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??本文基于《2025年中國房地產(chǎn)年鑒》“政策篇”資料梳理。

??2024年，南京與無錫房地產(chǎn)政策調(diào)整呈現(xiàn)出鮮明的“鏈條打通”與“精準(zhǔn)支持”特征。兩地通過公積金政策的精細(xì)化適配、限售與交易限制的實質(zhì)性松綁，以及房票安置的模式創(chuàng)新，構(gòu)建了從舊房退出處置到新房購買支持的完整閉環(huán)，為破解存量房流通難題、激發(fā)改善性需求提供了極具參考價值的區(qū)域樣本。

??一、 公積金精準(zhǔn)滴灌：降低置換資金門檻

??在“賣舊買新”的置換鏈條中，資金周轉(zhuǎn)效率是決定交易成敗的關(guān)鍵。南京與無錫均對住房公積金政策進(jìn)行了針對性優(yōu)化，旨在通過額度上浮、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)重構(gòu)及提取便利化，降低居民換房的初始資金壓力。

??南京市在2024年7月5日發(fā)布的《關(guān)于實施存量住房“以舊換新”活動住房公積金配套措施的通知》中，明確了多項支持舉措。首先，針對多子女家庭，參照我市多子女家庭住房公積金貸款額度，新購房住房公積金貸款最高可貸額度上浮20％。其次，政策優(yōu)化了貸款次數(shù)認(rèn)定邏輯，如原舊房曾經(jīng)使用住房公積金貸款且已結(jié)清，在購買新房使用住房公積金貸款時，按原舊房住房公積金貸款的貸款條件認(rèn)定結(jié)果執(zhí)行。此外，新購房辦理購房和還貸提取住房公積金業(yè)務(wù)，按購買原舊房時的提取條件認(rèn)定結(jié)果執(zhí)行，這一規(guī)定有效解決了因舊房歷史貸款記錄導(dǎo)致的新房提取障礙。

??無錫則在擴(kuò)大公積金覆蓋范圍和提升可貸額度上做出了突破。無錫市在2024年5月7日的政策中，將借款人本人符合貸款條件的最高貸款額度調(diào)整為80萬元，借款人及配偶均符合的最高調(diào)整為100萬元。更為關(guān)鍵的是，無錫支持異地繳存職工在錫購房，職工在無錫市行政區(qū)域以外城市繳存住房公積金，并且夫妻雙方或其直系親屬任意一方為無錫市戶籍的，可申請辦理公積金異地個人住房貸款。2024年9月29日的進(jìn)一步優(yōu)化政策明確，申請住房公積金貸款時，可將當(dāng)年和上一年度租房提取金額與其個人賬戶余額合并計算家庭住房公積金可貸款金額，這一創(chuàng)新極大地提升了年輕群體及新市民的貸款能力。

??二、 限售與交易限制松綁：打通置換流通堵點

??存量房市場的活躍程度直接決定了“以舊換新”的可行性。南京與無錫通過解除限售令、優(yōu)化套數(shù)認(rèn)定等措施，大幅縮短了房屋流轉(zhuǎn)周期，降低了置換成本。

??南京市自2024年11月26日起，對二手房限售期3年的限制實施了有條件的解綁政策。具體而言，買房人購買新建商品房后，名下處于限售期的二手房可上市交易；二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下處于限售期的二手房也可上市交易。這一政策精準(zhǔn)指向了改善型置換群體，使得“賣一買一”鏈條中的舊房能夠迅速進(jìn)入市場，加速了資金回籠。同時，南京全市取消商品住房項目公證搖號銷售要求由開發(fā)企業(yè)自主銷售，進(jìn)一步提升了市場交易的靈活性與效率。

??無錫在交易流程優(yōu)化上采取了更為激進(jìn)的激勵措施。無錫市在2024年6月1日發(fā)布的《關(guān)于市區(qū)商品住房“賣舊買新”支持政策實施細(xì)則的通知》中明確，對購買新建商品住房的家庭，出售的原有住房可不受“在取得不動產(chǎn)權(quán)證2年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓”的限制，允許按“先買后賣”順序進(jìn)行“賣舊買新”。這一舉措徹底消除了改善型客戶因擔(dān)心舊房無法及時賣出而不敢下單新房的心理顧慮。此外，無錫對在2023年1月1日至2024年12月31日期間出售自有住房，并于2024年5月1日至2024年12月31日期間購買新建商品住房的家庭，給予“賣舊買新”契稅補(bǔ)貼，真金白銀地降低了置換成本。在套數(shù)認(rèn)定上，無錫規(guī)定購房人在擬購住房所在區(qū)范圍內(nèi)無商品住房的，可認(rèn)定為首套房，進(jìn)一步享受首套信貸優(yōu)惠。

??三、房票安置的模式創(chuàng)新：構(gòu)建去庫存新通道

??除了市場化交易，南京與無錫還積極探索，為“以舊換新”提供了兜底保障和多元化選擇。

??南京通過都市圈一體化政策，擴(kuò)大了“以舊換新”的空間范圍。南京都市圈城市繳存職工在南京市購買自住住房，可以申請住房公積金貸款；反之，南京市繳存職工在都市圈其他城市購房，也可參照本市情況辦理提取和還貸。這種區(qū)域間的政策互通，使得南京居民的“以舊換新”不再局限于本市，而是可以拓展至整個都市圈，極大地豐富了房源選擇。同時，南京在城中村改造和城市更新中，優(yōu)先采用房票安置或“以購代建”方式，引導(dǎo)被征遷居民進(jìn)入商品房市場，既解決了安置問題，又促進(jìn)了存量去化。

??無錫在2024年9月29日的政策中明確，允許房票在購買納入房源信息庫的新建商品房外，還可以購買車位；支持房票在同一征收項目被征收人間轉(zhuǎn)讓一次。更為重要的是，對尚未支持房票購買二手住宅的區(qū)域，允許使用房票購買二手住宅，所購二手住宅的原業(yè)主在購買新建商品房時可享受房票相關(guān)政策，這實際上構(gòu)建了一個“房票-二手-新房”的閉環(huán)置換生態(tài)。

??綜上所述，南京與無錫在2024年的“以舊換新”政策實踐中，展現(xiàn)了從單一環(huán)節(jié)松綁向全鏈條系統(tǒng)集成的深刻轉(zhuǎn)變。通過公積金的精準(zhǔn)滴灌，降低了置換的資金門檻；通過限售與交易限制的松綁，打通了存量房的流通堵點；通過房票安置的創(chuàng)新，構(gòu)建了去庫存的多元通道。這些政策組合拳不僅有效激發(fā)了改善性住房需求，更為全國其他城市在存量時代探索房地產(chǎn)新模式提供了寶貴的“江蘇經(jīng)驗”。

??免責(zé)聲明：本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2025年房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請核實。