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??2026年作為“十五”規(guī)劃開(kāi)局之年，上半年房地產(chǎn)頂層定調(diào)、貨幣調(diào)控、城市發(fā)展、地方施策多維政策密集落地，形成覆蓋風(fēng)險(xiǎn)化解、市場(chǎng)托底、行業(yè)轉(zhuǎn)型、民生安居的完整政策體系。

??在政策推動(dòng)下，行業(yè)確定性持續(xù)累積，尤以上海、深圳、廣州等地穩(wěn)市場(chǎng)政策為代表，二季度以來(lái)新房市場(chǎng)持續(xù)保持較佳熱度。未來(lái)核心城市有望率先企穩(wěn)。

??從企業(yè)方面來(lái)看，行業(yè)償債高峰正逐步消退，債務(wù)到期壓力有所緩解，且隨著房地產(chǎn)融資支持制度的優(yōu)化完善，也有利于增強(qiáng)各方主體信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??可以說(shuō)，上半年雖然行業(yè)沒(méi)有出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，但2026年應(yīng)該是“筑底年”。

??2026年上半年，中央通過(guò)政治局會(huì)議確立房地產(chǎn)工作總綱領(lǐng)，對(duì)房地產(chǎn)與風(fēng)險(xiǎn)化解的表述出現(xiàn)多處邊際調(diào)整（詳見(jiàn)《中共中央政治局會(huì)議再提房地產(chǎn)，變化來(lái)了》）。

??這是二季度以來(lái)最核心的政策信號(hào)，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策正式從“風(fēng)險(xiǎn)集中攻堅(jiān)期”步入“風(fēng)險(xiǎn)常態(tài)化管控+行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)力期”的新階段。

??5月《城市更新“十五五”規(guī)劃》正式印發(fā)、中央財(cái)政支持城市更新行動(dòng)名單落地，6月統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度出臺(tái)、四部委聯(lián)合解讀配套政策（詳見(jiàn)《首部國(guó)家級(jí)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃！超2500億元資金支持》）。

??作為“十五五”時(shí)期城市發(fā)展的核心戰(zhàn)略，城市更新既是擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)投資、惠民生的全局性抓手，也在房地產(chǎn)增量開(kāi)發(fā)收縮的行業(yè)背景下，開(kāi)辟了規(guī)模大、確定性強(qiáng)的存量投資新賽道，戰(zhàn)略價(jià)值持續(xù)凸顯。

??至此，二季度形成了“頂層規(guī)劃定目標(biāo)、財(cái)政資金強(qiáng)保障、經(jīng)驗(yàn)復(fù)制破堵點(diǎn)、配套機(jī)制管長(zhǎng)效”的完整政策閉環(huán)。

??此外，6月18日《求是》刊發(fā)文章提出“加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表”，首次將“穩(wěn)定房地產(chǎn)”與“資產(chǎn)價(jià)格下跌對(duì)消費(fèi)信心的負(fù)向螺旋”綁定。直接指出了房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)減弱是抑制消費(fèi)的關(guān)鍵誘因，不再回避房?jī)r(jià)下跌對(duì)居民主觀財(cái)富感知的沖擊。

??這直接將房地產(chǎn)市場(chǎng)定位升級(jí)，“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”已不僅僅只是房地產(chǎn)的事情，更是激活內(nèi)需、刺激消費(fèi)的前提。

??在房地產(chǎn)頂層定調(diào)下，地方層面，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)優(yōu)化，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)累計(jì)出臺(tái)460次穩(wěn)市場(chǎng)政策。

??主要聚焦六大方向：一、253次優(yōu)化公積金政策，全面降低購(gòu)房與居住門檻，如額度提升、首付比例下調(diào)、使用范圍和功能擴(kuò)展等。二、95次加碼保障安居政策，完善多層次住房保障體系。如配售型保障房建設(shè)、提高租賃住房供給、保障房覆蓋范圍擴(kuò)大并同步放寬申請(qǐng)門檻。三、89次落地城市更新專項(xiàng)政策，構(gòu)建存量開(kāi)發(fā)長(zhǎng)效機(jī)制。四、73次推進(jìn)“好房子”建設(shè)政策，引領(lǐng)住房品質(zhì)全面升級(jí)。五、70次出臺(tái)補(bǔ)貼與稅費(fèi)利率優(yōu)惠政策，精準(zhǔn)降低購(gòu)房成本與交易門檻。六、40次優(yōu)化供給側(cè)管理政策，核心抓手在于盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化新增供應(yīng)地塊競(jìng)爭(zhēng)力。

??在政策推動(dòng)下，行業(yè)確定性持續(xù)累積，尤以上海、深圳、廣州等地穩(wěn)市場(chǎng)政策為代表，二季度以來(lái)新房市場(chǎng)持續(xù)保持較佳熱度，政策正向效應(yīng)充分顯現(xiàn)，為全國(guó)因城施策提供了可參照的實(shí)踐路徑。

• ??上海2月25日出臺(tái)政策，縮短非滬籍外環(huán)內(nèi)購(gòu)房社保年限至連續(xù)1年，符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房，持居住證滿5年非滬籍家庭可免社保限購(gòu)1套；

• ??深圳4月29日跟進(jìn)優(yōu)化，符合條件的戶籍/非戶籍家庭可在福田、南山、寶安新安街道增購(gòu)1套住房，持居住證非戶籍家庭可在上述區(qū)域免社保限購(gòu)1套；

• ??廣州4月30日發(fā)布穗八條，將公積金貸款最高額度提升至360萬(wàn)元、并支持賣舊買新。

??從市場(chǎng)反饋來(lái)看，上海自3月起一二房成交明顯上了一個(gè)臺(tái)階，其中商品住宅成交面積3月、4月、5月連續(xù)三個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)，截至2026年6月23日，6月商品住宅成交面積31.94萬(wàn)平方米，雖然較5月同期有所回落，但仍保持相對(duì)高位。

??二手房方面，3月、4月、5月成交面積持續(xù)保持200萬(wàn)平方米以上高位，高于2025年同期水平。

??深圳同樣從3月起進(jìn)入“小陽(yáng)春”，4月底新政出臺(tái)后，5月市場(chǎng)明顯在3月基礎(chǔ)上又上了一個(gè)臺(tái)階，2026年5月深圳商品住宅成交面積57.58萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲47%。截至2026年6月21日，6月商品住宅成交面積28.88萬(wàn)平方米，雖然不及5月水平，但6月成交仍將高于3月。

??二手房方面，深圳3月、4月、5月無(wú)論是成交面積還是成交均價(jià)均出現(xiàn)了明顯上升。

??廣州方面，上半年商品住宅成交高峰分別在3月和5月，4月相對(duì)較弱，但仍有60萬(wàn)平方米的規(guī)模，截至2026年6月21日，6月商品住宅成交面積36.47萬(wàn)平方米，市場(chǎng)熱度不及上海和深圳，但仍保持一定規(guī)模。

??我們認(rèn)為，下半年，各地將繼續(xù)堅(jiān)持因城施策總基調(diào)，緊扣中央“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、扎實(shí)推進(jìn)城市更新”的部署要求，立足本地市場(chǎng)供求實(shí)際，在上半年穩(wěn)市場(chǎng)政策基礎(chǔ)上進(jìn)一步精準(zhǔn)發(fā)力，供需兩端協(xié)同挖潛，持續(xù)釋放合理住房需求、盤活存量資產(chǎn)空間，推動(dòng)政策紅利穩(wěn)步轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)平穩(wěn)修復(fù)的內(nèi)生動(dòng)力。

??市場(chǎng)的企穩(wěn)，離不開(kāi)企業(yè)的穩(wěn)定。從企業(yè)融資來(lái)看，2026年上半年房地產(chǎn)融資政策始終保持寬松基調(diào)，尤其是4-5月央行屢次強(qiáng)調(diào)明確實(shí)施適度寬松的貨幣政策、維持LPR歷史低位，客觀上為房企債務(wù)續(xù)接、合理融資需求提供穩(wěn)定流動(dòng)性環(huán)境。

??在這一背景下，2026年二季度房企融資797.64億元，環(huán)比增長(zhǎng)30%，但同比仍減少32%，融資規(guī)模依然處在近年來(lái)的低位。

??好消息是，行業(yè)償債高峰正逐步消退。

??從債務(wù)到期來(lái)看，2025年房企債券到期規(guī)模達(dá)4540億元，而2026年房企整體債務(wù)到期規(guī)模明顯下降，全年到期約3521億元，其中一季度到期約1090億元，二季度到期約851億元為明顯低位，三季度到期1114億元。此后房企各季度發(fā)債及到期債券明顯走低。

??從目前的融資情況來(lái)看，到2027年房企基本能實(shí)現(xiàn)借新還舊覆蓋到期債務(wù)，債務(wù)到期壓力有所緩解。

??值得注意的是，隨著城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制的常態(tài)化推進(jìn)，以及項(xiàng)目貸款接續(xù)政策，為項(xiàng)目提供了更寬松的還貸緩沖期。這能有效緩解項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)壓力和企業(yè)償債壓力，支持項(xiàng)目建成交付，有利于增強(qiáng)各方主體信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??展望2026年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，行業(yè)供求關(guān)系預(yù)計(jì)將進(jìn)一步改善。

??從近期中央部委的政策導(dǎo)向來(lái)看，“城市高質(zhì)量發(fā)展”仍是核心關(guān)鍵詞，政策支撐體系進(jìn)一步加碼完善。一方面，《城市更新“十五五”規(guī)劃》印發(fā)實(shí)施，中央財(cái)政、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、中央預(yù)算內(nèi)投資等多元資金協(xié)同發(fā)力，多措并舉推動(dòng)城市更新走深走實(shí)，為行業(yè)投資側(cè)注入穩(wěn)定確定性；另一方面，常住地基本公共服務(wù)均等化改革全面推進(jìn)，國(guó)務(wù)院發(fā)布相關(guān)實(shí)施意見(jiàn)，強(qiáng)化流動(dòng)人口安居保障、擴(kuò)大公租房覆蓋范圍，資源配置持續(xù)向人口流入城市傾斜，既有助于加快城市去庫(kù)存進(jìn)程，也為行業(yè)帶來(lái)更多優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。城市更新提質(zhì)與公共服務(wù)均等化政策協(xié)同發(fā)力，為房地產(chǎn)行業(yè)需求釋放和投資拓展提供了更強(qiáng)的確定性。

??隨著中央與地方各項(xiàng)政策的落地效應(yīng)持續(xù)釋放，預(yù)計(jì)核心城市一二手房市場(chǎng)將加速企穩(wěn)，庫(kù)存壓力逐步緩解。其中，人口流入集中城市、城市更新相關(guān)賽道及居住改善型板塊，將成為主要受益領(lǐng)域。

??對(duì)企業(yè)而言，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，出險(xiǎn)房企的核心工作仍是?推進(jìn)債務(wù)重組、實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)出清?。穩(wěn)健未出險(xiǎn)房企則應(yīng)側(cè)重優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，加速三四線低效庫(kù)存折價(jià)去化，收縮弱能級(jí)城市布局。