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??房價上漲和企穩(wěn)城市增多。

??8月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布7月70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)。70城中，23個城市新房價格環(huán)比上漲或持平，較6月份增加2個。杭州以環(huán)比0.3%的漲幅領(lǐng)跑全國，上海、深圳、揚(yáng)州、長春緊隨其后，漲幅均為0.2%。一二線熱點(diǎn)城市正成為本輪房價復(fù)蘇“領(lǐng)頭羊”。

??房價同比降幅延續(xù)收窄態(tài)勢。一線城市新房價格同比下降1.1%，降幅較6月收窄0.2個百分點(diǎn)，其中上海同比上漲3%；二線城市同比下降2.8%，降幅收窄0.3個百分點(diǎn)；三線城市降幅持平。這表明全國樓市下行動能持續(xù)減弱。

??銷售額同比降幅亦同步收窄。1～7月份，新建商品房銷售額42718億元，同比下降13.1%，降幅較6月收窄0.5個百分點(diǎn)。但需注意的是，新建商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降11.8%，降幅擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。這種反差意味著，“以價換量”的促銷力度正在減小，價格競爭最激烈階段已經(jīng)過去。

??一個重要信號是，1～7月，全國二手房交易網(wǎng)簽面積達(dá)4.82億平方米，同比增長10.2%，已超過新建商品房銷售面積。這標(biāo)志著，中國房地產(chǎn)市場正加速從增量時代邁向存量時代。

??17個城市房價上漲

??七八月份歷來是樓市淡季，市場復(fù)蘇節(jié)奏承壓。

??從房價表現(xiàn)來看，環(huán)比指標(biāo)略有下滑。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，一線城市新房價格環(huán)比由6月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平。其中，上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.1%和0.2%，北京下降0.3%。

??二線城市房價在6月份止跌后，7月份再度環(huán)比微降0.1%；三線城市環(huán)比下降0.3%，降幅持平。這既有季節(jié)性淡季影響，也與供給端收縮有關(guān)。

??市場機(jī)構(gòu)調(diào)研顯示，7月全國重點(diǎn)50城新建商品住宅新增供應(yīng)面積676萬平方米，環(huán)比下降32.5%，同比下降25.5%。1～7月累計供應(yīng)面積5464萬平方米，同比下跌22.2%，供應(yīng)端延續(xù)收縮態(tài)勢。

??70城中，17個城市新房價格環(huán)比上漲，較6月減少3個。杭州漲幅居首，環(huán)比上漲0.3%，同比亦上漲2.6%，其核心原因是供應(yīng)結(jié)構(gòu)向高端改善傾斜。

??杭州貝殼研究院院長上官劍表示，隨著杭州新房取消限價、新增供應(yīng)不斷往改善板塊集中，7月新房成交均價4.7萬元/平方米，達(dá)歷史最高值。當(dāng)月總價在800萬元以上改善產(chǎn)品成交占比同比上升，尤其是千萬元級豪宅，成交量同比上升7.1%。

??7月，上海、深圳、揚(yáng)州、長春四個城市新房價格環(huán)比均上漲0.2%；廣州、大連、南京、寧波、青島、武漢、南寧、重慶、無錫、煙臺、濟(jì)寧、宜昌，均微漲0.1%。

??二手房市場亦在修復(fù)。7月，一線城市二手房價格環(huán)比上漲0.2%，已連續(xù)5個月上行，但漲幅回落0.1個百分點(diǎn)。其中，上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.4%和0.2%，北京持平。二三線城市二手房價格環(huán)比分別下降0.3%和0.4%，降幅持平。

??同比降幅明顯收窄。7月，一線城市二手房價格同比下降3.7%，降幅收窄1.2個百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降4.5%、2%、4.7%和3.6%。二三線城市二手房價格同比分別下降5.1%和5.8%，降幅分別收窄0.3個和0.2個百分點(diǎn)。

??70城中，二手房價格環(huán)比上漲或持平城市有8個，較6月減少2個。其中，5個城市環(huán)比上漲，較6月減少4個，分別為廣州、上海、深圳、徐州、沈陽，漲幅依次為4%、3%、2%、2%、1%。

??廣州、徐州尤為值得關(guān)注，兩地二手房價格均已連續(xù)5個月環(huán)比上漲。廣州更是以4%漲幅成為本輪二手房市場領(lǐng)漲者。

??值得一提的是，廣州此番二手房價格回暖，是剛需、改善性需求共同支撐，各戶型呈現(xiàn)普漲格局。90平方米以下、90至144平方米、144平方米以上分別上漲0.4%、0.5%和0.3%。改善群體入場意愿強(qiáng)烈，成為二手房市場升溫的重要推手。

??新房投資銷售承受壓力

??相比之下，房地產(chǎn)投資和銷售端的下行壓力更大。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，投資端，1～7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43009億元，同比下降19.2%，降幅較1～6月擴(kuò)大1.2個百分點(diǎn)。

??這進(jìn)一步拖累固定資產(chǎn)投資整體表現(xiàn)。1～7月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比下降6.7%，降幅擴(kuò)大1個百分點(diǎn)；扣除房地產(chǎn)開發(fā)的固定資產(chǎn)投資下降3.7%。

??從細(xì)分指標(biāo)看，房屋施工面積同比下降12.7%，降幅擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)；新開工面積同比下降24%，降幅擴(kuò)大0.6個百分點(diǎn)；竣工面積同比下降23.2%，降幅收窄0.5個百分點(diǎn)。企業(yè)拿地和項(xiàng)目開工仍偏謹(jǐn)慎，整體投資意愿偏低。

??需注意，縮量供應(yīng)是今年主動調(diào)控的方向，土地端供應(yīng)確實(shí)在減少。

??銷售端，1～7月，新建商品房銷售面積45021萬平方米，同比下降11.8%，降幅擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)；新建商品房銷售額42718億元，下降13.1%，降幅收窄0.5個百分點(diǎn)。

??一個值得關(guān)注的細(xì)節(jié)是，銷售金額跌幅比銷售面積跌幅高出1.3個百分點(diǎn)，但這一差距持續(xù)收窄，而今年2～5月期間，兩者差距達(dá)2～6個百分點(diǎn)。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這表明開發(fā)商降價賣房意愿減弱。一方面，新房庫存周期趨于合理；另一方面，新房供給開始轉(zhuǎn)向好房子，以改善性需求為主，購房者更關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)與配套。同時，舊規(guī)庫存也在逐步消化。此外，前期降價賣房也證明了效果并不好，雖短期帶來銷售些許好轉(zhuǎn)，但見效周期明顯縮短，且不利于片區(qū)營商環(huán)境。

??商品房庫存延續(xù)出清趨勢。7月末，商品房待售面積75911萬平方米，同比下降0.8%，已連續(xù)5個月同比下跌。其中，待售3年以下面積55559萬平方米，下降3.6%。

??值得注意的是，需求正明顯向二手房轉(zhuǎn)移。若將新房和二手房交易量合并計算，整體住房需求其實(shí)仍在穩(wěn)步增長。

??從典型城市看，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會數(shù)據(jù)顯示，1～7月，北京二手住宅網(wǎng)簽達(dá)10.7萬套，為近5年同期新高。其中7月網(wǎng)簽1.4萬套，同比增長9.8%。上海7月二手住宅成交2.3萬套，亦為近5年同期新高。

??近期，高盛團(tuán)隊罕見唱多中國樓市，其認(rèn)為上海和深圳房價將在2028年底漲15%。多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著公積金等政策落地及改善性需求入市，9～10月市場有望迎來新房交易反彈。