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??2026年，出險(xiǎn)房企債務(wù)重組進(jìn)入集中落地期。

??今年下半年以來，寶龍地產(chǎn)、花樣年、龍光集團(tuán)先后完成境外債務(wù)重組，一大批企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有序化解。

??硬幣總有兩面。

??在重組闖關(guān)捷報(bào)頻傳的同時(shí)，另一組現(xiàn)象同樣值得警惕：旭輝、奧園在重組落地后再度出現(xiàn)了二次違約；還有碧桂園、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋等重組成功企業(yè)又新增逾期債務(wù)。

??這輪行業(yè)化債即將進(jìn)入收尾階段，而那些出現(xiàn)二次違約或新增逾期債務(wù)的出險(xiǎn)房企究竟還差哪一步？

??2026年以來，企業(yè)化債不斷迎來突破性進(jìn)展。

??8月21日，龍光集團(tuán)發(fā)布公告，境外整體債務(wù)重組計(jì)劃已生效。境內(nèi)外重組完成后，企業(yè)將繼續(xù)做好穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、保交房工作。

??龍光并非今年第一家闖關(guān)成功的出險(xiǎn)房企。

??7月30日，花樣年控股境外債務(wù)重組正式落地生效?；幽甑摹白跃取睅缀踟灤┝诵袠I(yè)債務(wù)重組整個(gè)時(shí)間線，自2021年10月一筆2.05億美元票據(jù)違約，花樣年自此開啟了一場(chǎng)漫長(zhǎng)且曲折的自救。歷時(shí)五年，規(guī)模約40.18億美元境外債務(wù)的重組，終于走完了全部法定流程。

??在此之前的6月下旬，寶龍地產(chǎn)境外債重組落地，此前境內(nèi)6筆約43.36億元債券重組方案也于年初通過。

??更早之前的6月17日中駿集團(tuán)控股發(fā)布公告，境外債務(wù)重組計(jì)劃已獲香港高等法院認(rèn)許，23.88億美元境外債務(wù)重組正式生效。債權(quán)人投票同意率高達(dá)99%，遠(yuǎn)超法定標(biāo)準(zhǔn)。

??一家接一家地闖關(guān)成功給市場(chǎng)打了一劑強(qiáng)心針，說明債權(quán)人與司法體系對(duì)出險(xiǎn)房企的重組已不再觀望。未來會(huì)有更多出險(xiǎn)房企循著同一條路徑完成重組，重新獲得正常經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)。

??另外，路勁、合景泰富等企業(yè)的境外債重組協(xié)議基本已獲得高比例債權(quán)人贊成，債務(wù)重組正朝“終點(diǎn)線”沖刺。

??8月19日，路勁發(fā)布公告，持有現(xiàn)有票據(jù)及現(xiàn)有永續(xù)證券本金總額逾75%的持有人已加入重組支持協(xié)議。這標(biāo)志著成功推進(jìn)實(shí)施重組的一個(gè)重要里程碑。

??稍早的8月10日，合景泰富披露占對(duì)應(yīng)債務(wù)本金總額約74.17%的持有人已加入或同意加入重組支持協(xié)議，距法院批準(zhǔn)門檻僅一步之遙。本次重組覆蓋其約為48.33億美元境外債務(wù)。

??本輪債務(wù)重組落地提速背后有一個(gè)關(guān)鍵信號(hào)：經(jīng)過數(shù)年僵持，債權(quán)人信心正在回籠，同時(shí)也不再傾向于繼續(xù)拖延，“互相讓步換確定性”成了雙方共同的選擇。

??重組“成功”只是了結(jié)了舊賬，賬面出清不等于現(xiàn)金回血。重組落地之后，企業(yè)能不能真正站穩(wěn)，才是更大的考驗(yàn)。

??以花樣年為例，雖然境外債務(wù)重組成功，但還要面對(duì)的是截至6月5日境內(nèi)139.9億元到期未清償債務(wù)，以及2025年僅7.88億元合約銷售額，經(jīng)營(yíng)壓力依舊較大。

??龍光集團(tuán)境外整體債務(wù)重組計(jì)劃落地，但截至2026年7月31日未能如期償還債務(wù)合計(jì)416億元。

??除此之外，一些重組成功房企還面臨“二次違約”的情況。

??典型如中國(guó)奧園，自2024年3月首次境外重組完成后，企業(yè)在2026年5月宣布未能支付三筆美元優(yōu)先票據(jù)的到期利息，構(gòu)成違約并觸發(fā)交叉違約并全面暫停境外債償付，同時(shí)啟動(dòng)新一輪重組。

??另外還有一部分企業(yè)的新債還在不斷生成。碧桂園很典型，1-6月合并范圍違約債務(wù)累計(jì)凈新增107.52億元，本金利息逾期、涉訴、交叉違約交織。

??重組成功之后二次違約和新增債務(wù)逾期仍然頻頻發(fā)生，本質(zhì)上在于重組方案賴以成立的若干前提假設(shè)，在后續(xù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境中未能兌現(xiàn)。也就是說，重組只是推遲而不是造血，化債成敗的根本在于經(jīng)營(yíng)實(shí)質(zhì)修復(fù)。

??從化債的完整鏈條來看，當(dāng)前仍缺少?gòu)膫鶆?wù)削減向經(jīng)營(yíng)造血過渡的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

??其一，銷售端企穩(wěn)是所有重組方案償付安排的共同前提，若市場(chǎng)未能修復(fù)，削減的債務(wù)僅是被推遲而非被消化。

??其二，出險(xiǎn)房企普遍持有存量資產(chǎn)但難以按合理價(jià)格出清，化債進(jìn)入下半場(chǎng)后，亟需形成支持存量資產(chǎn)折價(jià)出清的市場(chǎng)環(huán)境。

??其三，境內(nèi)債權(quán)人分散博弈導(dǎo)致處置效率低下，化債機(jī)制有必要從個(gè)案協(xié)商逐步升級(jí)為具備統(tǒng)一規(guī)則的行業(yè)出清安排。

??2026年房企債務(wù)重組落地提速釋放積極信號(hào)，加之年內(nèi)債務(wù)到期壓力也有所減弱，疊加一系列政策引導(dǎo)，房企回歸正常經(jīng)營(yíng)軌道的環(huán)境支撐也更加穩(wěn)固，行業(yè)最困難的時(shí)候已經(jīng)過去。

??債務(wù)重組成功并非一勞永逸，為避免二次違約等情況出現(xiàn)，出險(xiǎn)房企還需在經(jīng)營(yíng)層面取得實(shí)質(zhì)修復(fù)。銷售回款與資產(chǎn)流動(dòng)性的恢復(fù)，決定了出險(xiǎn)房企能否由階段性脫困轉(zhuǎn)向持續(xù)經(jīng)營(yíng)，也是衡量本輪房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解成效的關(guān)鍵。