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??本文基于《2025年中國房地產(chǎn)年鑒》“產(chǎn)業(yè)篇”數(shù)據(jù)梳理分析。

??2024年，全國絕大多數(shù)地區(qū)商品房銷售面積同比下滑，僅天津、湖北、海南、青海4個(gè)地區(qū)實(shí)現(xiàn)同比正增長，其余27個(gè)地區(qū)均為負(fù)增長，且多個(gè)省份跌幅超過15%。

??1、區(qū)域表現(xiàn)分化

??全國僅有的4個(gè)地區(qū)銷售同比上升，表現(xiàn)出較強(qiáng)的市場韌性：海南受益于自貿(mào)港建設(shè)與文旅地產(chǎn)需求支撐，成為全國銷售增速最高的地區(qū)；青海基數(shù)較低，保障性住房建設(shè)與本地剛性需求釋放帶來小幅增長；天津、湖北是直轄市與中部大省，核心城市需求支撐下，銷售實(shí)現(xiàn)微增。

??江蘇、山東、廣東三個(gè)經(jīng)濟(jì)大省，銷售規(guī)模仍位居全國前三。廣東全國銷售規(guī)模第三，但跌幅在TOP3中最大，大灣區(qū)部分城市市場降溫明顯；江蘇跌幅相對(duì)溫和，市場韌性略強(qiáng)。

??福建、廣東、云南、寧夏、四川等多個(gè)省份銷售同比跌幅超過20%，反映出市場信心的嚴(yán)重缺失。以東南沿海、西南、西北省份為主，前期市場過熱、庫存高企、人口外流是主要誘因。

??全國大部分地區(qū)跌幅在5%-20%的“普遍調(diào)整區(qū)”，是占比最高的梯隊(duì)，涵蓋了河北、浙江、河南、湖南等大部分省份。

??2、市場分化的核心邏輯

??基本面因素：人口、經(jīng)濟(jì)與居民購買力

??人口流動(dòng)與城鎮(zhèn)化進(jìn)程。人口持續(xù)流入、城鎮(zhèn)化率仍有提升空間的地區(qū)，購房需求具備天然支撐。例如海南（銷售增速 + 3.6%），除了本地剛需，更受益于自貿(mào)港政策吸引的外來定居、養(yǎng)老和文旅置業(yè)需求；天津、湖北的微增，也與核心城市的人口集聚效應(yīng)有關(guān)。人口持續(xù)外流、老齡化嚴(yán)重的地區(qū)，剛需和改善型需求雙雙萎縮。如東北三省、山西、云南等，人口流出直接導(dǎo)致購房需求基數(shù)下降，銷售規(guī)模持續(xù)收縮。

??經(jīng)濟(jì)景氣度與居民收入預(yù)期

??經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、居民收入預(yù)期穩(wěn)定的地區(qū)，購房意愿和支付能力更強(qiáng)。江蘇、山東、廣東雖同比下跌，但銷售規(guī)模仍穩(wěn)居全國前三，核心原因是其經(jīng)濟(jì)體量和居民收入水平仍支撐著龐大的市場基數(shù)；北京跌幅顯著小于其他地區(qū)，也與一線城市居民購買力相對(duì)穩(wěn)定有關(guān)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、經(jīng)濟(jì)增速放緩的地區(qū)，居民就業(yè)和收入預(yù)期走弱，直接抑制購房需求。福建、廣東、四川等跌幅靠前的省份，部分依賴出口、傳統(tǒng)制造業(yè)的城市，受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響較大，居民購房信心不足。

??房地產(chǎn)調(diào)控與支持政策的落地節(jié)奏

??2024 年以來，多地持續(xù)出臺(tái)的降首付、降利率、取消限購、發(fā)放購房補(bǔ)貼等政策，在部分地區(qū)形成了階段性需求釋放。天津、湖北的微增，與當(dāng)?shù)蒯槍?duì)剛需和改善型需求的支持政策落地密切相關(guān)；海南也通過優(yōu)化購房資格、放寬落戶等政策，間接帶動(dòng)了市場需求。部分地區(qū)政策雖有放松，但由于市場信心不足、居民預(yù)期偏弱，政策傳導(dǎo)效率較低，未能有效拉動(dòng)銷售回升，如多數(shù)中西部、東北省份。

??區(qū)域發(fā)展紅利與特殊政策加持

??自貿(mào)港、國家級(jí)新區(qū)、都市圈建設(shè)等政策紅利，能為房地產(chǎn)市場帶來額外需求增量。海南的銷售正增長，核心驅(qū)動(dòng)因素之一是自貿(mào)港政策帶來的產(chǎn)業(yè)、人口和資本集聚，文旅地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)等特色需求持續(xù)釋放，與其他地區(qū)以剛需為主的市場形成明顯差異。

??外部環(huán)境與預(yù)期因素：市場信心與購房預(yù)期

??2024 年全國房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整期，房價(jià)下跌預(yù)期、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素，加劇了居民的觀望情緒，“買漲不買跌” 的心態(tài)導(dǎo)致購房需求釋放節(jié)奏放緩。即使部分地區(qū)出臺(tái)了支持政策，但居民對(duì)房價(jià)走勢、收入預(yù)期的擔(dān)憂，使得政策對(duì)銷售的拉動(dòng)效果有限，多數(shù)地區(qū)仍維持下跌態(tài)勢。

??部分房企資金鏈緊張、債務(wù)壓力較大，導(dǎo)致項(xiàng)目停工、延期交付，進(jìn)一步打擊了購房者信心，抑制了市場成交。房企風(fēng)險(xiǎn)暴露較多的地區(qū)，購房者更傾向于選擇現(xiàn)房、國企開發(fā)項(xiàng)目，中小房企項(xiàng)目去化困難，拉低了整體銷售規(guī)模。

??免責(zé)聲明：本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2025年房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。