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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】

       新黃浦?筑夢(mèng)城昌平硅谷SOHO店已開(kāi)啟試運(yùn)營(yíng)！項(xiàng)目改造自商辦樓宇，是上海新黃浦?筑夢(mèng)城跨區(qū)域布局保租房的重要落子，也是北京“商改?！睆膫€(gè)案探索邁向規(guī)?；瘜?shí)踐的又一標(biāo)志性案例，更為行業(yè)觀察存量資產(chǎn)盤活與保租房供給擴(kuò)容的協(xié)同路徑提供了一個(gè)有價(jià)值的樣本。

??圖：新黃浦·筑夢(mèng)城昌平硅谷SOHO店項(xiàng)目實(shí)拍

??01.“非居改保”存量盤活實(shí)踐，一處空置商辦資產(chǎn)的“第二次生長(zhǎng)”

??新黃浦·筑夢(mèng)城昌平硅谷SOHO店項(xiàng)目物業(yè)前身是2017年建成的硅谷SOHO-2號(hào)樓商業(yè)辦公樓宇，坐落于昌平區(qū)中興路21號(hào)院。

??去年5月，新黃浦發(fā)布上市公司公告，以2.15億元總價(jià)、單價(jià)9880元/㎡收購(gòu)標(biāo)的資產(chǎn)。新黃浦將這處長(zhǎng)期低效運(yùn)營(yíng)的商辦物業(yè)，納入保障性租賃住房體系，從法律層面敲定“商改?！甭涞芈窂?，為后續(xù)保租房資質(zhì)落地、享受租金定價(jià)、公積金提取、居住證辦理等政策紅利奠定合規(guī)基礎(chǔ)，保障項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定合規(guī)運(yùn)營(yíng)。

??作為國(guó)內(nèi)首批響應(yīng)租賃住房政策號(hào)召的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，國(guó)資背景的新黃浦積淀了深厚的租賃社區(qū)開(kāi)發(fā)、持有、全周期運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。此次進(jìn)京布局，是企業(yè)“輕重并舉”發(fā)展戰(zhàn)略與全國(guó)化擴(kuò)張的關(guān)鍵布局。

??圖：上海新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司公告截圖

??政策端的持續(xù)賦能，為項(xiàng)目落地提供了核心支撐。2021年國(guó)務(wù)院辦公廳就出臺(tái)政策，明確允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。聚焦北京，2025年北京市住房發(fā)展年度計(jì)劃提到，重點(diǎn)向產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和交通便利區(qū)域傾斜，并通過(guò)盤活存量商業(yè)辦公用房、城中村改造等渠道拓展保障房供給。政策層面的持續(xù)支持，進(jìn)一步保障了新黃浦·筑夢(mèng)城昌平硅谷SOHO店運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性與吸引力。

??從市場(chǎng)基本面來(lái)看，存量商辦空置與保租房缺口形成鮮明對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，全國(guó)3萬(wàn)平方米以上的閑置/低效商業(yè)物業(yè)總量超過(guò)8億平方米；截至2026Q1北京甲寫存量1367.99萬(wàn)方，持續(xù)處于存量去化的關(guān)鍵階段。與之相對(duì)，城市保租供需缺口長(zhǎng)期存在——當(dāng)前北京保租房規(guī)模約為4.74萬(wàn)套（間），保租房市占僅35%。海量低效商辦資產(chǎn)亟待盤活，青年人才安居需求難以滿足，雙重矛盾下“非居改保”市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生。新黃浦?筑夢(mèng)城昌平硅谷SOHO店精準(zhǔn)踩中政策與市場(chǎng)雙重風(fēng)口，通過(guò)資產(chǎn)重構(gòu)、功能轉(zhuǎn)換，讓空置商辦物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榫邆浞€(wěn)定現(xiàn)金流的保障性租賃住房，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值重塑。

??02.錨定昌平科創(chuàng)走廊核心，四維通勤實(shí)現(xiàn)職住一體化落地

??新黃浦·筑夢(mèng)城昌平硅谷SOHO店位居昌平科創(chuàng)走廊關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，是海淀-昌平產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)的中間樞紐，疊加產(chǎn)業(yè)集群、高校資源、立體交通、成熟生活配套四重優(yōu)勢(shì)，區(qū)位價(jià)值突出，精準(zhǔn)匹配科創(chuàng)青年客群的職住需求。

??1、產(chǎn)業(yè)與高校資源密集，夯實(shí)租住需求底盤

??項(xiàng)目3公里圈層密集落地中國(guó)氣象科技園、中關(guān)村昌平園、中關(guān)村興業(yè)創(chuàng)業(yè)園、中國(guó)電子昌平科技園等多個(gè)重點(diǎn)科創(chuàng)園區(qū)，集聚大量生物醫(yī)藥、電子信息、互聯(lián)網(wǎng)細(xì)分領(lǐng)域青年產(chǎn)業(yè)從業(yè)者；公交短駁可達(dá)中國(guó)政法大學(xué)（昌平校區(qū)）、中國(guó)石油大學(xué)（北京）、北京大學(xué)（昌平校區(qū)），大規(guī)模在校師生、青年科研教師構(gòu)成持續(xù)性剛性租住客群，保障項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定的需求底盤。

??同時(shí)，昌平承擔(dān)海淀產(chǎn)業(yè)外溢承接職能，西二旗互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集群、沙河高教新城、生命科學(xué)園生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)帶海量就業(yè)人群存在“海淀上班、昌平租住”的跨區(qū)租房需求，項(xiàng)目區(qū)位精準(zhǔn)承接外溢居住需求，形成差異化區(qū)位壁壘。

??2、多維交通配套體系，實(shí)現(xiàn)出行高效便捷

??項(xiàng)目享有城際高鐵+城市地鐵+地面公交+高速自駕四重復(fù)合通勤體系，是昌平保租房項(xiàng)目中交通配套的優(yōu)質(zhì)樣本，全方位適配青年租客跨區(qū)通勤、日常出行等多元化出行訴求。

??圖：新黃浦·筑夢(mèng)城昌平硅谷SOHO店項(xiàng)目區(qū)位示意

??軌道交通方面，項(xiàng)目距離昌平線昌平站車程約10分鐘，地鐵昌平線串聯(lián)西二旗、生命科學(xué)園、沙河三大京北核心就業(yè)板塊，直達(dá)海淀高新產(chǎn)業(yè)聚集地；地面公交方面，項(xiàng)目緊鄰硅谷南門、花雨汀西門雙公交站點(diǎn)，昌平53路、56路等多條線路覆蓋周邊高校與園區(qū)，滿足短途接駁需求；高速自駕方面，緊鄰G6京藏高速，無(wú)縫銜接北六環(huán)至北京二環(huán)主城，自駕通勤通達(dá)中心城區(qū)；城際出行方面，距高鐵昌平站、昌平北站車程也均在10分鐘左右，便捷支撐京津冀跨城商務(wù)、節(jié)假日城際出游需求。

??3、生活配套完善，覆蓋全生命周期日常需求

??項(xiàng)目周邊3公里商業(yè)、醫(yī)療、教育、文娛、商務(wù)配套全覆蓋：商業(yè)端坐擁北京悅薈廣場(chǎng)、新世紀(jì)商城、國(guó)泰百貨、物美超市等商超資源；醫(yī)療配套享受昌平區(qū)醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等資源；文娛涵蓋昌平體育館、昌平公園、白浮泉公園；商務(wù)資源全部覆蓋周邊四大科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園。全方位覆蓋租客居住、消費(fèi)、就醫(yī)、休閑、辦公全場(chǎng)景，大幅提升租住舒適度與居住粘性。

??圖：項(xiàng)目周邊配套資源示意；圖源：@昌平商務(wù)、@北京地鐵、@北京昌平

??
03.產(chǎn)品力迭代升級(jí)，多維構(gòu)建“品質(zhì)化居住”

??聚焦產(chǎn)品本身，新黃浦·筑夢(mèng)城昌平硅谷SOHO店從戶型規(guī)劃、室內(nèi)精裝、公區(qū)配套等多維度升級(jí)產(chǎn)品力，打造品質(zhì)化、場(chǎng)景化、智能化租住空間，適配全年齡段青年租住需求，重塑區(qū)域保租房產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

??1、多元戶型矩陣，高品質(zhì)、高性價(jià)比選擇

??結(jié)合商辦樓宇空間結(jié)構(gòu)特性，項(xiàng)目規(guī)劃多維度主力戶型，覆蓋獨(dú)居、合住、小家庭等全租住場(chǎng)景，戶型選擇靈活多元。主力產(chǎn)品包含建筑面積約40-50㎡一室一廳、37-48㎡二居室、66-70㎡二室一廳等，在控制單套面積、保障租金性價(jià)比的基礎(chǔ)上，有效提升空間利用率與居住功能性。同時(shí)，項(xiàng)目依托保租房政策紅利，在居住品質(zhì)與租金可負(fù)擔(dān)性之間實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)平衡。

??圖：新黃浦·筑夢(mèng)城昌平硅谷SOHO店項(xiàng)目樣板間實(shí)拍

??2、“全裝全配”實(shí)現(xiàn)拎包即住，兌現(xiàn)舒適居住體驗(yàn)

??房間配置上，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“全裝全配”，室內(nèi)配齊全套生活家電與家具，真正做到租客拎包即可入住。包含床與床墊、書桌、收納柜、空調(diào)、冰箱、電磁爐、微波爐、洗衣機(jī)等基礎(chǔ)生活設(shè)施，同時(shí)配備智能門鎖、智能馬桶等智能化設(shè)備，兼顧便捷性與現(xiàn)代居住體驗(yàn)。

??圖：新黃浦·筑夢(mèng)城昌平硅谷SOHO店項(xiàng)目樣板間實(shí)拍

??3、多元共享公區(qū)，構(gòu)建青年社群生態(tài)

??項(xiàng)目打造多元化共享空間，社區(qū)內(nèi)設(shè)置特色公共區(qū)域：Reception接待中心、Booth靜心書座、Lounge創(chuàng)想客廳、Gym燃力健身房。各類公區(qū)深度貼合青年租客休閑健身、獨(dú)處休憩、商務(wù)辦公、社交互動(dòng)的核心需求，將單一居住空間升級(jí)為有溫度、有社群、有場(chǎng)景的青年生活綜合體，打破傳統(tǒng)租住的孤島式居住模式。

??（左右滑動(dòng)查看更多）

??圖：新黃浦·筑夢(mèng)城昌平硅谷SOHO店項(xiàng)目公區(qū)實(shí)拍

??在服務(wù)上，新黃浦·筑夢(mèng)城已具備扎實(shí)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，依托項(xiàng)目自身特點(diǎn)及租戶群體特征，為租戶營(yíng)造居家體驗(yàn)優(yōu)秀、鄰里氛圍濃郁的社區(qū)環(huán)境，提供全方位的租住保障。

??04.行業(yè)示范價(jià)值，存量資產(chǎn)盤活與保租房供給擴(kuò)容共贏

??從行業(yè)視角來(lái)看，新黃浦·筑夢(mèng)城昌平硅谷SOHO店為觀察“商改?！蹦Ｊ降囊?guī)?；涞靥峁┝艘粋€(gè)典型樣本，其示范價(jià)值可從以下三個(gè)維度加以理解。

??1、“商改?！睒颖?，為存量盤活提供完整路徑參考

??在全國(guó)商辦大面積空置、郊區(qū)寫字樓去化艱難的背景下，新黃浦將閑置商辦資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的保租房資產(chǎn)，既化解了開(kāi)發(fā)商存量物業(yè)的滯銷難題，又實(shí)現(xiàn)“第二增長(zhǎng)曲線”的開(kāi)發(fā)，為存量商辦盤活提供了一個(gè)從資產(chǎn)獲取、政策適配到運(yùn)營(yíng)落地的完整參考范例。

??2、引領(lǐng)保租房向“品質(zhì)化居住”升級(jí)

??新黃浦?筑夢(mèng)城以品質(zhì)交付、智能配置、多元公共空間、專業(yè)化管家服務(wù)，重新定義保租房產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。這正是行業(yè)發(fā)展邏輯從“?；尽鞭D(zhuǎn)向“提品質(zhì)”的具體實(shí)踐，順應(yīng)了新市民、青年人才對(duì)居住環(huán)境、生活品質(zhì)不斷提升的訴求。

??3、落地產(chǎn)城融合人才安居配套范本

??項(xiàng)目錨定昌平科創(chuàng)走廊產(chǎn)業(yè)布局，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套服務(wù)匹配區(qū)域科創(chuàng)人才、青年從業(yè)者客群需求，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才集聚、安居配套的深度融合。為全國(guó)各大產(chǎn)業(yè)新城、科創(chuàng)園區(qū)依托存量改造補(bǔ)齊人才安居短板、完善產(chǎn)城融合配套，提供可借鑒的產(chǎn)品實(shí)踐樣本。

??小結(jié)

??新黃浦·筑夢(mèng)城昌平硅谷SOHO店，是存量時(shí)代多方共贏的優(yōu)質(zhì)實(shí)踐。就商辦物業(yè)盤活而言，為空置的辦公資產(chǎn)找到了一條兼顧社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)回報(bào)的盤活路徑；就保租房供給而言，為昌平科創(chuàng)走廊上的青年人才提供了區(qū)位適配、品質(zhì)可靠的居住選擇；就新黃浦自身而言，項(xiàng)目標(biāo)志著品牌從上海走向全國(guó)的戰(zhàn)略邁出了實(shí)質(zhì)性一步。

??隨著“商改?！闭咴诟喈a(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和交通便利區(qū)域的深入推進(jìn)，類似項(xiàng)目有望加速?gòu)?fù)制，為城市存量資產(chǎn)盤活與住房保障體系完善提供持續(xù)動(dòng)能。

??—THE END—

??（文章內(nèi)容僅為作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)）