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??本文基于《2025年中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》“宏觀篇”數(shù)據(jù)梳理并分析。

??居住消費(fèi)五年累計(jì)增幅約 15.1%，年均增速約 3.6%，增速明顯低于整體消費(fèi)支出（2020-2024 年從 27007 元增至 34557 元，累計(jì)增長(zhǎng) 27.9%，年均增速約 6.3%）。占消費(fèi)支出比重持續(xù)回落，五年下降 2.6 個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度僅次于衣著、生活用品及服務(wù)，是八大類消費(fèi)中占比下滑最明顯的剛需支出之一。

??一、居住消費(fèi)的結(jié)構(gòu)特征：從 “購(gòu)房相關(guān)” 向 “租房與使用成本” 轉(zhuǎn)移

??城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)主要包括：房租、水電燃?xì)?、物業(yè)、維修、取暖等，不包含購(gòu)房支出（購(gòu)房屬于投資行為，不計(jì)入居民消費(fèi)）。結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)背景，其變化呈現(xiàn)三個(gè)特征：

??房租支出：新房銷售低迷，部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，但同時(shí)房企存量房、個(gè)人多套房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，供給增加導(dǎo)致租金上漲動(dòng)力不足，房租支出增速放緩。

??水電燃?xì)?、物業(yè)等剛性支出：居民家庭規(guī)模穩(wěn)定，水電燃?xì)?、物業(yè)等使用成本隨價(jià)格和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整溫和上漲，是居住消費(fèi)規(guī)模增長(zhǎng)的主要支撐。

??住房維修、改造支出：新房交付量持續(xù)下滑，裝修、維修等居住相關(guān)的改善性支出減少，對(duì)居住消費(fèi)的拉動(dòng)作用減弱。

??二、居住消費(fèi)變化的核心原因

??1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，房?jī)r(jià)預(yù)期不穩(wěn)、新房交付風(fēng)險(xiǎn)、居民加杠桿意愿低迷，導(dǎo)致購(gòu)房需求持續(xù)疲軟。購(gòu)房行為減少，直接帶動(dòng)裝修、家電、家具等 “后地產(chǎn)消費(fèi)” 下滑，同時(shí)也影響了居民對(duì)住房品質(zhì)改善的支出意愿。

??2. 存量房時(shí)代來臨，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房自有率超過 90%，新增購(gòu)房需求放緩，居民更多轉(zhuǎn)向存量房居住，新增居住消費(fèi)（如首套房裝修、購(gòu)置）減少。存量房居住以日常使用成本（水電、物業(yè)）為主，這類支出剛性強(qiáng)、增速低，難以推動(dòng)居住消費(fèi)大幅增長(zhǎng)。

??3.經(jīng)濟(jì)下行壓力下，居民收入增速放緩，就業(yè)不確定性增加，預(yù)防性儲(chǔ)蓄意愿上升，減少了非必需的居住改善性支出（如全屋定制、高端家電、二次裝修等）。居住消費(fèi)中，剛性支出（水電燃?xì)?、房租）占比提升，彈性改善性支出占比下降，整體增速放緩。

??4.房企存量房、保障房、長(zhǎng)租公寓供給增加，疊加部分個(gè)人房東為應(yīng)對(duì)空置壓力下調(diào)租金，整體租金漲幅放緩，對(duì)居住消費(fèi)的拉動(dòng)減弱。部分城市租金補(bǔ)貼、公租房等保障政策，也降低了中低收入群體的房租支出壓力。

??三、居住消費(fèi)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反向影響

??1. 居住消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化，反映市場(chǎng)需求重心轉(zhuǎn)移。從 “購(gòu)房” 到 “租房” 的需求轉(zhuǎn)移，居民購(gòu)房意愿下降、租賃需求上升的趨勢(shì)，倒逼房企和地方政府加大保障性租賃住房供給，推動(dòng)市場(chǎng)從 “增量開發(fā)” 向 “租購(gòu)并舉” 轉(zhuǎn)型。居民對(duì)居住品質(zhì)的需求轉(zhuǎn)向存量房改造、老舊小區(qū)更新、社區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域，這為城市更新、物業(yè)增值服務(wù)等存量業(yè)務(wù)帶來新的增長(zhǎng)點(diǎn)，也影響了房企的業(yè)務(wù)布局。

??2. 居住消費(fèi)增速放緩，進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)整預(yù)期。居住消費(fèi)作為居民消費(fèi)的重要組成部分，其增速放緩反映了居民對(duì)住房市場(chǎng)的信心不足，會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化 “房?jī)r(jià)下跌、購(gòu)房不劃算” 的預(yù)期，形成 “預(yù)期轉(zhuǎn)弱→消費(fèi)收縮→市場(chǎng)低迷→預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)弱” 的負(fù)向循環(huán)。同時(shí)，居住相關(guān)消費(fèi)的低迷，也會(huì)影響房企對(duì)市場(chǎng)需求的判斷，降低拿地和新開工意愿，加劇供給收縮的壓力。

??免責(zé)聲明：本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2025年房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。