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??近日，成都土地市場(chǎng)再度上演“冰火兩重天”：天府新區(qū)錦江生態(tài)帶地塊溢價(jià)21.88%成交，青羊區(qū)外光華地塊由華潤(rùn)置地以5.16%的溢價(jià)率競(jìng)得，而新都區(qū)桂湖街道地塊則以底價(jià)收官，競(jìng)得方為區(qū)屬國(guó)資平臺(tái)。

??這一分化并非偶然，是成都土地市場(chǎng)邁入“提質(zhì)縮量”新階段的常態(tài)化縮影。

??優(yōu)質(zhì)地塊群雄逐鹿，近郊地塊國(guó)資兜底

??5月成都第二場(chǎng)土地拍賣落地，3宗地塊集中出讓，總出讓面積約126.73畝，分別位于成都市天府新區(qū)錦江生態(tài)帶、青羊區(qū)外光華片區(qū)及新都區(qū)桂湖街道，3宗地塊的成交結(jié)果，清晰勾勒出當(dāng)下市場(chǎng)的分層格局。

??天府新區(qū)錦江生態(tài)帶地塊成為本次土地拍賣的核心熱點(diǎn)，該地塊位于成都錦江生態(tài)帶北區(qū)，是板塊近5年首次新增住宅供地，稀缺屬性凸顯。中指研究院四川公司總經(jīng)理黃雪表示，這宗約28畝的優(yōu)質(zhì)地塊吸引力十足，集結(jié)了建發(fā)、華潤(rùn)置地、金茂、中旅、明信等近10家品牌房企參拍。現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)氛圍激烈，房企輪番舉牌角逐，經(jīng)過多輪博弈，最終由明信集團(tuán)以21.88%的高溢價(jià)率競(jìng)得，成為當(dāng)日熱度標(biāo)桿。

??成都青羊區(qū)外光華地塊延續(xù)了核心區(qū)熱度，該板塊配套優(yōu)勢(shì)顯著，緊鄰青羊萬達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)、交通、教育資源成熟且能級(jí)較高，居住價(jià)值備受認(rèn)可。本次地塊吸引華潤(rùn)置地、金茂、中旅投資3家實(shí)力房企同臺(tái)競(jìng)價(jià)，經(jīng)過反復(fù)博弈，最終由華潤(rùn)置地以5.16%的溢價(jià)率摘得。

??值得關(guān)注的是，這是華潤(rùn)置地50天內(nèi)二度落子青羊區(qū)。此前3月26日，企業(yè)已斥資24.79億元拿下青羊區(qū)蔡橋街道約152畝組合地塊，兩次拿地位置相距僅1.5公里。短期內(nèi)密集重倉(cāng)青羊主城，充分體現(xiàn)出頭部房企對(duì)成都核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地的堅(jiān)定布局信心。

??與天府新區(qū)地塊的火熱行情形成強(qiáng)烈反差，新都區(qū)桂湖街道地塊的成交全程平淡。該地塊毗鄰地鐵3號(hào)線，周邊基礎(chǔ)生活配套完善，具備一定居住優(yōu)勢(shì)，但市場(chǎng)參與度極低，全程僅一家企業(yè)報(bào)名，一輪舉牌后底價(jià)收官，競(jìng)得方為新都區(qū)屬國(guó)有平臺(tái)公司新投集團(tuán)，是典型的區(qū)域國(guó)資托底成交案例。

??同場(chǎng)3宗地塊，一邊是品牌房企扎堆角逐、高溢價(jià)成交，一邊是國(guó)資平臺(tái)獨(dú)家兜底、底價(jià)成交。業(yè)內(nèi)人士直言，當(dāng)下成都土地拍賣分化已具象化：優(yōu)質(zhì)核心地塊憑借稀缺價(jià)值成為房企必爭(zhēng)資源，外圍近郊地塊市場(chǎng)吸引力不足，僅靠國(guó)資托底維持平穩(wěn)運(yùn)行。

??核心區(qū)域走強(qiáng)

??此次土地拍賣的冷熱分化并非孤例，而是2025年至今成都土地市場(chǎng)持續(xù)演繹的核心態(tài)勢(shì)?！昂诵膮^(qū)域拼實(shí)力、外圍區(qū)域重研判”的房企投資邏輯不斷強(qiáng)化，市場(chǎng)分層愈發(fā)清晰。

??復(fù)盤2025年成都土地拍賣市場(chǎng)，全市高價(jià)地塊、高熱度地塊均集中于核心城區(qū)。3月11日，高新區(qū)大源板塊一宗宅地歷經(jīng)132輪激烈競(jìng)價(jià)，由招商蛇口以31700元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得，助力成都住宅地價(jià)邁入“3萬+”時(shí)代；僅半個(gè)月后，3月27日，錦江區(qū)柳江街道地塊以41200元/平方米的樓面價(jià)成交，溢價(jià)率高達(dá)106%，再度刷新城市地價(jià)紀(jì)錄，推動(dòng)成都地價(jià)正式跨入“4萬+”層級(jí)。

??縱觀2025年全年，成都涉宅用地成交金額突破850億元，同比漲幅超20%，成交規(guī)模暫居全國(guó)第四。從成交結(jié)構(gòu)來看，市場(chǎng)增量幾乎由核心區(qū)域撐起——錦江、高新、青羊等中心五區(qū)的土地出讓金，占全市涉宅用地總成交金額的7成左右。核心區(qū)已然成為成都土地市場(chǎng)的業(yè)績(jī)基本盤。

??進(jìn)入2026年，分化格局持續(xù)深化。2月10日，成都錦江區(qū)牛沙路一宗約6畝的袖珍宅地出讓，憑借主城核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引新綠色、新希望、錦江統(tǒng)建、四川聯(lián)投等5家房企參拍。歷經(jīng)30余輪競(jìng)價(jià)，最終由錦江統(tǒng)建以20300元/平方米的樓面價(jià)、23.03%的溢價(jià)率拿下，單宗地塊總價(jià)達(dá)6.04億元，核心優(yōu)質(zhì)地塊的稀缺價(jià)值持續(xù)兌現(xiàn)。

??反觀外圍近郊區(qū)域，市場(chǎng)熱度持續(xù)低迷。2月以來，新都、溫江多宗住宅用地均以底價(jià)成交，拿地主體清一色為地方國(guó)資平臺(tái)。5月8日，金牛區(qū)國(guó)際商貿(mào)城片區(qū)時(shí)隔8年再度推出住宅用地，區(qū)位與配套具備一定基礎(chǔ)，但最終僅一家企業(yè)報(bào)名，由區(qū)屬國(guó)資平臺(tái)金牛國(guó)投以8.73億元底價(jià)競(jìng)得，外圍地塊市場(chǎng)化拿地意愿疲軟的問題凸顯。

??黃雪分析稱，行業(yè)整體進(jìn)入戰(zhàn)略收縮周期，房企普遍秉持“聚焦核心、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)”的投資思路，優(yōu)先布局核心城市、核心地段，既能降低去化風(fēng)險(xiǎn)，也能最大化發(fā)揮開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，這也讓成都核心與外圍土地市場(chǎng)的分化邏輯持續(xù)固化。

??提質(zhì)縮量供地，資源向中心五區(qū)傾斜

??成都土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化，既是市場(chǎng)供需自發(fā)調(diào)節(jié)的結(jié)果，也源于供地政策的明確引導(dǎo)。2026年3月31日，成都市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《成都市2026年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，以“提質(zhì)縮量、聚焦核心”為導(dǎo)向，為全年土地市場(chǎng)定下基調(diào)。

??首先，供地總量全面收緊，精準(zhǔn)縮量提質(zhì)。2026年成都全市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量控制在2200公頃以內(nèi)，較2025年的2600公頃減少400公頃，降幅達(dá)15.4%。其中，商品房住宅用地供應(yīng)規(guī)模壓縮至330公頃（約4950畝），較上年減少62公頃（約930畝），降幅15.8%。住宅用地供給精準(zhǔn)收縮，告別以往規(guī)模化放量模式。

??其次，供地資源明確向中心五區(qū)集中。本年度供地計(jì)劃首次明確重點(diǎn)導(dǎo)向，提出住宅、商服類用地優(yōu)先供應(yīng)庫(kù)存合理、去化穩(wěn)健的中心五區(qū)——錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)。從政策層面傾斜優(yōu)質(zhì)土地資源，進(jìn)一步強(qiáng)化核心區(qū)土地的稀缺性。

??“總量收縮疊加向中心集中，意味著核心區(qū)土地的稀缺性將進(jìn)一步強(qiáng)化，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈；而外圍區(qū)域供地減少、需求持續(xù)流失，將形成馬太效應(yīng)的政策源頭。”一位不愿具名的土地政策研究人士這樣解讀。

??事實(shí)上，“提質(zhì)縮量”早已成為成都土地市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型新常態(tài)。自2024年起，成都便主動(dòng)調(diào)整供地節(jié)奏，縮減外圍低效供應(yīng)、聚焦核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊出讓。2025年，這一策略進(jìn)一步固化。在政策與市場(chǎng)雙重邏輯驅(qū)動(dòng)下，成都土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化將持續(xù)延續(xù)：核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)步夯實(shí)，外圍市場(chǎng)穩(wěn)步出清，行業(yè)正式進(jìn)入“重質(zhì)不重量、核心定價(jià)值”的全新發(fā)展階段。