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??核心結(jié)論速覽

??本文基于2022—2025年全國297個(gè)地級(jí)及以上城市幼小學(xué)生人口監(jiān)測數(shù)據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)市場供需基本面，系統(tǒng)梳理低齡人口分化特征，構(gòu)建“人口結(jié)構(gòu)+庫存周期”的城市供需分型體系，為行業(yè)投資布局與產(chǎn)品定位提供決策參考。 

??全國總量進(jìn)入收縮通道：2025年全國小學(xué)在校生降至1.02億人，較2021年階段峰值回落5.6%；衡量代際接力能力的幼小比跌至32%，處于真實(shí)代際結(jié)構(gòu)下的歷史性低位，全國原生住房剛需的代際擴(kuò)張周期已經(jīng)收官。 

??城際分化持續(xù)加?。簝H27%的地級(jí)市實(shí)現(xiàn)小學(xué)生規(guī)模正增長，超三成城市出現(xiàn)學(xué)齡人口深度收縮，產(chǎn)業(yè)與公共服務(wù)優(yōu)勢城市持續(xù)虹吸年輕定居家庭，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的馬太效應(yīng)不斷強(qiáng)化。 

??結(jié)構(gòu)指標(biāo)存“真?zhèn)畏只保簯艏丝谕饬魍聘叩男W(xué)生占比存在 “虛高”風(fēng)險(xiǎn)，典型如東北部分城市；而戶籍人口擴(kuò)容帶來的占比回落，反而是城市吸引力提升的良性信號(hào)。 

??核心城市全面跑贏全國：TOP50房地產(chǎn)前景城市的小學(xué)生發(fā)展速度、幼小比、小學(xué)生戶籍占比三項(xiàng)指標(biāo)均顯著優(yōu)于全國均值，學(xué)齡結(jié)構(gòu)表現(xiàn)與投資前景排名高度匹配。 

??四類供需格局定型：結(jié)合低齡人口基本面與廣義庫存，可劃分為韌性安全型、韌性修復(fù)型、結(jié)構(gòu)機(jī)會(huì)型、雙重承壓型四類城市，市場修復(fù)路徑與長期確定性差異顯著。 

??政策將放大分化格局：常住地基本公共服務(wù)均等化落地，推動(dòng)教育、住房與戶籍脫鉤，將進(jìn)一步激活人口流入城市的定居需求，低齡人口優(yōu)勢城市的中長期確定性持續(xù)增強(qiáng)。 

??01

??全國低齡人口步入收縮周期，代際變遷重塑需求基本面

??低齡人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)是城市住房剛需的底層支撐，其長周期演變直接決定房地產(chǎn)市場中長期需求的基本盤。2000年以來，全國幼小學(xué)生人口隨出生人口波動(dòng)、生育政策調(diào)整與城鎮(zhèn)化進(jìn)程同步演變，當(dāng)前已正式告別擴(kuò)容周期，進(jìn)入確定性下行通道；中央層面同步構(gòu)建政策框架應(yīng)對(duì)變局，從底層重塑城市住房需求的分化格局。 

??1.1 低齡學(xué)生人口總量歷經(jīng)三輪周期，正在經(jīng)歷確定性下行通道（摘選）

??2000年以來，全國小學(xué)在校生與在園幼兒規(guī)模整體呈現(xiàn)“收縮—擴(kuò)容—下行”的三輪周期特征，二者走勢遵循“出生人口—學(xué)前人口—小學(xué)人口”的傳導(dǎo)鏈條，學(xué)前人口波動(dòng)領(lǐng)先小學(xué)人口約3年。 

??2000—2010年：收縮調(diào)整期。受上世紀(jì)90年代出生低谷滯后傳導(dǎo)影響，全國小學(xué)在校生從13013萬人降至9941萬人，十年累計(jì)降幅23.6%，占總?cè)丝诒戎貜?0.3%下滑至7.4%；在園幼兒從2244萬人緩慢增長至2977萬人，增長核心動(dòng)力來自學(xué)前教育普及化，并非適齡人口總量擴(kuò)張。 

??2011—2021年：企穩(wěn)擴(kuò)容期。小學(xué)在校生2011年觸底9926萬人后穩(wěn)步回升，2021年達(dá)階段峰值10780萬人，累計(jì)增長8.6%；在園幼兒同步快速增長，2021年觸及4805萬人的歷史峰值，累計(jì)增幅61.4%。本輪擴(kuò)容并非出生人口趨勢性反轉(zhuǎn)，而是二孩政策落地帶來的階段性出生反彈，疊加城鎮(zhèn)化進(jìn)程中縣域?qū)W齡人口向城市集聚共同作用的結(jié)果。

??2022年至今：拐點(diǎn)下行期。2022年起兩類人口同步結(jié)束增長態(tài)勢，小學(xué)在校生溫和回落，2025年降至10178萬人，較峰值下降5.6%；在園幼兒收縮節(jié)奏顯著更快，2025年回落至3226萬人，較峰值降幅達(dá)32.9%。核心原因在于學(xué)前入園率已接近100%，普及率提升的緩沖空間耗盡，出生人口下滑的影響直接顯現(xiàn)，三四線城市及縣域已率先出現(xiàn)幼兒園生源不足、學(xué)位過?，F(xiàn)象。 

基于入學(xué)、入園的滯后傳導(dǎo)規(guī)律測算，2026年起小學(xué)在校生將進(jìn)入加速下行階段，2028年預(yù)計(jì)降至7974萬人；在園幼兒將持續(xù)收縮至2647萬人，回到2006年前后規(guī)模，總量下行趨勢具備高度確定性。 

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??1.2幼小比回落至歷史性低位，代際接力動(dòng)能持續(xù)衰減（摘選）

??幼小比（在園幼兒數(shù)/小學(xué)在校生數(shù)）是衡量低齡人口代際結(jié)構(gòu)的核心指標(biāo)，直接反映未來3—6年小學(xué)學(xué)齡人口的接力能力，是預(yù)判住房剛需中長期走勢的前置信號(hào)。需要說明的是，2010年以前受學(xué)前教育入園率偏低影響，統(tǒng)計(jì)口徑的幼小比顯著低于真實(shí)適齡人口比值，參考意義有限。 

??2000—2017年：統(tǒng)計(jì)口徑持續(xù)上行。2000年全國統(tǒng)計(jì)幼小比僅17%，此后逐年攀升至2017年的峰值46%，十七年累計(jì)提升29個(gè)百分點(diǎn)。這一走勢并非代際人口擴(kuò)張的結(jié)果，而是學(xué)前教育資源持續(xù)擴(kuò)容、適齡幼兒入園比例不斷提高的統(tǒng)計(jì)體現(xiàn)。從真實(shí)適齡人口比值看，2012—2017年維持在49%—58%區(qū)間，代際結(jié)構(gòu)整體保持穩(wěn)定。 

??2018年至今：真實(shí)代際結(jié)構(gòu)歷史性低位。2017年后統(tǒng)計(jì)幼小比結(jié)束上行趨勢，2022年起加速下滑，2025年降至32%，回到2011年的統(tǒng)計(jì)水平。與早年低數(shù)值本質(zhì)不同，當(dāng)前全國學(xué)前入園率已接近100%，統(tǒng)計(jì)值與真實(shí)適齡人口比值基本重合，32%的水平已是真實(shí)代際結(jié)構(gòu)下的歷史性低位，印證低齡人口代際收縮已成為剛性現(xiàn)實(shí)。 

基于出生人口滯后傳導(dǎo)規(guī)律測算，2026—2028年全國幼小比將在31%—33%的低位區(qū)間小幅波動(dòng)，難現(xiàn)趨勢性反轉(zhuǎn)，代際人口收縮的底部格局基本確立。從樓市視角看，幼小比持續(xù)走低意味著全國層面原生剛需的代際接力動(dòng)能顯著減弱，未來剛需增長將更多依賴人口跨城遷移帶來的結(jié)構(gòu)性增量。 

??1.3應(yīng)對(duì)低齡人口收縮，中央多維發(fā)力構(gòu)建生育友好與人才流動(dòng)政策體系（略）

??1.4總量下行周期中城際分化加劇，人口集聚城市仍存剛需韌性（略）

??02

??地級(jí)市低齡學(xué)生指標(biāo)靜態(tài)對(duì)比，規(guī)模結(jié)構(gòu)呈梯隊(duì)分化格局

??小學(xué)在校生總量、小學(xué)生戶籍占比、幼小比三項(xiàng)靜態(tài)指標(biāo)，分別對(duì)應(yīng)城市剛需底盤規(guī)模、定居家庭密度、代際接力能力，共同構(gòu)成城市低齡人口基本面。從 2025 年全國 297 個(gè)地級(jí)及以上城市全域數(shù)據(jù)來看，三項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)顯著的梯隊(duì)分化與區(qū)域聚類特征，據(jù)此可將城市劃分為四類基本面類型。 

??2.1 小學(xué)生規(guī)模梯隊(duì)分化，頭部集聚效應(yīng)顯著（摘選）

??小學(xué)在校生總量是城市住房剛需底盤的核心量化指標(biāo)，直接對(duì)應(yīng)城市定居家庭基數(shù)。從分布格局看，全國小學(xué)生分布呈現(xiàn)極強(qiáng)的不均衡性，頭部集聚效應(yīng)突出。 

??規(guī)模梯隊(duì)極端分化。第一梯隊(duì)為在校生超百萬的城市，全國僅8個(gè)，占全部地級(jí)市的2.7%，合計(jì)承載全國10.7%的小學(xué)生；第二梯隊(duì)50-100萬區(qū)間共51個(gè)城市；兩梯隊(duì)合計(jì)僅占城市總數(shù)兩成，卻集中了全國48%的小學(xué)生。第三梯隊(duì)30-50萬區(qū)間共67城，承載全國26%的小學(xué)生；第四梯隊(duì)30萬以下共171城，占城市總數(shù)超五成，同樣承載26%的小學(xué)生，廣泛分布于東北、西北及中西部非核心區(qū)域。

??省域集聚特征鮮明。TOP20城市中，河南、山東等人口大省表現(xiàn)突出，南陽、臨沂、菏澤等三四線城市憑借本地人口基數(shù)，在校生規(guī)模超越眾多省會(huì)城市。擴(kuò)大至TOP50，廣東、山東各有7城入圍，河南6城、河北5城，四省合計(jì)占據(jù)半壁江山。其中廣東入圍城市以珠三角產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市為主，核心驅(qū)動(dòng)為外來定居家庭持續(xù)導(dǎo)入；山東、河南、河北入圍城市多為省內(nèi)人口大市，依托戶籍人口基數(shù)支撐學(xué)齡規(guī)模。 

??與常住人口存在結(jié)構(gòu)性背離。東北等人口外流地區(qū)呈現(xiàn)“常住人口基數(shù)大、學(xué)齡人口規(guī)模小”特征，沈陽、長春、哈爾濱常住人口均超900萬，但小學(xué)在校生規(guī)模分別僅47萬、43萬、33萬，遠(yuǎn)低于同人口量級(jí)的其他省會(huì)，核心原因是青壯年人口持續(xù)外流，適齡生育家庭與學(xué)齡兒童隨遷流出。 

??2.2小學(xué)生戶籍占比層級(jí)分化，南方城市指標(biāo)優(yōu)勢明顯（摘選）

??小學(xué)生戶籍占比（小學(xué)在校生總量/戶籍人口總量）綜合反映城市人口年齡結(jié)構(gòu)與定居家庭密度，能夠剔除人口基數(shù)干擾，精準(zhǔn)反映剛需底盤的真實(shí)厚度。全國平均水平為7.2%，據(jù)此劃分為四檔梯隊(duì)，層級(jí)分化特征顯著。 

??梯隊(duì)差異懸殊。第一梯隊(duì)占比高于10%，全國共27個(gè)城市，僅占總量的9.1%，這類城市代際活力顯著高于全國平均，剛需家庭密度突出。其中東莞以25.1%的占比穩(wěn)居全國首位，深圳、中山緊隨其后，珠三角產(chǎn)業(yè)城市普遍位居前列。第二梯隊(duì)8%-10%區(qū)間共65城，涵蓋多數(shù)強(qiáng)二線省會(huì)與東部沿海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市；第三梯隊(duì)6%-8%區(qū)間共106城，是全國城市的主流區(qū)間；第四梯隊(duì)6%以下共96城，集中于東北、華北及中西部人口外流城市，代際活力整體偏弱。 

??南方城市優(yōu)勢顯著，京滬未進(jìn)TOP20。TOP20高占比城市中，一線城市僅廣州、深圳入圍，北京、上海均未進(jìn)入前20，核心原因在于京滬戶籍人口基數(shù)大且老齡化程度更深，同時(shí)落戶門檻較高，外來隨遷子女增量不足以對(duì)沖戶籍人口老齡化的拉低效應(yīng)。分省份看，廣東、海南、福建、廣西等南方省份優(yōu)勢顯著，呈現(xiàn)本地人口結(jié)構(gòu)年輕與外來家庭導(dǎo)入的雙重加持。 

??值得關(guān)注的是，江蘇、福建兩省呈現(xiàn)“非省會(huì)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市占比更高”的特征，蘇州顯著高于南京，泉州顯著高于福州，直觀反映出產(chǎn)業(yè)吸納能力對(duì)定居家庭的集聚作用，甚至超過行政中心的吸引力。 

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??2.3幼小比映射代際更替趨勢，廣東、浙江多地表現(xiàn)突出（摘選）

??幼小比直接反映城市3-6年后的小學(xué)在校生接力能力，精準(zhǔn)錨定剛需底盤的中長期韌性。2025年全國城市幼小比平均水平為34%，其中幼小比45%以上的城市，多為拉薩、嘉峪關(guān)、林芝等人口總量偏小的城市，雖代際更替節(jié)奏穩(wěn)定，但對(duì)房地產(chǎn)市場研究的參考價(jià)值有限。剔除人口總量偏小的城市后，聚焦常住人口超500萬的大中城市分析，更能反映全國樓市核心市場的需求走向。 

??粵浙城市領(lǐng)跑，京滬穩(wěn)居高位。常住人口500萬以上城市中，昆明、杭州、揭陽、成都、合肥幼小比位居前列，均超過43%；廣東、浙江兩省表現(xiàn)最為突出，深圳、廣州、寧波、嘉興、佛山、東莞、紹興、茂名等多個(gè)城市躋身TOP20。北京、上海兩大一線城市幼小比均高于40%，即便在嚴(yán)格的人口調(diào)控下，年輕人口流入速度仍足以對(duì)沖本地出生人口下滑，代際活力保持在高位。 

省內(nèi)分化差異顯著。廣東省內(nèi)分化極為顯著：珠三角核心城市幼小比穩(wěn)居全國高位，而粵東、粵西部分城市低于全國平均水平，區(qū)域代際活力呈現(xiàn)兩極分化。與之形成對(duì)比的是，浙江省內(nèi)分化相對(duì)更小，核心城市與普通地市的幼小比均保持在相對(duì)健康的區(qū)間，區(qū)域樓市需求的穩(wěn)定性更強(qiáng)。 

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??2.4規(guī)模與結(jié)構(gòu)：城市幼小學(xué)生人口基本面的四類分化格局（摘選）

綜合小學(xué)在校生規(guī)?？偭?、小學(xué)生戶籍占比、幼小比三項(xiàng)核心靜態(tài)指標(biāo)，以“小學(xué)在校生50萬、結(jié)構(gòu)賦分50分”為雙閾值，將全國297個(gè)地級(jí)及以上城市劃分為四大基本面類型，可呈現(xiàn)不同城市在剛需底盤規(guī)模、定居家庭密度、代際接力能力上的本質(zhì)差異，為樓市需求韌性研判提供精準(zhǔn)的分型依據(jù)。結(jié)構(gòu)賦分按“小學(xué)生戶籍占比60%、幼小比40%”加權(quán)計(jì)算，綜合總分按“規(guī)模賦分40%、結(jié)構(gòu)賦分60%”加權(quán)計(jì)算，優(yōu)先保障對(duì)需求質(zhì)量與中長期韌性的判斷權(quán)重。 

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??綜合小學(xué)在校生規(guī)模、小學(xué)生戶籍占比、幼小比三項(xiàng)核心靜態(tài)指標(biāo)，以“小學(xué)在校生50萬、結(jié)構(gòu)賦分50分”為雙閾值，可將全國297個(gè)地級(jí)及以上城市劃分為四大基本面類型，精準(zhǔn)呈現(xiàn)不同城市剛需底盤的本質(zhì)差異。

??一、規(guī)模結(jié)構(gòu)雙優(yōu)型：需求韌性最強(qiáng)的核心陣營（29城） 

??這類城市兼具厚實(shí)的需求底盤、充足的外來增量、穩(wěn)定的代際接力三重優(yōu)勢，是全國樓市需求韌性最強(qiáng)的城市類型。一線城市全部入圍，強(qiáng)二線城市占比最高，廣東、浙江、江蘇、山東等經(jīng)濟(jì)大省入圍城市數(shù)量最多，典型代表包括深圳、廣州、成都、杭州、合肥、佛山、東莞等。這類城市既能依托超大規(guī)模學(xué)齡人口支撐存量改善需求，也能通過外來年輕家庭導(dǎo)入釋放新增剛需，健康的代際結(jié)構(gòu)更保障了中長期需求的穩(wěn)定接力。 

??二、規(guī)模大結(jié)構(gòu)偏弱型：總量充足但內(nèi)生動(dòng)力不足的中間陣營（30城） 

??這類城市呈現(xiàn)“總量基數(shù)大、內(nèi)生動(dòng)力弱”的核心特征，以中西部人口大市、傳統(tǒng)工業(yè)城市為主，典型代表包括重慶、石家莊、邯鄲、南陽等。其學(xué)齡人口規(guī)模主要依托龐大的本地戶籍人口基數(shù)支撐，外來定居家庭導(dǎo)入規(guī)模有限，代際接力能力持續(xù)弱化。樓市需求更多來自存量家庭的改善置換，新增剛需動(dòng)力不足，中長期總量面臨收縮壓力，市場韌性顯著弱于同規(guī)模的雙優(yōu)型城市。 

??三、規(guī)模小結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)型：小而精、活力充足的特色陣營（39城） 

??這類城市呈現(xiàn)“小而精、活力足”的結(jié)構(gòu)特征，以沿海中小產(chǎn)業(yè)城市、區(qū)域特色城市為主，典型代表包括廈門、珠海、中山、?？凇⒗ッ鞯?。雖然絕對(duì)人口規(guī)模有限，但產(chǎn)業(yè)吸納能力強(qiáng)，本地戶籍人口年齡結(jié)構(gòu)年輕，外來定居家庭密度高，代際結(jié)構(gòu)健康，剛需底盤的“純度”與韌性極強(qiáng)。樓市需求總量雖不大，但供需關(guān)系相對(duì)均衡，市場穩(wěn)定性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著優(yōu)于同規(guī)模的其他城市。 

??四、規(guī)模結(jié)構(gòu)雙弱型：總量與結(jié)構(gòu)雙重承壓的薄弱陣營（199城） 

??這類城市總量與結(jié)構(gòu)雙重承壓，是需求底盤最薄弱的城市類型，廣泛分布于東北、西北、西南偏遠(yuǎn)地區(qū)以及中西部非核心區(qū)域，典型代表包括哈爾濱、長春、沈陽、大連等。這類城市既面臨本地戶籍學(xué)齡人口自然收縮的壓力，也面臨青壯年家庭持續(xù)外流的雙重沖擊，常住人口年齡結(jié)構(gòu)空心化問題突出。中長期來看，樓市需求底盤持續(xù)收窄，供需失衡風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)突出。 

??03

??地級(jí)市低齡學(xué)生動(dòng)態(tài)演變，增長分化映射城市吸引力分層

??2022 年以來，全國學(xué)齡人口進(jìn)入總量收縮周期，城際增減出現(xiàn)斷層式分化。僅少數(shù)產(chǎn)業(yè)集聚能力強(qiáng)的核心城市實(shí)現(xiàn)逆勢增長，絕大多數(shù)城市學(xué)齡人口底盤持續(xù)走弱。同時(shí)，小學(xué)生戶籍占比的升降存在 “真?zhèn)蝺?yōu)化” 之分，不能直接等同于結(jié)構(gòu)好壞，需結(jié)合分子分母的變動(dòng)邏輯判斷真實(shí)的定居家庭增量。 

??3.1小學(xué)生規(guī)模增速分化加劇，僅頭部城市實(shí)現(xiàn)逆勢擴(kuò)張（摘選）

??從整體增速分布來看，正增長城市占比不足三成，超三分之一城市出現(xiàn)顯著收縮，呈現(xiàn)“少數(shù)城市擴(kuò)張、多數(shù)城市收縮”的非對(duì)稱格局。全國小學(xué)在校生10萬人以上的樣本城市中，累計(jì)增速10%以上的高增長城市僅占10%，增速1%-10%的溫和增長城市占17%，兩者合計(jì)僅27%；而累計(jì)降幅5%以上的深度收縮城市占比達(dá)36%，已超過樣本總量的三分之一。

??能級(jí)梯度清晰，抗周期能力差異懸殊。以增速±1%為持平區(qū)間，4個(gè)一線城市全員實(shí)現(xiàn)正增長，增長確定性領(lǐng)跑所有能級(jí)；二線城市同樣保持極強(qiáng)韌性，增長城市占比超四分之三，構(gòu)成全國學(xué)齡人口的中堅(jiān)穩(wěn)定盤；三四線城市則成為收縮的絕對(duì)主力，下降城市占比接近六成，能級(jí)分化的斷層特征極為突出。 

省域分化鮮明，南方沿海領(lǐng)跑。廣東、浙江、山東三省增長型城市數(shù)量位居全國前列，其中浙江省所有樣本城市均實(shí)現(xiàn)正增長或持平，無一座城市出現(xiàn)學(xué)齡人口下滑；福建、江蘇、安徽等省份增長城市占比也顯著高于全國平均。反觀河北、河南、江西及東北三省，超七成樣本城市出現(xiàn)負(fù)增長，本地育齡人口外流與出生人口下行形成雙重?cái)D壓。 

??3.2小學(xué)生人口占比變動(dòng)的真?zhèn)畏只簴|北被動(dòng)抬升暗藏風(fēng)險(xiǎn)（摘選）

??從整體格局看，全國共124個(gè)城市小學(xué)生戶籍占比實(shí)現(xiàn)上升，占全部樣本的41.8%；剩余近六成城市占比下行。但占比的升降不能直接等同于結(jié)構(gòu)優(yōu)劣，核心要看分子（小學(xué)生在校生）與分母（戶籍人口）的變動(dòng)方向與相對(duì)速度。拆解來看，真正具備結(jié)構(gòu)紅利的城市不足三成。 

??機(jī)會(huì)型城市：三類正向信號(hào) 

??第一類是占比提升的真實(shí)優(yōu)化型，共66城，核心特征是小學(xué)生在校生增速高于戶籍人口增速，定居家庭密度實(shí)質(zhì)性抬升。這類城市是人口結(jié)構(gòu)紅利最確定的板塊，典型代表包括廣州、杭州、成都、合肥等核心城市，以及濰坊、金華、珠海等產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市，省域高度集中于山東、浙江、廣東三省。 

??第二類是占比回落的雙增長型，共7城，核心特征是小學(xué)生與戶籍人口同步增長，僅因戶籍人口增速更快導(dǎo)致占比微降，以上海、深圳、三亞、海口為代表。這類城市普遍處于落戶政策放寬周期，占比下降背后是城市吸引力的持續(xù)增強(qiáng)，剛需底盤絕對(duì)規(guī)模仍在擴(kuò)張，屬于良性回落。 

??第三類是戶籍爆發(fā)式增長的特殊型，以東莞、咸陽為代表，近兩年戶籍人口增長均超過10%，直接拉低了小學(xué)生戶籍占比。這種下降是城市人口吸納能力躍升的階段性表現(xiàn)，戶籍人口的快速增長將在未來逐步轉(zhuǎn)化為學(xué)齡人口增量，同樣屬于機(jī)會(huì)信號(hào)。 

??風(fēng)險(xiǎn)型城市：偽增長與真收縮 

??第一類是占比上升的被動(dòng)抬升型，共58城，核心特征是小學(xué)生與戶籍人口雙降，但戶籍人口降幅更快，推高了占比數(shù)值。這類城市以東北資源型城市、中西部偏遠(yuǎn)地市為主，典型如鞍山、鶴崗等?？此普急忍嵘谋澈螅菓艏丝诔掷m(xù)外流、學(xué)齡人口總量萎縮的雙重壓力，并無真實(shí)的定居家庭增量支撐，屬于典型的“虛高”風(fēng)險(xiǎn)。 

??第二類是占比下降的實(shí)質(zhì)弱化型，共164城，核心特征是小學(xué)生在校生收縮速度快于戶籍人口，是全國最主流的風(fēng)險(xiǎn)類型。這類城市廣泛分布于河北、河南、東北三省，普遍面臨本地育齡人口外流、出生人口下滑的雙重?cái)D壓，剛需底盤的質(zhì)量與總量同步收縮。 

??3.3動(dòng)態(tài)分化本質(zhì)是城市吸引力分層，核心城市持續(xù)兌現(xiàn)發(fā)展?jié)摿Γ裕?/p>

??04

      TOP50城市學(xué)齡特征研判，供需分型錨定樓市發(fā)展前景

??TOP50 城市是全國房地產(chǎn)市場的核心承載主體，其低齡人口指標(biāo)表現(xiàn)與房地產(chǎn)投資前景排名高度匹配。結(jié)合低齡學(xué)生綜合得分對(duì)應(yīng)的人口基本面，疊加廣義庫存消化周期，可將 TOP50 城市劃分為四類供需組合，精準(zhǔn)呈現(xiàn)不同城市的中長期修復(fù)路徑與市場韌性。2026 年常住地公共服務(wù)均等化政策落地，將進(jìn)一步放大這類分化格局。 

??4.1頭部城市低齡學(xué)生指標(biāo)領(lǐng)跑全國，結(jié)構(gòu)梯度與房地產(chǎn)前景高度契合（摘選）

??2022-2025年監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，TOP50城市三項(xiàng)核心指標(biāo)全面跑贏全國平均水平：小學(xué)生人數(shù)發(fā)展速度101.8%，顯著高于全國98.2%；平均幼小比33.9%，高出全國2.2個(gè)百分點(diǎn)；平均小學(xué)生戶籍占比9.7%，較全國高出2.5個(gè)百分點(diǎn)，印證核心城市是全國學(xué)齡人口流動(dòng)的核心洼地，也是未來住房剛需增量的主要承載地。 

??從能級(jí)梯度來看，一線城市三項(xiàng)指標(biāo)全面領(lǐng)跑，二線與三四線頭部城市各有優(yōu)劣：小學(xué)生增長動(dòng)能上，一二線基本持平，共同構(gòu)成增長第一梯隊(duì)；代際接力能力上，一線斷層領(lǐng)先，三四線頭部城市略超二線均值；定居家庭密度上，三四線呈現(xiàn)兩極分化，珠三角產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市甚至超過多數(shù)二線城市。整體來看，學(xué)齡人口結(jié)構(gòu)質(zhì)量與城市房地產(chǎn)投資前景存在高度正相關(guān)性。 

??4.2排名異動(dòng)城市：學(xué)生指標(biāo)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢助推金華、嘉興等綜合排名上升（略）

??4.3低齡人口強(qiáng)化需求韌性、庫存分化修復(fù)節(jié)奏，杭州、成都等格局最優(yōu)（摘選）

??低齡人口結(jié)構(gòu)決定長期需求韌性，廣義庫存水平影響中期修復(fù)節(jié)奏，二者組合形成四類差異化的市場格局。 

??一、韌性安全型：供需匹配度最優(yōu)，確定性最強(qiáng) 

??這類城市低齡學(xué)生指標(biāo)均處于TOP50上游梯隊(duì)，同時(shí)廣義庫存處于低位，是行業(yè)中需求韌性與供需平衡度最優(yōu)的陣營。 

??人口端多元優(yōu)勢支撐：成都、廣州小學(xué)生在校生規(guī)模均突破130萬人，總量底盤厚實(shí)；廈門、東莞小學(xué)生戶籍占比分別達(dá)到14%、23%，剛需“純度”極高；合肥、杭州小學(xué)生發(fā)展速度均超104%，增長動(dòng)能充足；杭州幼小比達(dá)到41%，代際接力能力強(qiáng)勁。 

??供給端整體安全：成都、杭州廣義消化周期均不足2年，廣州僅2.7年，合肥約1年，供給端約束與需求端韌性形成良性匹配。 

??常住地公共服務(wù)政策落地后，這類城市將進(jìn)一步吸引周邊學(xué)齡家庭流入，中期需求增長確定性持續(xù)提升，核心板塊甚至可能出現(xiàn)供需偏緊格局。 

??代表城市：廣州、成都、杭州、合肥、廈門、東莞、上海、鄭州、長沙、蘇州、中山。 

??二、韌性修復(fù)型：需求底盤扎實(shí)，庫存逐步消化 

??這類城市低齡學(xué)生指標(biāo)同樣處于優(yōu)質(zhì)區(qū)間，需求底盤扎實(shí)，但廣義庫存水平相對(duì)偏高，市場處于以時(shí)間換空間的修復(fù)通道。 

??人口端支撐各有側(cè)重：深圳小學(xué)生戶籍占比達(dá)17%，定居家庭密度位居全國頭部；佛山幼小比達(dá)40%、小學(xué)生發(fā)展速度達(dá)105%，兼具增長動(dòng)能與代際優(yōu)勢；北京、武漢小學(xué)生規(guī)模均突破85萬，總量支撐強(qiáng)勁。 

??供給端存在階段性壓力：深圳、西安廣義消化周期分別達(dá)11.9年、12.8年，主要是外圍區(qū)域庫存過高，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)供給依舊稀缺；武漢約6.1年，昆明約8.1年。 

??隨遷子女教育均等化政策將激活大量存量流動(dòng)人口的定居需求，為這類城市的庫存去化提供穩(wěn)定支撐，長期風(fēng)險(xiǎn)整體可控。 

??代表城市：深圳、北京、佛山、珠海、武漢、昆明、西安、金華、青島、濟(jì)南、貴陽。 

??三、結(jié)構(gòu)機(jī)會(huì)型：總量動(dòng)力不足，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)為主 

??這類城市低齡學(xué)生指標(biāo)處于TOP50中下游，需求增量動(dòng)能不足，但廣義庫存整體處于低位，供給端無系統(tǒng)性壓力，市場呈現(xiàn)“總量平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”的特征。 

??人口端偏弱形態(tài)各異：重慶小學(xué)生規(guī)模接近200萬，總量全國首位，但內(nèi)生增長動(dòng)力偏弱，需求更多依賴存量家庭置換；南通、福州等城市定居家庭密度偏低，增長動(dòng)能平緩。 

??供給端壓力不大：重慶、寧波、?？趶V義消化周期均不足3年，不存在顯著的供需失衡風(fēng)險(xiǎn)。 這類城市難出現(xiàn)系統(tǒng)性行情，需求將持續(xù)向核心城區(qū)、優(yōu)質(zhì)教育配套板塊、改善型產(chǎn)品集中，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)取代總量增長成為主線。 

??代表城市：天津、重慶、寧波、?？?、泉州、無錫、南通、烏魯木齊、溫州、紹興、南昌、福州。 

??四、雙重承壓型：供需兩端壓力并存，修復(fù)難度較大 

??這類城市是TOP50中市場壓力最集中的板塊，低齡學(xué)生指標(biāo)偏弱疊加廣義庫存高企，面臨需求支撐不足與供給過剩的雙重?cái)D壓。 

??人口端短板突出：哈爾濱低齡學(xué)生綜合得分位居TOP50末位，小學(xué)生發(fā)展速度僅96%、戶籍占比不足4%；長春、沈陽低齡人口結(jié)構(gòu)全面偏弱，剛需內(nèi)生動(dòng)力不足；石家莊幼小比僅26%，代際接力能力薄弱。 

??供給端壓力突出：太原、南寧廣義消化周期分別高達(dá)15.9年、13.1年，供需錯(cuò)配矛盾顯著。 

??公共服務(wù)均等化政策難以拉動(dòng)這類城市的總量需求擴(kuò)容，中期去庫存仍是核心任務(wù)，投資需嚴(yán)格聚焦核心城區(qū)稀缺性項(xiàng)目。 

??代表城市：哈爾濱、長春、沈陽、南京、石家莊、太原、南寧、嘉興、三亞、常州、揚(yáng)州。 

??4.4常住地公共服務(wù)政策疏導(dǎo)人口流動(dòng)，低齡人口優(yōu)勢城市確定性持續(xù)增強(qiáng)(略)

??05

       人口分化長期趨勢確立，行業(yè)新秩序有待政企協(xié)同構(gòu)建

??本文依托2022—2025年全國297個(gè)地級(jí)及以上城市幼小學(xué)生人口連續(xù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)市場供需基本面與最新政策導(dǎo)向，系統(tǒng)復(fù)盤低齡人口總量演變規(guī)律與城際分化特征，構(gòu)建“低齡學(xué)生綜合指標(biāo)+廣義庫存周期”的城市供需分型體系，研判常住地公共服務(wù)均等化對(duì)樓市中長期格局的深層影響。全文核心結(jié)論與展望如下： 

??5.1低齡人口收縮周期下，學(xué)齡結(jié)構(gòu)成為需求韌性核心先行指標(biāo)

??全國低齡人口已告別十余年擴(kuò)容周期，同步進(jìn)入確定性下行通道，代際接力動(dòng)能持續(xù)衰減是不可逆轉(zhuǎn)的中長期基調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，2025年全國小學(xué)在校生降至1.02億人，較2021年階段峰值下降5.6%；在園幼兒收縮節(jié)奏更快，同期降至3226萬人，較2021年歷史峰值降幅達(dá)32.9%。衡量代際接續(xù)能力的幼小比已回落至32%，在學(xué)前入園率接近飽和的背景下，這一數(shù)值已是真實(shí)代際結(jié)構(gòu)下的歷史性低位，標(biāo)志著全國層面原生住房剛需的代際擴(kuò)張周期正式收官，總量增長不再是房地產(chǎn)市場的主流邏輯。 

??但總量收縮之下，城際結(jié)構(gòu)分化的影響遠(yuǎn)大于總量變化，人口跨區(qū)域流動(dòng)的馬太效應(yīng)持續(xù)強(qiáng)化。全國地級(jí)市中僅27%實(shí)現(xiàn)小學(xué)生規(guī)模正增長，超三成城市出現(xiàn)學(xué)齡人口深度收縮，產(chǎn)業(yè)集聚、公共服務(wù)優(yōu)質(zhì)的核心城市持續(xù)虹吸年輕定居家庭，成為對(duì)沖全國總量下行的核心載體。相較于傳統(tǒng)常住人口總量指標(biāo)，小學(xué)生戶籍占比、幼小比、小學(xué)生發(fā)展速度等結(jié)構(gòu)性指標(biāo)，更能剝離人口基數(shù)干擾，精準(zhǔn)反映城市定居家庭密度與代際活力。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，TOP50核心城市小學(xué)生發(fā)展速度、幼小比、小學(xué)生戶籍占比三項(xiàng)指標(biāo)全面跑贏全國平均水平，且指標(biāo)表現(xiàn)與城市房地產(chǎn)投資前景排名高度匹配，印證學(xué)齡結(jié)構(gòu)是判斷樓市中長期需求韌性的核心先行錨點(diǎn)。 

??5.3順應(yīng)人口分化長期趨勢，政企協(xié)同構(gòu)建行業(yè)發(fā)展新秩序

??面向“十五五”發(fā)展新階段，房地產(chǎn)行業(yè)在建立供求新秩序的同時(shí)，也需順應(yīng)低齡人口結(jié)構(gòu)分化的長期趨勢，從企業(yè)投資布局與地方治理兩端協(xié)同發(fā)力，構(gòu)建適配分化格局的發(fā)展新模式。 

??對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，可將低齡學(xué)生指標(biāo)作為城市進(jìn)入與投資決策的參考維度之一，實(shí)施差異化的城市與產(chǎn)品策略。對(duì)韌性安全型城市，可適度加大核心板塊投入力度，產(chǎn)品端覆蓋剛需與改善全譜系，精準(zhǔn)匹配學(xué)齡家庭的教育配套型居住需求，把握人口集聚帶來的持續(xù)增量；對(duì)韌性修復(fù)型城市，聚焦核心城區(qū)剛需與首改賽道，依托穩(wěn)定的需求底盤加快庫存去化節(jié)奏，規(guī)避外圍高庫存板塊；對(duì)結(jié)構(gòu)機(jī)會(huì)型城市，放棄總量擴(kuò)張思路，深耕核心片區(qū)改善型產(chǎn)品與優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源，挖掘細(xì)分市場的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)；對(duì)雙重承壓型城市，嚴(yán)格控制投資總量，以去庫存、控風(fēng)險(xiǎn)為核心，僅布局城市核心配套成熟的稀缺性項(xiàng)目，堅(jiān)決規(guī)避外圍板塊供給過剩風(fēng)險(xiǎn)。 

??對(duì)地方治理而言，需建立人口結(jié)構(gòu)與住房供給的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，分類施策實(shí)現(xiàn)供需動(dòng)態(tài)平衡。人口流入型城市需建立學(xué)齡人口變化與教育資源、住宅用地供應(yīng)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，隨常住人口增長同步擴(kuò)容公辦學(xué)位、合理安排住宅用地供給，加快完善隨遷子女教育、公租房保障等公共服務(wù)配套，將人口集聚優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為平穩(wěn)的市場需求，避免供需偏緊引發(fā)市場波動(dòng)；人口流出型城市需嚴(yán)格控制住宅用地新增供應(yīng)規(guī)模，加快存量建設(shè)用地盤活與城市更新提質(zhì)，將住房供給與公共服務(wù)資源向核心產(chǎn)業(yè)片區(qū)集中，通過職住平衡與配套提升留住本地適齡人口、導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)人才，以空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)沖總量收縮壓力，防范全域庫存過剩風(fēng)險(xiǎn)。 

??長期來看，低齡人口結(jié)構(gòu)分化是城市樓市分化的底層邏輯。隨著人口跨區(qū)域流動(dòng)持續(xù)深化與公共服務(wù)均等化政策落地，城市間住房市場的分化將從短期周期波動(dòng)轉(zhuǎn)向長期基本面分野。唯有順應(yīng)人口流動(dòng)趨勢、精準(zhǔn)匹配家庭定居需求，才能推動(dòng)房地產(chǎn)市場向新的供求平衡狀態(tài)平穩(wěn)過渡，實(shí)現(xiàn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。