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??本文基于《2025年中國房地產(chǎn)年鑒》“產(chǎn)業(yè)篇”“市場篇”數(shù)據(jù)梳理并分析。

??2024年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源10.8萬億元，同比減少17%，降幅大于房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅7個(gè)百分點(diǎn)，房企資金壓力持續(xù)加大。分來源看，2024年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的四個(gè)構(gòu)成部分均繼續(xù)上年負(fù)增長態(tài)勢，降幅分別為國內(nèi)貸款6.1%、利用外資26.7%、自籌資金11.6%、其他資金21.7%。

??其他資金主要為房屋銷售回款，包括定金及預(yù)收款、個(gè)人住房按揭貸款，房屋銷售回款降幅較大。房屋銷售回款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的45.7%，占比比上年下降了5個(gè)百分點(diǎn)，其中定金和預(yù)收款同比減少23%，個(gè)人按揭貸款同比減少27.9%，降幅均較上年擴(kuò)大。

??一、結(jié)構(gòu)變化：銷售回款 “壓艙石” 功能崩塌

??1. 銷售回款： 銷售回款（定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭）是房企資金的第一大來源，2024 年占比仍高達(dá) 45.7%，但同比降幅擴(kuò)大至 21.7%，成為資金收縮的核心拖累。定金及預(yù)收款同比下降23%，反映市場信心不足，購房人觀望情緒濃厚，新房去化困難；個(gè)人按揭貸款同比下降 27.9%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，說明居民購房需求疲軟、加杠桿意愿低迷，疊加銀行對房企項(xiàng)目按揭放款的風(fēng)險(xiǎn)偏好下降。占比下降 5 個(gè)百分點(diǎn)，意味著房企對銷售回款的依賴度被動(dòng)降低，被迫轉(zhuǎn)向其他成本更高、更不穩(wěn)定的融資渠道。

??2.自籌資金 2024 年同比下降 11.6%，延續(xù)了 2022-2023 年的雙位數(shù)下滑趨勢。自籌資金的核心組成部分（房企股權(quán)融資、債券融資、非標(biāo)融資）均處于收縮狀態(tài)：股權(quán)融資受政策限制，房企發(fā)債融資仍以借新還舊為主，凈融資額持續(xù)為負(fù)；非標(biāo)融資受監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)偏好影響，規(guī)模大幅萎縮。自籌資金的持續(xù)下滑，說明房企自身的資本補(bǔ)充能力和外部直接融資渠道已經(jīng)嚴(yán)重受阻。

??3. 國內(nèi)貸款 2024 年同比下降6.1%，降幅較 2022-2023 年明顯收窄，說明銀行對房企的信貸支持邊際改善（如保交樓專項(xiàng)借款、開發(fā)貸展期等政策落地），但整體仍未恢復(fù)增長。銀行信貸 “托底” 但意愿偏弱，投放呈現(xiàn)明顯的 “分化” 特征，優(yōu)質(zhì)國企、央企房企更容易獲得貸款，而中小民營房企的信貸渠道依然狹窄，融資成本高企。

??4.利用外資 2024 年僅 31.6 億元，同比降幅 - 26.7%，較 2020 年的 192 億元下降超 83%，幾乎可以忽略不計(jì)。這反映了海外資本對中國房地產(chǎn)市場的信心持續(xù)不足，疊加匯率波動(dòng)、海外債務(wù)違約等因素，外資大規(guī)模撤離，無法再為房企提供資金支持。

??二、核心矛盾：市場信心不足是根源，融資渠道不暢是催化劑

??需求端：房價(jià)預(yù)期不穩(wěn)、收入預(yù)期下降、期房交付風(fēng)險(xiǎn)等多重因素，導(dǎo)致居民購房意愿持續(xù)低迷，新房銷售規(guī)模持續(xù)下滑，房企的 “第一還款來源” 被削弱，資金鏈的源頭活水不足。

??供給端：部分房企的債務(wù)違約事件，引發(fā)了金融機(jī)構(gòu)和市場對行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)重估，導(dǎo)致銀行信貸、債券融資、非標(biāo)融資等渠道的風(fēng)險(xiǎn)偏好持續(xù)下降，融資成本上升、額度收緊，形成 “銷售下滑→資金鏈緊張→信用評級下調(diào)→融資更難” 的負(fù)向循環(huán)。

??政策端：。2024 年以來，保交樓、融資 “三支箭”、房企紓困等政策持續(xù)出臺，但政策傳導(dǎo)需要時(shí)間，且市場信心修復(fù)慢于政策落地速度，導(dǎo)致資金面的改善效果尚未完全顯現(xiàn)。

??三、深層影響：行業(yè)出清加速，市場格局重構(gòu)

??資金壓力的差異，會(huì)加速房企的分化，資金充裕的國企、央企和優(yōu)質(zhì)民營房企，更容易在市場調(diào)整中搶占份額；而中小房企、高負(fù)債房企，將面臨更大的生存壓力，出清速度加快。房企資金鏈緊張，會(huì)直接傳導(dǎo)至開發(fā)投資環(huán)節(jié)，減少拿地、新開工和施工投入，短期來看會(huì)加劇市場供應(yīng)不足的問題，長期來看可能影響未來的住房供給結(jié)構(gòu)。為了快速回籠資金，部分房企可能會(huì)繼續(xù)采取降價(jià)促銷的策略，對房價(jià)形成下行壓力，進(jìn)一步影響市場信心。

??免責(zé)聲明：本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2025年房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請核實(shí)。