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??毫無(wú)懸念地，上海二手房市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)涌現(xiàn)“金三”大行情，新房市場(chǎng)亦空前反彈。

??上海房產(chǎn)交易中心網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)——“網(wǎng)上房地產(chǎn)”最新數(shù)據(jù)顯示，3月，上海二手房（含商業(yè)）累計(jì)網(wǎng)簽31215套，一舉創(chuàng)下2021年3月以來(lái)近5年的最高紀(jì)錄。

??不僅是交易量，在價(jià)格端，上海二手房市場(chǎng)亦顯現(xiàn)出企穩(wěn)回升的積極信號(hào)。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，3月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲1%，而作為先行指標(biāo)的帶看量，較1月也取得28%的增長(zhǎng)，為后續(xù)成交提供了有力支撐。

??上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，3月上海二手房市場(chǎng)“小陽(yáng)春”成色十足，成交數(shù)據(jù)印證了市場(chǎng)信心的強(qiáng)勢(shì)回歸。全市二手房成交量不僅同比去年3月增長(zhǎng)6%，更較今年1月大幅增長(zhǎng)37%。

??上海新房市場(chǎng)的熱度，也同樣明顯回升。

??機(jī)構(gòu)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3 月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面積 27.6萬(wàn)平方米，環(huán)比2月增長(zhǎng) 88.7%；成交套數(shù) 2270套，環(huán)比增長(zhǎng)101.9%。累計(jì)來(lái)看，今年1月至3 月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面積71.3萬(wàn)平方米，成交套數(shù)5616套。

??二手房量大增、價(jià)微漲

??上海樓市“小陽(yáng)春”并非無(wú)跡可尋。

??3月初，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦就認(rèn)為，“2月上海樓市的回暖只是前奏，3月才是紅利全面兌現(xiàn)期?！?/p>

??盧文曦還預(yù)測(cè)，后續(xù)市場(chǎng)有望突破去年同期成交紀(jì)錄?！傲孔咴趦r(jià)前，成交量穩(wěn)定在高位，房?jī)r(jià)就有望盡快走出底部?！?/p>

??上海樓市強(qiáng)勢(shì)回升，除了城市高價(jià)值的優(yōu)勢(shì)外，政策也起了顯著作用。2月，上海適時(shí)出臺(tái)樓市新政，通過(guò)優(yōu)化限購(gòu)、降低交易成本等多維度發(fā)力，有效打通了置換鏈條，釋放了剛性與改善性住房需求。

??“一系列的數(shù)據(jù)充分說(shuō)明，‘滬七條’新政的精準(zhǔn)施策發(fā)揮了促進(jìn)作用?！崩罡硎荆虾鞘姓叩某掷m(xù)發(fā)酵，為市場(chǎng)注入了流動(dòng)性，推動(dòng)二手房市場(chǎng)在量?jī)r(jià)齊升中穩(wěn)步邁入良性循環(huán)的復(fù)蘇通道。

??從成交節(jié)奏來(lái)看，上海新“滬七條”出臺(tái)后，3月上海二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)逐周攀升的態(tài)勢(shì)。3月2日至8日，上海二手房周度網(wǎng)簽5709套，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)春節(jié)假期休整后逐步回歸常態(tài)；3月9日至15日，單周成交直接躍升至7233套，市場(chǎng)回暖速度明顯加快；僅隔一周，3月16日至22日周度成交量創(chuàng)新高，網(wǎng)簽7488套；3月23日至29日，周度成交進(jìn)一步攀升至7732套，連續(xù)4周實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

??單日成交同樣表現(xiàn)亮眼，3月全月共有13天二手房單日網(wǎng)簽量突破千套大關(guān)，其中有7天單日成交突破1300套，3月28日更是創(chuàng)下單日成交1585套的近5年峰值。這樣的高位成交密度為2021年以來(lái)首次出現(xiàn)。

??價(jià)格端同樣釋放出企穩(wěn)回升的積極信號(hào)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月二手住宅均價(jià)55075元/平方米，環(huán)比微增0.08%，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)33個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海二手房超3萬(wàn)套的成交量，總體上處于歷史偏高位水平，“4月和5月上海二手房交易熱度將延續(xù)”。

??從需求結(jié)構(gòu)看，剛需房源依然是市場(chǎng)的核心支撐。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)300萬(wàn)元以?xún)?nèi)入門(mén)級(jí)房源備受追捧，3月成交占比已逐步升至70%以上。

??新房市場(chǎng)空前反彈

??對(duì)于新房市場(chǎng)而言，雖然政策顯效不及二手房市場(chǎng)反應(yīng)迅速，但是經(jīng)過(guò)一個(gè)月以來(lái)市場(chǎng)熱度的傳導(dǎo)，新盤(pán)成交也呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢(shì)。

??上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月上海新建商品住宅成交面積56.3萬(wàn)平方米，環(huán)比激增251.6%，反彈力度空前。

??不同于二手房以剛性需求為主導(dǎo)，在新房成交結(jié)構(gòu)中，首次改善型項(xiàng)目成為市場(chǎng)主力，3萬(wàn)至6萬(wàn)元每平方米的首改類(lèi)產(chǎn)品，在成交量前十排行榜中占據(jù)6席，且躋身前六位；受成交結(jié)構(gòu)向中低價(jià)位傾斜影響，新房成交均價(jià)73199元/平方米，環(huán)比下跌11.14%。

??從區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，受臨港集中推盤(pán)帶動(dòng)，浦東成交釋放極為顯著，成交面積達(dá)22.96萬(wàn)平方米，幾乎占據(jù)全市總量一半；此外，寶山、嘉定等剛需和首次改善聚焦區(qū)域，成交面積均超5萬(wàn)平方米，成為支撐新房成交爆發(fā)的核心力量。

??中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，盡管3月新房成交未超去年同期，但來(lái)客來(lái)訪(fǎng)等前端指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，市場(chǎng)熱度持續(xù)高位。他表示，供應(yīng)節(jié)奏偏慢、單次投放量不足，是目前制約成交進(jìn)一步突破的主要因素，而新“滬七條”對(duì)剛性需求及首次改善群體的提振效果顯著。

??一個(gè)新的樓市信號(hào)也在出現(xiàn)。隨著樓市回暖，新房市場(chǎng)優(yōu)惠收窄、價(jià)格企穩(wěn)的信號(hào)已經(jīng)顯現(xiàn)。其中，保利?都匯和煦此前已官宣自3月9日起在售洋房房源成交價(jià)格全線(xiàn)上調(diào)0.5%；3月23日起，進(jìn)一步收緊折扣。另外金海雲(yún)墅、海上都薈等項(xiàng)目也計(jì)劃于4月逐步減少折扣。

??樓市的復(fù)蘇也傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。3月13日，上海2026年第一批次住宅用地集中出讓順利完成，其中青浦徐涇地塊被綠城中國(guó)以總價(jià)26.75億元拿下，溢價(jià)率6.57%。

??“當(dāng)前上海樓市結(jié)構(gòu)性分化特征依然明顯，部分優(yōu)質(zhì)新房產(chǎn)品認(rèn)可度高、去化快，但遠(yuǎn)郊部分區(qū)域依然面臨一定的去化壓力。”某機(jī)構(gòu)上海分析師張翔分析認(rèn)為。

??對(duì)于房企在樓市“小陽(yáng)春”中的表現(xiàn)，機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的頭部房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，上海TOP30房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額769.1億元，銷(xiāo)售面積110.1萬(wàn)平方米。最亮眼的是，華潤(rùn)置地以115.7億元領(lǐng)跑銷(xiāo)售金額榜，招商蛇口、保利發(fā)展緊隨其后。