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??本文基于《2025年中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》“省市篇”資料梳理。

??2024年上海樓市核心特征為結(jié)構(gòu)性深度分化、政策驅(qū)動(dòng)行情。新房整體供應(yīng)收縮，但供應(yīng)向中心城區(qū)、高端豪宅傾斜，改善型大戶型成交逆勢(shì)向好，剛需中小戶型競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)卷，新房整體去化承壓，僅高端豪宅保持高熱度。保障性住房銷量、市場(chǎng)占比雙增，依托城市更新釋放需求，有效托底整體樓市，對(duì)沖新房市場(chǎng)下行壓力。存量房市場(chǎng)高度依賴政策，年內(nèi)行情波動(dòng)顯著，年末新政落地帶動(dòng)成交大幅回暖，創(chuàng)下階段性新高。

??一、供應(yīng)減少但中心城區(qū)比例增加

??2024年，全市新建市場(chǎng)化住宅供應(yīng)規(guī)模較前幾年高位有所回落，供應(yīng)減少是市場(chǎng)化成交下滑的主要原因之一。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，全年市場(chǎng)化住宅新增供應(yīng)面積751萬(wàn)平方米，比上年下降23.2%。

??盡管全部供應(yīng)縮量，但中心城區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)比例明顯增加。分區(qū)域看，中心城區(qū)新增供應(yīng)197萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)35.4%，占26.2%，比重比上年提高14.8個(gè)百分點(diǎn)；郊區(qū)新增供應(yīng)396萬(wàn)平方米，下降28.7%；浦東新區(qū)新增供應(yīng)158萬(wàn)平方米，下降42.7%。分價(jià)格段看，均價(jià)超10萬(wàn)元/米2的新增供應(yīng)207萬(wàn)平方米，占27.5%，比重提高11.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，均價(jià)超15萬(wàn)元/米2的新增供應(yīng)86萬(wàn)平方米，其規(guī)模超過(guò)上年10倍。

圖 2024年上海新建市場(chǎng)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市統(tǒng)計(jì)局。

??二、市場(chǎng)化住宅冷熱不均

??成交結(jié)構(gòu)區(qū)域分化明顯。2024年上市樓盤(pán)中，參加搖號(hào)客戶組數(shù)占準(zhǔn)售房源套數(shù)比例1超過(guò)200%的樓盤(pán)均位于外環(huán)線以內(nèi)（最高為徐匯中海領(lǐng)邸：272%），而外環(huán)線以外僅17個(gè)樓盤(pán)該比例超過(guò)130%（最高為浦東唐鎮(zhèn)安高申宸名?。?83%）。在中心區(qū)域樓盤(pán)去化率較高的帶動(dòng)下，全市新房市場(chǎng)保持一定熱度。分區(qū)域看，中心城區(qū)市場(chǎng)化住宅銷售面積174.93萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)11.6%；郊區(qū)市場(chǎng)化住宅銷售面積383.12萬(wàn)平方米，下降27.5%；浦東新區(qū)市場(chǎng)化住宅銷售面積162.57萬(wàn)平方米，下降26.2%。

??高端住宅市場(chǎng)表現(xiàn)突出。2024年市場(chǎng)化住宅中，按面積段分，90平方米以下銷售面積64.68萬(wàn)平方米，比上年下降14.3%；90-144平方米銷售面積472.24萬(wàn)平方米，下降29.4%；144平方米以上銷售面積183.70萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.1%。由此可見(jiàn)，大戶型住宅銷售面積的快速增長(zhǎng)對(duì)市場(chǎng)化住宅的支撐作用顯著。往年土地出讓政策對(duì)中小套型占比限制嚴(yán)格，市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)中以90-110平方米戶型居多，此類戶型同質(zhì)化較為嚴(yán)重、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈；而大戶型的稀缺性以及優(yōu)越的功能性和舒適度，則更好地匹配改善性需求的增長(zhǎng)。

??去化周期有所增加。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，全市新建市場(chǎng)化住宅去化周期有所加長(zhǎng)。2024年末，新建市場(chǎng)化住宅網(wǎng)上可售面積792萬(wàn)平方米，比年初增加21萬(wàn)平方米，去化周期約13.4個(gè)月（年末可售面積/當(dāng)年月均成交量），比上年增加3.2個(gè)月，但比2024年9月末的14.6個(gè)月縮短。

??據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2024年新房市場(chǎng)累計(jì)認(rèn)購(gòu)4.6萬(wàn)組，比上年下降59%，項(xiàng)目平均認(rèn)購(gòu)率為78%。全年共計(jì)觸發(fā)積分39次，下降近6成，觸發(fā)積分項(xiàng)目基本集中全市熱門(mén)板塊，入圍最高分為黃浦凱德茂名公館114.72分。2024年全年共計(jì)開(kāi)盤(pán)322次，開(kāi)盤(pán)供應(yīng)5.9萬(wàn)套房源，當(dāng)日成交3.1萬(wàn)套，共計(jì)61個(gè)項(xiàng)目當(dāng)日售罄，其中均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)以上的豪宅“日光盤(pán)”有32個(gè)。整體開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率持續(xù)走低，全年去化率為64%。全市共有149個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率不足50%。

??三、保障性住宅起支撐作用

??2024年，上海持續(xù)推進(jìn)住房保障工作，全市保障性住宅銷售面積636.11萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)15.4%，占全部住宅銷售面積的46.9%，比重提高9.1個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)穩(wěn)定全市新建商品房銷售規(guī)模起到良好支撐作用。一方面，盡管成片二級(jí)舊里以下房屋改造已全面完成，但作為城市更新的重要環(huán)節(jié)，“兩舊一村”改造仍在持續(xù)推進(jìn)中。其中零星舊改和城中村改造過(guò)程中，受益居民對(duì)動(dòng)遷安置房存在一定需求；另一方面，2024年保障性租賃住房完成大宗交易約30萬(wàn)平方米，這不僅是完善引進(jìn)人才住房保障體系的新要求，也是對(duì)保障性租賃住房規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的全新探索。

??四、存量住房對(duì)政策反應(yīng)敏感

??2024年，上海存量住房市場(chǎng)的熱度與政策調(diào)整的力度、頻次緊密相關(guān)。從月度成交看，年初尤其是2月，在沒(méi)有明顯利好政策的情況下，市場(chǎng)觀望情緒較濃，疊加春節(jié)因素，成交處于歷史低位。但掛牌量增長(zhǎng)和均價(jià)回調(diào)，促使成交規(guī)模低位企穩(wěn)。1-5月月均成交120萬(wàn)平方米，累計(jì)成交面積下降9.0%。6月在“5·27滬九條”拉動(dòng)下，購(gòu)房需求迅速釋放，當(dāng)月成交197.59萬(wàn)平方米，創(chuàng)2021年7月以來(lái)最高。但政策效用時(shí)間較短，三季度成交量逐月回落至新政前水平。9月底中央釋放“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”信號(hào)，“9·29滬七條”出臺(tái)，同時(shí)，取消普通非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、降低契稅等政策密集出臺(tái)，對(duì)降低存量住宅交易成本較新房更為有效和直接。四季度起，政策效應(yīng)持續(xù)作用，各月成交量環(huán)比連續(xù)增長(zhǎng)，12月成交規(guī)模攀升至229.70萬(wàn)平方米，創(chuàng)2021年3月（309萬(wàn)平方米）以來(lái)的新高。

圖 2023年-2024年上海存量住宅網(wǎng)簽月度成交量

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市統(tǒng)計(jì)局。

??免責(zé)聲明：本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2025年房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。?