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??“最近3個月，門店帶看量翻了一倍，去年掛出去的房子終于有人問了。”在徐州云龍區(qū)經(jīng)營一家房產(chǎn)中介門店的張經(jīng)理告訴記者。

??張經(jīng)理的感受并非孤例。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，4月，徐州二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，在70個大中城市中漲幅位居全國第二，僅次于上海（上漲0.7%）。這已是徐州二手房連續(xù)第二個月環(huán)比上漲，且漲幅從3月的0.3%進(jìn)一步擴(kuò)大至0.5%。

??與此同時，徐州新房市場也出現(xiàn)回穩(wěn)信號：4月新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，較3月的下降0.4%明顯改善。

??不止價格，成交量也在升溫。徐州市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度全市新建商品住宅銷售166.7萬平方米，位居江蘇全省第二；二手住宅成交面積同比增長25.2%，增速位列全省第一。進(jìn)入四五月份，這一勢頭得以延續(xù)。

??這也意味著，發(fā)展基本面扎實的三線城市的樓市正在迎來回暖行情。

??0.5%漲幅背后的“溫差”

??徐州二手房價上漲，始于今年3月份。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份，70個大中城市中，有13個城市二手房價格環(huán)比上漲，其中就包括徐州，漲幅達(dá)0.3%，居全國第四；4月份，徐州二手房價進(jìn)一步上漲0.5%，漲幅居全國第二，僅次于上海，超過深圳、廣州、北京等一線城市及強(qiáng)二線城市。

??無論是新房還是二手房，徐州市場成交量都很猛。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，繼一季度徐州樓市迎來“小陽春”行情后，4月份，徐州市區(qū)商品住宅成交1371套，成交面積16.97萬平方米，成交金額15.62億元，均價為9204元/平方米。從供應(yīng)端看，新增供應(yīng)僅520套，供應(yīng)面積7.08萬平方米，供求比低至0.4，市場呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求狀態(tài)。

??徐州樓市整體去化周期也在改善。一季度末，徐州新建商品住宅去化周期降至11.9個月，為江蘇全省最低。到了4月，核心區(qū)域如云龍區(qū)去化周期進(jìn)一步壓縮至9.2個月，市場熱度可見一斑。

??據(jù)金剛石數(shù)據(jù)，截至5月中旬，徐州全市新房成交1.19萬套，二手房成交2萬套。要知道，去年全年，徐州全市二手房成交4.22萬套。照此速度，今年徐州二手房成交套數(shù)將突破5萬套。

??“五一”假期，徐州全市累計成交163套新房，同比上漲61%；成交二手房386套，同比上漲70%。

??但把數(shù)據(jù)拆開，徐州樓市內(nèi)部存在明顯的“溫差”，本輪回暖并非全面上漲，而是結(jié)構(gòu)性區(qū)域行情。

??4月份新房市場交易行情中，徐州市銅山區(qū)以907套、10.81萬平方米成交規(guī)模，占全市總成交套數(shù)的66.2%、面積的63.7%，成為市場絕對主力；云龍區(qū)成交201套，均價達(dá)12057元/平方米；鼓樓區(qū)成交162套，均價10745元/平方米，兩區(qū)雖供應(yīng)有限，但成交轉(zhuǎn)化率極高。泉山區(qū)量少價高，雖無新增供應(yīng)，但仍實現(xiàn)40套成交，均價高達(dá)16605元/平方米，為六區(qū)之首。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)供求比高達(dá)1.71，顯示供應(yīng)過剩；港務(wù)區(qū)則無供應(yīng)、僅15套成交，市場活躍度明顯不足。

??截至今年4月，徐州市六區(qū)商品住宅庫存面積合計209.37萬平方米，其中銅山區(qū)以81.25萬平方米庫存高居首位，占總庫存的38.8%，但12個月去化周期僅17個月，處于全市相對健康水平。云龍區(qū)去化周期僅9.2個月，為六區(qū)中最短。

??相比之下，鼓樓區(qū)去化周期達(dá)31.7個月，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為35.4個月，淮海國際港務(wù)區(qū)更是高達(dá)37.6個月，市場信心依然不足。

??“核心區(qū)學(xué)區(qū)房拉高了全市平均數(shù)，遠(yuǎn)郊房價其實還沒有起來?！毙熘莓?dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士稱。

??政策支持與人口虹吸

??在4月10日舉行的徐州春季土地市場推介會上，徐州市市長沈峻峰用一組數(shù)據(jù)概括了房地產(chǎn)市場態(tài)勢：政策友好、需求釋放、價值兌現(xiàn)的關(guān)鍵窗口期。

??他表示，徐州經(jīng)歷深度調(diào)整后，房地產(chǎn)市場已釋放出企穩(wěn)復(fù)蘇的積極信號，正邁入結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)提升的新周期。

??最核心的利好來自公積金政策的大幅調(diào)整。4月1日，徐州實施了近年來力度最大的一次公積金新政：

??貸款額度大幅提升：單方申請最高可貸80萬元，夫妻雙方最高可貸120萬元。對于多孩家庭，額度還能進(jìn)一步上浮，二孩家庭提高20萬元，三孩家庭提高40萬元。對青年人才有梯隊亦有優(yōu)惠，40周歲以下博士提高30萬元，碩士提高20萬元，本科提高10萬元。同時，對周邊城市購房者開放代際互助，父母、子女可以共同申請貸款。

??以一套總價150萬元的普通住宅為例，若為三孩家庭且夫妻共同申請，最高可獲得160萬元貸款，幾乎覆蓋全部房款，極大地提升了購買力。

??此外，還允許提取公積金支付契稅和維修資金。可以說，該政策幾乎覆蓋了所有潛力購房群體，不僅是應(yīng)對當(dāng)前市場階段性調(diào)整的應(yīng)急舉措，更是構(gòu)建“租購并舉、多主體供給”住房制度的重要組成部分。

??徐州本輪回暖的一個顯著特征是，改善性需求成為成交主力。從市場表現(xiàn)看，湖景大平層、低密洋房等高品質(zhì)產(chǎn)品持續(xù)熱銷。

??房價的長期支撐，最終來自城市基本面。據(jù)沈峻峰介紹，今天的徐州，人口優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢疊加，作為江蘇唯一戶籍人口超千萬的城市，2025年經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到9957億元，今后5年新增城鎮(zhèn)人口超過27萬人，住房消費剛需還將保持相當(dāng)規(guī)模。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市建設(shè)，經(jīng)濟(jì)能級持續(xù)提升和城市人口日益增長，為長期的住房需求提供穩(wěn)定支撐。

??此外，徐州近年來成為新晉“網(wǎng)紅城市”，吸引了很多外地居民前來定居，多年來外地居民在徐州市區(qū)購房比例穩(wěn)定在30%。

??徐州樓市此輪回暖，有數(shù)據(jù)支撐，有政策驅(qū)動，有需求基礎(chǔ)，但這并非簡單意義上的“房價又要起飛”，更準(zhǔn)確的是，徐州樓市經(jīng)過此前深度調(diào)整，正在政策與需求雙重作用下，進(jìn)入結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)回升的新階段。

??對于徐州這座城市而言，樓市的回暖是其作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市價值兌現(xiàn)的一個縮影。正如一位本地企業(yè)人士所言，市場最終會獎勵那些基本面扎實的城市，徐州正在證明這一點。