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??本文基于《2025年中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》“產(chǎn)業(yè)篇”數(shù)據(jù)梳理分析。

??2024 年，多數(shù)城市住房合計(jì)銷售面積（新房 + 二手房）同比小幅回升，市場(chǎng)整體呈現(xiàn) “弱修復(fù)” 態(tài)勢(shì)，但修復(fù)動(dòng)力主要來自二手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)仍未走出調(diào)整通道。

??1、二手房：多數(shù)城市實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，市場(chǎng)韌性凸顯

??2024 年，多數(shù)重點(diǎn)城市的二手住宅銷售面積同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，二手房成為支撐市場(chǎng)成交的主力。深圳二手房銷售面積同比漲幅超 70%，是所有城市中增幅最大的；上海二手房成交1782.5 萬㎡，同比上漲約 21.4%，穩(wěn)居全國(guó)二手房成交規(guī)模第一；北京同比上漲約 13.3%；成都、西安、杭州、南京等強(qiáng)二線城市，二手房成交也實(shí)現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng)，部分城市漲幅超過 10%。僅合肥、南昌、溫州、銀川等少數(shù)城市二手房成交同比小幅下滑，整體市場(chǎng)表現(xiàn)顯著優(yōu)于新房。

??2、新房：多數(shù)城市同比下滑，市場(chǎng)調(diào)整壓力明顯

??2024 年，多數(shù)重點(diǎn)城市新建住宅銷售面積同比下降，新房市場(chǎng)整體處于調(diào)整期。成都新房成交同比下跌約 22.3%；杭州下跌約 30.1%，跌幅顯著；鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等中部省會(huì)城市，新房成交也出現(xiàn)了不同程度的下滑，部分城市跌幅超過 10%。僅?？凇①F陽、深圳、南昌等少數(shù)城市新房成交同比小幅增長(zhǎng)，整體市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能較弱。

??3、市場(chǎng)邏輯：從 “新房增量主導(dǎo)” 向 “存量?jī)?yōu)化配置” 轉(zhuǎn)變

??市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分布變化分析：從下圖可以看出，大量城市的2024年數(shù)據(jù)點(diǎn)相比2023年，都向右側(cè)移動(dòng)，說明二手房占比普遍提升，市場(chǎng)正加速進(jìn)入存量時(shí)代。北京、上海2024年二手房占比已顯著超過50%，是最典型的存量市場(chǎng)。深圳二手房占比從2023年的約35%躍升至2024年的近45%，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性的變化。鄭州、長(zhǎng)沙、廈門、青島等城市，2024年二手房占比仍低于50%，新房成交仍是市場(chǎng)主力。但多數(shù)也呈現(xiàn)出箭頭向右的趨勢(shì)，二手房占比仍在緩慢提升。

??2024 年的重點(diǎn)城市市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)一步印證了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變：二手房市場(chǎng)的活躍，反映出市場(chǎng)需求正從 “首次購(gòu)房” 向 “置換改善” 升級(jí)，購(gòu)房者更傾向于選擇配套成熟、即買即住的存量房源；新房市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整，一方面源于前期供應(yīng)過量、庫(kù)存高企，另一方面也反映出房企拿地、開發(fā)意愿不足，新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求錯(cuò)配；政策層面，多地出臺(tái)的支持政策（如降低首付、優(yōu)化限購(gòu)、推進(jìn) “以舊換新”）也更多地作用于二手房市場(chǎng)，進(jìn)一步推動(dòng)了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化。

??總體來看，新房市場(chǎng)仍處調(diào)整期，修復(fù)動(dòng)能不足，二手房成為市場(chǎng)成交的核心支撐：2024 年多數(shù)重點(diǎn)城市二手房成交同比增長(zhǎng)，尤其是一線及強(qiáng)二線城市，二手房成交規(guī)模和增速均顯著優(yōu)于新房，市場(chǎng)存量主導(dǎo)特征持續(xù)強(qiáng)化。購(gòu)房者需求從 “買新” 轉(zhuǎn)向 “買好”，改善型置換需求推動(dòng)二手房市場(chǎng)活躍，而新房市場(chǎng)則面臨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化和庫(kù)存去化的雙重挑戰(zhàn)。

??免責(zé)聲明：本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2025年房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。