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??本文基于《2025年中國房地產年鑒》“產業(yè)篇”數據梳理分析。

??2024年香港房地產市場呈現出整體價格持續(xù)下行、小戶型跌幅顯著、大戶型相對抗跌的特征。

??一、2024年市場核心表現

??1.整體價格持續(xù)下跌，跌幅普遍擴大。

??2024年，香港私人住宅各面積段平均售價全部同比下跌，且多數面積段跌幅較2023年明顯擴大。中小戶型（少于100㎡）跌幅顯著，三個面積段跌幅均超過11%，其中70-99.9㎡跌幅達13.61%，為所有面積段中最大。大戶型相對抗跌，100㎡以上面積段跌幅明顯小于小戶型，100-159.9㎡僅下跌4.21%，顯示出一定的韌性。

??2.價格梯隊仍清晰，但價差略有收窄。

??2024年，香港住宅價格仍保持“面積越大、單價越高”的格局。單價最高為160㎡或以上（248796港元/㎡），單價最低為少于40㎡（133876港元/㎡）。最大價差約114920港元/㎡，較2020年的86570港元/㎡價差擴大，但較2023年的111061港元/㎡價差略有收窄，主要因小戶型跌幅更大。

??3.小戶型跌勢更猛

??從五年周期看，香港房價自2021年見頂后持續(xù)回落，不同面積段的累計跌幅差異顯著：少于40㎡累計下跌28.41%；40-69.9㎡累計下跌22.57%；70-99.9㎡累計下跌21.24%‘’100-159.9㎡累計下跌12.73%；160㎡或以上累計下跌9.06%。小戶型的累計跌幅是大戶型的3倍以上，反映出剛需市場的壓力遠大于改善和高端市場。

??二、市場特征與成因分析

??1.中小戶型成為價格下跌“重災區(qū)”

??2024年，少于100㎡的三個面積段跌幅均超過11%，遠超大戶型。核心原因主要是：剛需買家購買力受經濟環(huán)境、利率高企影響，入市意愿不足；大量小戶型二手盤供應釋放，加劇價格競爭；投資性需求退潮，而小戶型曾是投資客的主要選擇之一。

??2.大戶型展現出一定的抗跌性

??100㎡以上面積段跌幅明顯收窄，尤其是100-159.9㎡僅下跌4.21%。核心原因主要是：高端買家受利率和經濟波動影響較小，購買力相對穩(wěn)定；大戶型供應稀缺，尤其是優(yōu)質地段的大面積住宅；部分買家認為房價已處于低位，選擇置換升級，支撐了改善型需求。

??3.市場下行周期仍未結束

??2021年是香港房價的峰值，此后連續(xù)三年下跌，2022年全市場首次出現普遍性下跌，大戶型跌幅（-12.66%）一度超過小戶型；2023年大戶型率先出現分化，160㎡以上面積段甚至出現6.03%的上漲；2024年市場整體再次同步下行，多數面積段跌幅較2023年進一步擴大，小戶型跌幅重新領跑，大戶型也結束了短暫的反彈，轉為下跌。

??總體來看，2024年香港房地產市場仍處于深度調整期。價格下跌仍是主旋律，市場整體信心尚未恢復。市場分化加劇，剛需市場壓力顯著大于高端市場。連續(xù)三年下跌且2024年跌幅擴大，顯示市場仍未企穩(wěn)，后續(xù)走勢需關注利率變化、經濟復蘇及政策調整。

??免責聲明：本文內容由深度智聯根據《2025年房地產年鑒》相關數據資料，自主拆解、整理分析，不構成任何投資和決策建議，使用前請核實。