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??本文基于《2025年中國房地產(chǎn)年鑒》“政策篇”資料梳理。

??天津作為京津冀協(xié)同發(fā)展的重要一環(huán)，其政策調(diào)整呈現(xiàn)出鮮明的“區(qū)域融合”與“全面松綁”特征。2024年天津通過打破戶籍壁壘、取消限制性措施、創(chuàng)新存量盤活模式，構(gòu)建了更具包容性和流動性的住房市場體系。

??一、 區(qū)域協(xié)同：打破戶籍壁壘

??天津政策的核心亮點在于將住房政策深度融入京津冀協(xié)同發(fā)展國家戰(zhàn)略，通過消除行政壁壘，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)購房資格的互認與互通。

??2024年4月30日發(fā)布的《關于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》明確貫徹落實京津冀協(xié)同發(fā)展重大國家戰(zhàn)略，深入推進區(qū)域一體化和京津同城化發(fā)展。政策明確規(guī)定，北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策。這一舉措徹底打破了長期以來基于行政區(qū)劃的購房資格限制，使得京津冀區(qū)域內(nèi)的勞動力要素流動更加順暢，有效承接了北京非首都功能疏解帶來的人口外溢需求。

??在金融支持層面，天津進一步消除了跨區(qū)域購房的資金障礙。天津市在2024年10月28日發(fā)布的《關于調(diào)整住房公積金有關政策的通知》規(guī)定，職工及配偶在北京市、河北省購買自有住房，且在我市無購房提取住房公積金及償還住房貸款本息提取記錄的，提取住房公積金不再要求職工或配偶具有所購住房城市戶籍或在所購住房城市繳存住房公積金。這意味著，在天津繳存的公積金可以無縫用于支持在京冀地區(qū)的購房行為，極大地提升了公積金的使用效率和居民的跨區(qū)域置業(yè)能力，真正實現(xiàn)了“錢隨人走”。

??二、 全面松綁：取消限購限價

??在打破區(qū)域壁壘的同時，天津?qū)?nèi)實施了更為徹底的市場化改革，通過取消各類限制性措施，釋放剛性和改善性住房需求潛力。

??2024年10月16日發(fā)布的《關于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策更好滿足居民合理住房需求若干措施》標志著天津樓市進入全面自由交易時代。政策明確取消本市新建商品住房和二手住房購買、轉(zhuǎn)讓等方面的限制性措施。此前，天津雖已對部分區(qū)域和大戶型住房放寬限制，但此次新政實現(xiàn)了全域、全類型的松綁。同時，政策不再對新建商品住房銷售價格上限實施指導，并取消本市普通住房和非普通住房標準。這一系列組合拳旨在讓市場機制在資源配置中起決定性作用，由開發(fā)商根據(jù)市場供需自主定價，由購房者根據(jù)自身需求自由選擇。

??在降低購房門檻方面，天津采取了極具競爭力的信貸政策。對于在本市貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15％。此外，取消天津市首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，銀行業(yè)金融機構(gòu)結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。引導商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序做好存量房貸利率批量調(diào)整工作，基于借款人資信狀況、風險水平等因素合理確定新發(fā)放二套房貸款利率，切實減輕居民家庭購房負擔。這種“低首付+低利率+不限購”的政策環(huán)境，極大降低了置換成本和投資門檻。

??為了支持多子女家庭和養(yǎng)老需求，天津在住房套數(shù)認定上引入了核減機制。對有60周歲（含）以上成員的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可憑居民家庭戶口簿等材料，在認定住房套數(shù)時核減1套。同時，居民在非限購區(qū)購買住房的，僅核查其在相應區(qū)的住房情況，滿足了居民職住平衡的需求。

??三、 存量盤活：非居住改建保障房與房票安置

??面對存量資產(chǎn)沉淀問題，天津探索出了一條“存量轉(zhuǎn)化+精準安置”的盤活路徑，既解決了閑置資源浪費問題，又保障了民生需求。

??2024年7月5日發(fā)布的《關于印發(fā)天津市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的指導意見的通知》為存量商辦用房去化提供了新通道。政策允許將閑置的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。年鑒記錄指出，改建項目重點布局在軌道交通沿線、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)商務集聚區(qū)、高?？蒲性核苓叺热丝诰奂⒔煌ū憷?、配套完善、需求旺盛的區(qū)域。在土地政策上，非居住存量房屋用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)、不補繳土地價款，土地使用年限和總建筑面積不變。這一政策降低了改建成本，激發(fā)了市場主體參與存量盤活的積極性，主要解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。

??在城中村改造和城市更新領域，天津大力推廣房票安置模式。政策鼓勵各區(qū)結(jié)合城中村改造、城市更新等安置需求，探索房票安置方式，對接本區(qū)新建商品房項目。通過搭建房源超市，支持房票跨區(qū)域流通，不僅提高了安置效率，縮短了群眾過渡時間，還有效地將拆遷需求轉(zhuǎn)化為新房購買力，促進了新建商品房的去化。這種“以需定購”的模式，實現(xiàn)了政府、開發(fā)商和被征收居民的多方共贏。

??在盤活存量的同時，天津也注重供給側(cè)的科學管理，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)管理制度，結(jié)合各區(qū)商品住房去化周期等情況，科學控制增量，合理把握商品住房供應節(jié)奏，促進房地產(chǎn)市場供需平衡。通過“控新增、活存量”的雙向調(diào)節(jié)，天津正在逐步構(gòu)建一個健康、可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??綜上所述，天津在2024-2025年的房地產(chǎn)政策調(diào)整中，展現(xiàn)了強二線城市在區(qū)域協(xié)同與市場改革中的擔當與創(chuàng)新。通過打破京津冀戶籍壁壘、實施全域限購限價松綁、以及創(chuàng)新存量盤活機制，天津不僅有效激發(fā)了市場活力，也為全國其他城市提供了寶貴的經(jīng)驗借鑒。

??免責聲明：本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2025年房地產(chǎn)年鑒》相關數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請核實。