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??上海樓市又迎來新一輪政策調(diào)整。8月20日，上海市住建委、上海市房管局、上海市公積金管理中心等六部門聯(lián)合發(fā)布《關于優(yōu)化本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涵蓋住房公積金、個人住房信貸、購房補貼、房票安置、存量二手房收購五大方面共八項舉措，被業(yè)界稱為“滬八條”。

??這是繼2025年8月“滬六條”、2026年2月“滬七條”之后，上海再次出手優(yōu)化房地產(chǎn)政策。從政策設計來看，此番“滬八條”進一步聚焦疏通“賣舊買新”置換鏈條，力圖在樓市企穩(wěn)回升的關鍵節(jié)點注入新動能。新政自8月21日起正式施行。

??公積金政策再度拓寬“工具箱”。在2025年“滬六條”支持提取公積金支付預售新房首付款的基礎上，此次將范圍擴大至購買現(xiàn)房，并維持“既提又貸”。同時，購房提取頻次由5年內(nèi)“提取一次”調(diào)整為“每個自然年提取一次”，提取金額上限放寬至該套住房自有資金實際支付房款。值得關注的是，購房契稅及車位、儲藏室購置費用也被納入公積金提取范圍。

??信貸政策精準指向外環(huán)外。購買外環(huán)外住房的二套房商業(yè)貸款最低首付比例，從“不低于20%”下調(diào)至“不低于15%”。調(diào)整后，上海首套房商貸最低首付比例統(tǒng)一為15%，外環(huán)內(nèi)二套房維持25%，外環(huán)外降至15%。

??“以舊換新”補貼打出真金白銀。2026年8月21日至2027年3月31日，居民在外環(huán)外購買新房并完成網(wǎng)簽備案，且在備案日前后一年內(nèi)出售自有住房的，可按新房貸款總額1%申領補貼，單套最高5萬元；若出售的二手房位于外環(huán)內(nèi)，可疊加補貼3萬元，單套最高補貼8萬元。補貼總金額2億元，用完即止。

??此外，新政還提出加大房票安置實施力度，重點面向城中村改造、舊城區(qū)改建等項目；同時推進中心城區(qū)收購二手住房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，形成存量盤活與增量需求的有效銜接。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，本輪政策精準度較高，兼顧多樣化需求與區(qū)域統(tǒng)籌引導，對鞏固市場穩(wěn)中向好態(tài)勢具有積極作用，更本質(zhì)上是為居民家庭釋放多樣化、高品質(zhì)住房需求，并推動存量與增量市場統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，為上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展注入新動力。

??同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認為，“滬八條”最大看點是公積金政策，三條公積金新政緊隨國務院《住房公積金管理條例》修訂出臺，落地及時高效，切實降低了剛需和改善型家庭的購房總支出。外環(huán)外二套首付降至15%，利于外圍二套改善需求的進一步釋放，緩解外環(huán)外的庫存壓力。

??從今年前7個月，上海樓市交出的“成績單”來看，二手房市場是最大的亮點。據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，前7個月上海二手房累計網(wǎng)簽成交約17.04萬套，同比增長約14%。7月單月成交23078套，同比增長19.3%，創(chuàng)近五年7月同期最高。

??價格方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上海二手房價格自2月起環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，至7月已連續(xù)6個月保持正增長，累計上漲2.2%。

??新房市場回暖之中呈現(xiàn)分化格局。上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1～7月上海商品房銷售面積942.74萬平方米，同比增長2.4%。其中，住宅銷售面積563.07萬平方米，下降25.7%。另據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月單月，上海新房成交面積40.8萬平方米，同比增長19.5%。在7月上海新房成交面積前十樓盤中，TOP4全是“10萬元+”高端項目。高端項目成交占比提升帶動新房成交均價環(huán)比上漲8.6%，同比上漲14.2%，達81493元/平方米，創(chuàng)年內(nèi)高點。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦將當前市場概括為“兩頭熱、中間溫”，剛需買家入市積極，高端買家緊盯核心區(qū)稀缺資產(chǎn)，但總價500萬～600萬元的中段改善需求雖有啟動苗頭，卻因各類顧慮而在“買新”環(huán)節(jié)有所搖擺。這種結(jié)構性矛盾，正是“滬八條”精準施策的靶心，直擊置換鏈條關鍵環(huán)節(jié)，推動觀望需求有序釋放。

??某機構上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認為，“滬八條”是上海在市場企穩(wěn)基礎上進行的“精準鞏固型”調(diào)控，著力點進一步聚焦上海外環(huán)外市場與一二手房聯(lián)動鏈條。新政落地恰逢“金九銀十”購房窗口期，預計短期內(nèi)上海一二手住房成交量將繼續(xù)回升，外環(huán)外新房去化速度或有所加快，房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定態(tài)勢有望得到進一步鞏固。

??從2月的“滬七條”到8月的“滬八條”，上海在半年內(nèi)兩次加碼樓市支持政策。從調(diào)減限購到打通置換，政策工具箱的精準度不斷提升。正如市場觀察人士所言，此次新政在“金九銀十”到來前落地，且特別強調(diào)“限時限額”的補貼機制，意在引導購房者加快決策節(jié)奏。當政策紅利與市場內(nèi)生動能形成合力，上海樓市下半年的成色，值得期待。