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??中國人民銀行上?？偛?，各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市分行；國家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局；國家開發(fā)銀行，各政策性銀行、國有商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：

??為深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的決策部署，完善房地產(chǎn)信貸管理，維護(hù)購房人合法權(quán)益，滿足行業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運(yùn)行，現(xiàn)將《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

??附件：關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見

??中國人民銀行　　

??國家金融監(jiān)督管理總局

??2026年8月28日　

??附件

關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見

??第一章 總則

??第一條 為完善房地產(chǎn)信貸管理，維護(hù)購房人合法權(quán)益，滿足行業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運(yùn)行，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國中國人民銀行法》《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》《中華人民共和國商業(yè)銀行法》等法律法規(guī)，制定本意見。

??第二條 適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，構(gòu)建全面覆蓋、有序銜接的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品和管理體系，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。遵循以下原則：

??一是堅(jiān)持以人民為中心，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。配合商品住房銷售制度改革，改革個人住房貸款制度，優(yōu)化住房金融服務(wù)，支持剛性和改善性住房需求，助力健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

??二是堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，系統(tǒng)集成。圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、運(yùn)營全鏈條，改進(jìn)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸體系，統(tǒng)籌規(guī)劃全生命周期和各細(xì)分領(lǐng)域信貸產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)總量合理、結(jié)構(gòu)均衡、期限匹配、專款專用。

??三是堅(jiān)持制度規(guī)范，審慎管理。完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，強(qiáng)化前瞻性防范和逆周期調(diào)節(jié)，規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)主體融資行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運(yùn)行。

??四是堅(jiān)持有序發(fā)展，防范風(fēng)險。豐富房地產(chǎn)貸款產(chǎn)品和服務(wù)，提高風(fēng)險定價能力，支持行業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)監(jiān)督管理，強(qiáng)化貸款質(zhì)量監(jiān)測預(yù)警，防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

??第三條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照本意見要求，完善房地產(chǎn)信貸管理機(jī)制，加強(qiáng)各類房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)協(xié)同布局，優(yōu)化內(nèi)外部業(yè)務(wù)流程，提高全鏈條管理服務(wù)能力，有效防范金融風(fēng)險。

??第二章 房地產(chǎn)貸款品種

??第四條 本意見所稱的房地產(chǎn)貸款指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于商品住房、保障性住房、租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)、建設(shè)、銷售、運(yùn)營的各類貸款。

??第五條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放用于繳交土地出讓價款及相關(guān)稅費(fèi)的貸款。

??第六條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，包括商品住房開發(fā)貸款、保障性住房開發(fā)貸款、住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款等。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理，確保?？顚Ｓ茫瑢?shí)現(xiàn)貸款發(fā)放與項(xiàng)目建設(shè)周期相匹配。

??第七條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以在房地產(chǎn)銷售階段發(fā)放購房貸款，包括個人住房貸款、住房租賃團(tuán)體購房貸款、商業(yè)用房購房貸款等。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行個人住房貸款發(fā)放規(guī)定，切實(shí)保障購房人合法權(quán)益。

??第八條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以在房地產(chǎn)運(yùn)營階段發(fā)放經(jīng)營性貸款，包括經(jīng)營性物業(yè)貸款、住房租賃經(jīng)營性貸款等。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)運(yùn)營階段的合理資金需求，豐富貸款產(chǎn)品和服務(wù)，推動住房品質(zhì)提升和房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

??第九條 中國人民銀行、金融監(jiān)管總局按照職責(zé)分工可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要，新設(shè)房地產(chǎn)貸款品種。

??第三章 房地產(chǎn)開發(fā)貸款

??第十條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于房地產(chǎn)項(xiàng)目（含商品住房、保障性住房、租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等）開發(fā)建設(shè)的貸款。

??第十一條 開發(fā)企業(yè)申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，項(xiàng)目資本金比例應(yīng)符合國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度相關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目資本金應(yīng)先于房地產(chǎn)開發(fā)貸款全額到位，并與房地產(chǎn)開發(fā)貸款配套投入項(xiàng)目建設(shè)。

??第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行主辦銀行制，單個房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)一家銀行作為主辦銀行（單家貸款行或銀團(tuán)貸款牽頭行），對項(xiàng)目資金進(jìn)行封閉管理。

??項(xiàng)目公司應(yīng)在主辦銀行開立資金賬戶。項(xiàng)目存續(xù)期間，除按規(guī)定要求監(jiān)管的預(yù)售資金、定金等外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、項(xiàng)目自有資金、現(xiàn)房銷售資金等與項(xiàng)目相關(guān)的全部資金均應(yīng)納入在主辦銀行開立的資金賬戶管理。主辦銀行和資金賬戶在房地產(chǎn)開發(fā)貸款結(jié)清前原則上不得變更。

??項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶和定金賬戶應(yīng)按規(guī)定在主辦銀行開立。項(xiàng)目公司對外負(fù)債、投資等影響金融債務(wù)安全的重大事項(xiàng)，應(yīng)事先告知主辦銀行。

??第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限應(yīng)與項(xiàng)目建設(shè)、銷售周期相匹配，覆蓋項(xiàng)目開工到竣工備案全過程。預(yù)售項(xiàng)目貸款期限原則上不超過3年，最長不超過5年；現(xiàn)房銷售項(xiàng)目貸款期限原則上不超過5年，最長不超過7年。貸款用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，期限原則上不超過7年。首次還本日期原則上應(yīng)在項(xiàng)目竣工備案后，經(jīng)協(xié)商一致的可以提前歸還貸款本金。

??銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要綜合評估項(xiàng)目建設(shè)周期、銷售方式和前景、還款來源保障等，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額和期限。

??第十四條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)以項(xiàng)目土地、在建工程為抵押，并可以根據(jù)情況采取股東擔(dān)保、股權(quán)質(zhì)押等方式進(jìn)行增信。

??第十五條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、風(fēng)險情況分批發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，并通過在主辦銀行開立的資金賬戶受托支付至項(xiàng)目公司交易對象賬戶。

??第十六條 保障性住房開發(fā)貸款指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的專項(xiàng)用于支持符合要求的配售型保障性住房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的貸款。貸款人應(yīng)按照保本微利原則，在全面測算項(xiàng)目綜合收益和風(fēng)險基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營周期和還款來源、資金成本等情況，合理確定貸款利率和還款方式。貸款利率一般應(yīng)低于商品住房開發(fā)貸款利率水平。

??第十七條 住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向依法合規(guī)新建、改建長期租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體發(fā)放的用于建設(shè)租賃住房的貸款。住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款期限一般為3年，最長不超過5年。

??第四章 購房貸款

??第十八條 購房貸款指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向自然人或企業(yè)等法人實(shí)體發(fā)放的購買房屋用于自住、經(jīng)營或租賃的貸款，包括個人住房貸款、商業(yè)用房購房貸款、住房租賃團(tuán)體購房貸款等。

??第十九條 個人住房貸款指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向自然人發(fā)放的用于購買住房的貸款。貸款對象需符合住房所在城市購房條件。

??第二十條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個人住房貸款應(yīng)符合最低首付比例要求。個人住房貸款期限最長不超過40年，金額不得超過擬購買住房的評估價值。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期一次性還本付息或按月還本付息；貸款期限在1年以上的，按月還本付息。

??第二十一條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個人住房貸款應(yīng)重點(diǎn)評估借款人還款能力，加強(qiáng)借款人收入真實(shí)性核查，審慎做好借款人風(fēng)險識別，并符合個人住房貸款支出與收入比例、個人債務(wù)支出與收入比例的上限要求。

??第二十二條 所購新建住房實(shí)行現(xiàn)房銷售的，個人住房貸款應(yīng)在銷售備案后發(fā)放；實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)嚴(yán)格在項(xiàng)目竣工備案后發(fā)放。

??個人住房貸款應(yīng)通過受托支付方式發(fā)放。對實(shí)行現(xiàn)房銷售的，受托支付至項(xiàng)目公司在主辦銀行開立的資金賬戶；對實(shí)行預(yù)售的，受托支付至項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。所購住房為再交易住房的，受托支付至貸款合同約定的借款人交易對象賬戶。

??第二十三條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個人住房貸款應(yīng)要求借款人以所購住房作為抵押。對于暫未取得所購住房不動產(chǎn)權(quán)屬證書或其他情形無法辦理抵押登記的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)視情要求借款人辦理抵押預(yù)告登記、追加其他階段性擔(dān)保等。

??第二十四條 對于已發(fā)放的浮動利率個人住房貸款，當(dāng)貸款利率水平與全國新發(fā)放個人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時，借款人可以與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商變更合同約定的利率水平，或申請新發(fā)放浮動利率個人住房貸款置換存量貸款，方式應(yīng)由借款人自主選擇。變更后或新發(fā)放貸款利率加點(diǎn)幅度由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，不得低于變更或置換貸款時所在城市個人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有），貸款金額不得高于原貸款剩余本金金額。

??銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放貸款金額隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加購房貸款。

??第二十五條 鼓勵符合條件的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以個人住房貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行信貸資產(chǎn)支持證券，分散信用風(fēng)險，提高貸款投放能力，完善房地產(chǎn)貸款利率市場化形成機(jī)制。

??第二十六條 對于存量個人住房貸款借款人階段性失去收入來源導(dǎo)致還款困難的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以按市場化、法治化原則與借款人自主協(xié)商，靈活采取合理延后還款時間、貸款展期、延遲還本等方式調(diào)整還款計(jì)劃。

??第二十七條 商業(yè)用房購房貸款指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向自然人或企業(yè)等法人實(shí)體發(fā)放的用于購買商業(yè)用房（含商住兩用房）的貸款。

??申請貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工備案的房屋。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放商業(yè)用房購房貸款應(yīng)符合最低首付比例要求。商業(yè)用房購房貸款期限一般不超過10年，最長不超過15年。

??自然人申請商業(yè)用房購房貸款的，應(yīng)參照個人住房貸款支出與收入比例、個人債務(wù)支出與收入比例的上限要求執(zhí)行。

??第二十八條 住房租賃團(tuán)體購房貸款指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向企業(yè)、符合條件的事業(yè)單位、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)放的，用于依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房長期持有運(yùn)營的貸款。

??申請住房租賃團(tuán)體購房貸款購買的房屋應(yīng)為法律關(guān)系清晰、已竣工備案的商品住房、商業(yè)用房等，貸款存續(xù)期內(nèi)，房屋租賃用途不得改變。住房租賃團(tuán)體購房貸款期限最長不超過30年，貸款金額原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。

??第五章 經(jīng)營性貸款

??第二十九條 經(jīng)營性物業(yè)貸款指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)發(fā)放的以經(jīng)營性物業(yè)為抵押的貸款。貸款對象為依法成立、持有已竣工備案、取得不動產(chǎn)權(quán)證書并投入運(yùn)營的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等，不包括商品住房、租賃住房。

??經(jīng)營性物業(yè)貸款期限最長不超過15年，貸款金額原則上不超過物業(yè)評估價值的70%，第一還款來源應(yīng)為承貸物業(yè)本身的經(jīng)營收入。

??第三十條 住房租賃經(jīng)營性貸款指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向運(yùn)營自有產(chǎn)權(quán)或依法合規(guī)改造形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房的住房租賃企業(yè)發(fā)放的用于日常運(yùn)營的貸款。

??住房租賃企業(yè)運(yùn)營自有產(chǎn)權(quán)長期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營性貸款期限最長不超過20年，貸款金額原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。

??住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，住房租賃經(jīng)營性貸款期限最長不超過5年，貸款金額原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

??對于開發(fā)建設(shè)和持有運(yùn)營為同一主體的租賃住房項(xiàng)目，住房租賃經(jīng)營性貸款可以用于置換項(xiàng)目前期的住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款。

??第六章 房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理

??第三十一條 中國人民銀行依法實(shí)施房地產(chǎn)宏觀信貸調(diào)控，牽頭建立房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策框架，會同相關(guān)部門制定房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策，開展宏觀審慎管理。金融監(jiān)管總局依法對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)實(shí)施監(jiān)督管理。

??第三十二條 中國人民銀行會同金融監(jiān)管總局確定全國個人住房貸款、商業(yè)用房購房貸款最低首付比例政策。

??中國人民銀行會同金融監(jiān)管總局對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理。

??個人住房貸款利率政策由中國人民銀行另行規(guī)定。

??中國人民銀行根據(jù)市場形勢、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險情況、系統(tǒng)性金融風(fēng)險狀況等，會同相關(guān)部門建立其他房地產(chǎn)金融逆周期調(diào)節(jié)機(jī)制。

??第三十三條 中國人民銀行對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)開展宏觀審慎監(jiān)測評估。根據(jù)監(jiān)測評估結(jié)果，可會同相關(guān)部門調(diào)整適用的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理工具參數(shù)。

??第三十四條 中國人民銀行會同金融監(jiān)管部門針對房地產(chǎn)發(fā)展新模式需要，改革完善房地產(chǎn)信貸、債券、股票、資管、境外融資等全口徑房地產(chǎn)金融統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系并開展統(tǒng)計(jì)監(jiān)測。相關(guān)部門按照職責(zé)分工對各領(lǐng)域房地產(chǎn)融資進(jìn)行統(tǒng)計(jì)監(jiān)測。

??銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要優(yōu)化統(tǒng)計(jì)業(yè)務(wù)流程，完善房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)報送制度，根據(jù)規(guī)定報送統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，加強(qiáng)金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)源頭質(zhì)量管理，確保報送的數(shù)據(jù)及時、準(zhǔn)確、完整，嚴(yán)防數(shù)據(jù)造假。

??第七章 附則

??第三十五條 本意見所稱的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)指在中華人民共和國境內(nèi)設(shè)立的政策性開發(fā)性銀行和商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用合作社等吸收公眾存款的金融機(jī)構(gòu)。政策性開發(fā)性銀行在符合自身職能定位和業(yè)務(wù)范圍的前提下，依法依規(guī)開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。

??第三十六條 本意見自印發(fā)之日起施行，施行之日前已簽訂房地產(chǎn)貸款合同的，繼續(xù)按照合同約定執(zhí)行。

??個人住房貸款、商品住房開發(fā)貸款、商業(yè)地產(chǎn)貸款等具體業(yè)務(wù)管理辦法由金融監(jiān)管總局牽頭制定。

??《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號）、《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》（銀發(fā)〔2006〕184號）、《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）、《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（銀發(fā)〔2007〕452號）、《中國人民銀行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2008〕302號）、《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2010〕275號）、《中國人民銀行關(guān)于做好差別化住房信貸政策實(shí)施工作的通知》（銀發(fā)〔2011〕66號）、《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2015〕305號）、《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2016〕26號）同時廢止。

??此前相關(guān)規(guī)定與本意見不一致的，以本意見為準(zhǔn)。