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??本文基于《2025年中國房地產(chǎn)年鑒》“宏觀篇”數(shù)據(jù)梳理并分析。

??2023 年再降 13.2% 至 5.8 萬億；2024 年同比下降 16.0%，僅 4.87 萬億。

??2020-2024 年，土地出讓收入從 8.4 萬億降至 4.87 萬億。2020-2021 年高位平臺期，土地出讓收入維持在 8 萬億以上，2021 年達(dá)到 8.7 萬億的歷史峰值，是地方財(cái)政的絕對支柱。2022 年起連續(xù)三年雙位數(shù)負(fù)增長，且 2024 年降幅（-16%）較 2023 年（-13.2%）進(jìn)一步擴(kuò)大，下滑趨勢尚未企穩(wěn)。

??2024 年，土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重已降至 40.8%，較 2020 年的峰值下降了 43.2 個(gè)百分點(diǎn)，意味著地方財(cái)政對土地出讓收入的依賴度已大幅降低，土地財(cái)政的 “壓艙石” 功能正在弱化。

??一、核心特征：需求收縮、供給受限、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的三重疊加

??1. 房企拿地意愿與能力雙降，土地市場需求持續(xù)萎縮。從房企資金端看，已經(jīng)連續(xù)多年下滑，2024 年同比下降 17%，房企資金鏈緊張，拿地能力大幅下降；從市場預(yù)期看，新房銷售持續(xù)低迷、房價(jià)預(yù)期不穩(wěn)，房企對未來市場的信心不足，拿地意愿持續(xù)偏弱，更傾向于 “現(xiàn)金為王”，減少土地儲備；從拿地結(jié)構(gòu)看，拿地主體高度集中于國企、央企和城投平臺，民營房企拿地規(guī)模大幅萎縮，市場活躍度顯著下降。

??2. 地方供地策略調(diào)整，優(yōu)質(zhì)地塊供給不足。地方政府為了 “穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，減少了核心城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)住宅用地供給，更多推出產(chǎn)業(yè)用地、保障性住房用地，導(dǎo)致高溢價(jià)、高單價(jià)的優(yōu)質(zhì)地塊減少，拉低了整體土地出讓收入；同時(shí)，為了降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，部分地方政府放緩了土地征收、拆遷的節(jié)奏，新增建設(shè)用地規(guī)模下降，也影響了土地出讓收入的增長。

??3. 政策與市場環(huán)境變化，土地財(cái)政的基礎(chǔ)邏輯發(fā)生改變。房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，“房住不炒” 的定位長期不變，房價(jià)上漲預(yù)期被打破，土地增值收益的空間被壓縮；存量房時(shí)代來臨，新房市場規(guī)模見頂，對新增建設(shè)用地的需求下降，土地出讓收入的增長空間被長期限制。

??二、土地財(cái)政下滑的深層影響

??1. 地方財(cái)政收支壓力加大，財(cái)政平衡難度上升。土地出讓收入是地方政府的重要性非稅收入，主要用于城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施投資、民生保障、債務(wù)償還等領(lǐng)域。土地出讓收入的持續(xù)下滑，直接導(dǎo)致地方政府的可用財(cái)力減少，尤其是對土地財(cái)政依賴度較高的三四線城市，收支缺口擴(kuò)大，財(cái)政運(yùn)行壓力明顯加大。為了彌補(bǔ)收入缺口，部分地方政府不得不增加專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模、盤活存量資產(chǎn)、壓縮一般性支出，財(cái)政政策的騰挪空間被壓縮。

??2. 城市建設(shè)與公共服務(wù)投入受到影響。土地出讓收入是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（如道路、管網(wǎng)、公園）、保障性住房建設(shè)、教育醫(yī)療等公共服務(wù)投入的重要資金來源。收入下滑后，地方政府的建設(shè)資金減少，部分項(xiàng)目推進(jìn)放緩，影響城市更新和公共服務(wù)的改善進(jìn)度。尤其是對依賴土地出讓收入的區(qū)縣政府，城市更新、老舊小區(qū)改造、市政配套等項(xiàng)目的資金保障能力下降，民生投入的壓力加大。

??3. 地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升，償債壓力加大。部分地方政府的城投債、專項(xiàng)債等債務(wù)，其償債來源高度依賴土地出讓收入。土地出讓收入下滑后，地方政府的償債能力下降，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)上升，尤其是三四線城市和弱二線城市的城投平臺，面臨較大的再融資壓力。為了化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，部分地方政府不得不通過債務(wù)置換、展期、盤活存量資產(chǎn)等方式緩解壓力，財(cái)政運(yùn)行的不確定性增加。

??4. 房地產(chǎn)市場與地方經(jīng)濟(jì)的負(fù)向循環(huán)風(fēng)險(xiǎn)。土地出讓收入下滑→地方政府減少供地→未來新房供給不足→供需失衡下房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)上升；同時(shí)，地方政府為了彌補(bǔ)收入缺口，可能會增加稅費(fèi)、土地成本，或放緩配套建設(shè)，進(jìn)一步影響房企拿地意愿和市場信心，形成 “土地收入下滑→市場信心不足→銷售下滑→拿地意愿更低→土地收入進(jìn)一步下滑” 的負(fù)向循環(huán)。

??三、土地財(cái)政模式轉(zhuǎn)型是必然趨勢

??隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代，新房銷售規(guī)模難以回到過去的高位，房企拿地意愿和能力短期內(nèi)難以大幅修復(fù)，土地出讓收入預(yù)計(jì)將維持低位震蕩，難以重現(xiàn)過去的高增長。地方政府將加快從 “土地財(cái)政” 向 “產(chǎn)業(yè)財(cái)政” 轉(zhuǎn)型，通過培育地方產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化營商環(huán)境、增加稅收收入，彌補(bǔ)土地出讓收入下滑的缺口；同時(shí)，盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大專項(xiàng)債使用、推進(jìn)稅費(fèi)改革，也是緩解財(cái)政壓力的重要方向。隨著房地產(chǎn)稅等稅制改革的推進(jìn)，以及土地管理制度的完善，地方財(cái)政將逐步擺脫對土地出讓收入的過度依賴，構(gòu)建以稅收為主體、非稅收入為補(bǔ)充的可持續(xù)財(cái)政體系，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政與房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。

??免責(zé)聲明：本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2025年房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請核實(shí)。