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??杭迎偉履新上海城投董事長(zhǎng)8個(gè)月后，迎來了一次關(guān)鍵出手。

??5月28日，上海土地市場(chǎng)迎來今年以來的“高光時(shí)刻”。第四批次土地出讓（以下簡(jiǎn)稱“土拍”）不僅出讓地塊數(shù)量多，而且金額高，吸引的競(jìng)買人也多，從報(bào)名參拍情況來看，有多宗地塊均吸引超10位競(jìng)買人。

??“現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)室里，已經(jīng)很久沒有出現(xiàn)過這么多競(jìng)買人了?！鄙虾７康禺a(chǎn)行業(yè)一位從業(yè)人士感嘆道。

??上午率先出讓的是青浦區(qū)QPS5-0001單元36a-02地塊和虹口區(qū)C080301單元hk306-08地塊。前者由于僅有一位競(jìng)買人，所以由保利發(fā)展底價(jià)獲得；后者則是此次土拍中的大熱門宅地，共吸引了12組競(jìng)買人參拍，最終經(jīng)過63輪競(jìng)價(jià)，上海城投以19.3億元將該地塊收入囊中。35.63%的溢價(jià)率，超過11萬元/平方米的可售樓板價(jià)，讓這塊“小而美”宅地，成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)。

??有市場(chǎng)人士估算，該項(xiàng)目未來售價(jià)至少要達(dá)到16萬元/平方米，才有利潤(rùn)可言。

??12家房企競(jìng)拍虹口內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊

??此次出讓的虹口地塊，是上海住宅新規(guī)落地后虹口首批明確鼓勵(lì)抬板式設(shè)計(jì)的純宅地。其核心優(yōu)勢(shì)在于近乎為零的開發(fā)束縛：無風(fēng)貌保護(hù)要求，無需配建保障房與租賃住房，不設(shè)中小套型比例限制。這意味著，拿到地的開發(fā)商擁有絕對(duì)的產(chǎn)品打造自主權(quán)，可以放手做精品化、差異化的高端改善產(chǎn)品。

??這樣的條件，自然吸引了一眾“深耕上海”的頭部房企。參拍的12組競(jìng)買人名單堪稱上海樓市的“全明星陣容”：綠城、龍盛、招商聯(lián)合體、中海、華潤(rùn)、建發(fā)、中鐵置業(yè)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、金茂聯(lián)合體，以及最終勝出的上海城投。

??競(jìng)價(jià)一開始，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)便率先出價(jià)，展現(xiàn)出進(jìn)軍上海市中心的強(qiáng)烈信號(hào)——就在今年4月，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)已通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲取北外灘一宗地塊，與虹口區(qū)建立了良好關(guān)系。緊隨其后的中鐵置業(yè)同樣來勢(shì)洶洶，雖然其在上海過往戰(zhàn)績(jī)并不亮眼，但拿地意愿絲毫不減。中海和招商的積極拼搶則更多出于“補(bǔ)倉(cāng)”的迫切——兩家公司在市中心的可售存貨已所剩無幾，若能拿下這塊地，有望在年底實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)，助力企業(yè)完成相關(guān)年度指標(biāo)。

??然而，真正的看點(diǎn)在最后十幾輪。金茂聯(lián)合體與上海城投展開了拉鋸戰(zhàn)。金茂在該板塊已開發(fā)了璞元項(xiàng)目，拿下相鄰地塊順理成章；但比金茂決心更堅(jiān)定的是上海城投——金茂每一次出價(jià)后，上海城投幾乎都是“秒跟”。第63輪，上海城投果斷出手，地價(jià)定格在19.3億元，溢價(jià)率鎖定在35.63%。

??耐人尋味的是，就在開拍前，保利發(fā)展、中鐵置業(yè)、上海城投三家均發(fā)布了針對(duì)該地塊的招標(biāo)計(jì)劃公告。其中，保利發(fā)展報(bào)出的總預(yù)算高達(dá)27億元，建安費(fèi)2.5億元，比中鐵置業(yè)的21.03億元和上海城投的21.5億元足足高出5億元多。然而，最終勝出的是上海城投。

??上海城投高價(jià)拿地補(bǔ)倉(cāng)

??在外界看來，上海城投這一“溢價(jià)搶地”的動(dòng)作多少有些出人意料。畢竟，城投平臺(tái)在土地市場(chǎng)更多作用是托底方，這么高溢價(jià)拿地的情形并不多見，且其旗下上市平臺(tái)城投控股剛剛交出了一份頗為承壓的成績(jī)單：2026年一季度，營(yíng)業(yè)收入僅8.53億元，同比下滑63.55%；利潤(rùn)總額890.53萬元，同比大降89.33%；歸母凈利潤(rùn)726.65萬元，同比減少69.2%。盈利指標(biāo)大幅下滑，正是公司房產(chǎn)項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)較上年同期減少所致。

??但或許正是這份“不太好看”的業(yè)績(jī)，反過來解釋了上海城投為何必須拿下這塊地。

??截至2025年末，城投控股的待開發(fā)土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積僅約66.86萬平方米。與此同時(shí)，2025年公司完成了露香園B地塊、虹盛里一二期、青溪云邸、璟云里二期等多項(xiàng)目交付，竣工面積約36萬平方米。一邊是土地儲(chǔ)備持續(xù)消耗，一邊是新增補(bǔ)充乏力，這種“出多進(jìn)少”的局面若持續(xù)下去，未來三到五年的業(yè)績(jī)滾動(dòng)將出現(xiàn)斷檔，屆時(shí)就不是利潤(rùn)下滑的問題，而是無米下鍋的困境。

??更為關(guān)鍵的是，當(dāng)前上海樓市結(jié)構(gòu)性分化加劇，近郊與遠(yuǎn)郊去化壓力凸顯，而核心區(qū)域的地塊價(jià)值卻愈發(fā)堅(jiān)挺。此次拿下的虹口地塊，正位于內(nèi)環(huán)內(nèi)開發(fā)較為成熟的瑞虹板塊，東側(cè)緊鄰瑞虹天地太陽(yáng)宮、月亮灣等商業(yè)地標(biāo)，周邊也已經(jīng)有金茂璞元、外灘瑞府等單價(jià)15萬元~17萬元/平方米的高端項(xiàng)目形成組團(tuán)效應(yīng)。對(duì)于上海城投而言，拿下這宗地塊不僅是補(bǔ)倉(cāng)，更是殺入上海市中心高端住宅賽道的一次戰(zhàn)略破局。

??事實(shí)上，這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向也有跡可循。2025年9月，上海城投集團(tuán)完成了一次關(guān)鍵的人事更迭：長(zhǎng)期深耕浦東、曾任上海建工黨委書記、董事長(zhǎng)的杭迎偉，接任集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)。彼時(shí)，前任董事長(zhǎng)蔣曙杰剛剛被查，杭迎偉的上任有點(diǎn)“臨危受命”的意味。彼時(shí)，在不少業(yè)界人士看來，杭迎偉的上任有望為上海城投集團(tuán)注入新活力和新思路。而此次溢價(jià)拿下虹口核心地塊，恰好是他上任8個(gè)多月后在上海核心區(qū)的首次重要落子。

??這塊樓板價(jià)超11萬元/平方米、未來售價(jià)至少要站上16萬元/平方米的“小而美”宅地，或?qū)⒊蔀闄z驗(yàn)這位新任董事長(zhǎng)產(chǎn)品力與戰(zhàn)略決斷的第一塊試金石。