%。這種“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面，進(jìn)一步鞏固了央國企在土地市場的壓艙石地位。

??民企聚焦核心城市精準(zhǔn)發(fā)力

??盡管民企整體拿地規(guī)模受限，但部分實(shí)力雄厚的民營房企在核心城市依然敢于出手，成為市場亮點(diǎn)。大華集團(tuán)2025年在上海集體供地中競得3宗地塊，其中包括靜安大寧板塊單價(jià)“地王”項(xiàng)目。這一案例具有標(biāo)志性意義。上海作為全國土地市場熱度最高的城市之一，2025年平均土地成交溢價(jià)率達(dá)15.30%，比上年上漲5.31個(gè)百分點(diǎn)，全國最高單價(jià)宅地與全國總價(jià)最高宅地均出自上海。大華競得“地王”，不僅展示了其對上海核心資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)可，也表明優(yōu)質(zhì)民企在聚焦核心城市戰(zhàn)略下，依然具備參與高強(qiáng)度市場競爭的實(shí)力與信心。

??除了大華，其他民營房企也在核心城市展現(xiàn)出復(fù)蘇跡象。民營房企投資信心呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，例如濱江集團(tuán)依然是杭州土地市場最活躍的開發(fā)商之一。具體而言，濱江集團(tuán)全年在杭州拿地及參與合作的地塊宗數(shù)達(dá)23宗，顯示出其深耕大本營、聚焦核心城市的堅(jiān)定策略。此外，新城控股以上海為中樞，以長三角為核心，聚焦重點(diǎn)城市群和核心城市進(jìn)行布局。這些案例共同表明，雖然民企拿地金額占比相對較低，但其投資行為更加理性和精準(zhǔn)，通過聚焦高確定性的一二線城市核心地塊，逐步修復(fù)投資信心，尋求在局部市場的突破與發(fā)展。

??綜上所述，土地市場已進(jìn)入“核心為王”的時(shí)代。房企拿地投資向一、二線城市高度集中，央國企憑借資金優(yōu)勢主導(dǎo)市場，而大華、濱江等優(yōu)質(zhì)民企則通過在核心城市的精準(zhǔn)發(fā)力，展現(xiàn)出投資信心的邊際修復(fù)。未來，隨著“好房子”政策的深入推進(jìn)和核心城市優(yōu)質(zhì)供給的增加，那些能夠堅(jiān)守核心地段、具備產(chǎn)品打造能力的房企，將在新一輪的土地市場競爭中占據(jù)主動(dòng)，實(shí)現(xiàn)從“規(guī)模擴(kuò)張”到“質(zhì)量效益”的根本性轉(zhuǎn)變。

??免責(zé)聲明：本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2026年房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請核實(shí)。