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??近期，低利率房貸受到廣泛關(guān)注。疊加8月份房地產(chǎn)市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，以及LPR多個月未調(diào)整等因素，當(dāng)前房貸市場的整體情況需要更精準(zhǔn)地把握。這既有助于準(zhǔn)確理解房貸領(lǐng)域的金融政策，也有利于購房者更好地判斷后續(xù)房貸市場趨勢。

??一、現(xiàn)象：局部“2字頭”利率現(xiàn)身，整體利率總體在3.0-3.10%區(qū)間

??近期，社交平臺上多位購房者曬出“2字頭”房貸利率截圖，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。經(jīng)調(diào)研核實，此類低利率案例主要集中于兩類情形：一是五年期短期存量貸款，其利率錨定1年期LPR（3.0%），重定價后利率可降至2.5%左右；二是部分外資銀行針對優(yōu)質(zhì)客戶提供五年期以上房貸利率低至2.76%，但這類低息貸款設(shè)置了客戶資質(zhì)與合作渠道等門檻。從實際情況看，多數(shù)內(nèi)資銀行的房貸利率仍不低于3%。與此同時，多地銀行業(yè)自律公約已明確將新增房貸利率下限設(shè)定為3.0%。綜合來看，“2字頭”利率目前仍屬于局部現(xiàn)象。

??根據(jù)目前官方渠道、地方自媒體以及銀行信貸人員反饋的信息，我們對全國重點城市8月份的最低房貸利率進(jìn)行了摸底?？傮w來看，36個重點城市的首套房商貸利率集中在3.0%—3.1%區(qū)間。具體而言，各地披露的最低利率主要分為三檔：3.0%、3.05%和3.1%。在實際操作中，貸款利率通常存在一定浮動區(qū)間，一般介于3.0%至3.10%之間。同時，部分城市確實也出現(xiàn)了2.95%的利率，這通常與銀行推出的特定短期優(yōu)惠政策有關(guān)。

??二、政策基調(diào)：利率市場化改革疊加貼息政策加速落地

??房貸利率的總體基調(diào)是明確的。2024年5月，央行取消了全國層面的房貸利率政策下限，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶的風(fēng)險狀況自主定價，這標(biāo)志著房貸利率市場化實質(zhì)性落地。在實際操作中，利率一般很少低于3%，主要與公積金貸款有關(guān)，因為兩者之間必須保持一定差異。此外，銀行也需考慮盈利因素，進(jìn)一步下調(diào)利率已難以接受，因此房貸利率基本會維持在3%左右的區(qū)間。

??目前，房貸貼息廣義上涵蓋商業(yè)銀行按揭貸款的貼息、公積金貸款的貼息以及國企收購二手房貸款的貼息。而本文所討論的房貸貼息，主要針對商業(yè)銀行個人按揭貸款?？傮w來看，各地正在積極推進(jìn)此類貸款貼息，貼息模式也較為清晰。大致有兩種方式：一是按年貸款利息貼50%，二是按貸款金額的2%進(jìn)行貼息。以此計算，每年貼息約2萬元，兩年累計約5萬元。若將貼息考慮在內(nèi)，房貸實際利率可從3%左右降至2.9%左右。

??有購房者可能會問，為何不直接降低利率？這主要是因為利率本身的下降空間有限，尤其是LPR保持持續(xù)的穩(wěn)定。而在房貸方面，如果確實存在需求，采取貼息方式可能更為務(wù)實。需要注意的是，房貸貼息更多依賴財政資金，而非銀行讓利。通常來說，貼息期限大約為兩年，并非長達(dá)三十年，這也是考慮到地方財政的壓力。例如，若貼息兩年需支付5萬元成本，對地方財政而言已構(gòu)成一定負(fù)擔(dān)。不過，從各地情況來看，貼息總金額大致在2萬元左右，這種做法相對更為普遍。

??三、展望：當(dāng)前利率成本總體為低水平，關(guān)鍵在于用足杠桿的動力不足

??當(dāng)前房貸利率的總體成本已處于歷史較低水平，這一點值得肯定。所以即便利率降至3%或以下，其對市場的實際影響也不宜夸大。對于確有購房需求的人來說，利率能降則降自然是好事；但從整個行業(yè)來看，即便繼續(xù)調(diào)整，空間也相對有限。因此，采用房貸貼息的方式可能效果更為明顯，因為它能直接緩解未來1至2年的還貸壓力，這種減負(fù)效果更加實實在在，畢竟每個月的月供確實減輕了?？傮w來看，各地房貸利率基本基調(diào)是保持穩(wěn)定，但根據(jù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的實際需要，可以在房貸貼息政策方面進(jìn)行適度微調(diào)和創(chuàng)新。

??另外，在房貸方面，銀行自身的壓力感受可能更為明顯。隨著市場交易仍在調(diào)整，尤其是進(jìn)入淡季后，房貸需求會有所回落，這對銀行的貸款投放，包括其他消費貸款的推進(jìn)，都會帶來一定壓力。從實際感受來看，購房者對貸款仍有一定依賴，但并未完全落實為實際的貸款行為。盡管目前首付比例已降至15%，但更多購房者傾向于優(yōu)先使用公積金，將可提取和可貸款的額度用足，再補(bǔ)充部分首付。由于公積金貸款成本較低，這種做法客觀上對商業(yè)銀行貸款形成了一定的擠壓。因此，商業(yè)銀行下半年需要進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)，提升貸款吸引力，讓更多人愿意貸、貸得更多，這也是當(dāng)前最核心的焦點之一。如果這方面工作做得好，將對活躍房貸市場和促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易產(chǎn)生積極作用。